Kể từ năm 2020, thị trường bất động sản (BĐS) biểu hiện sốt giá. Việc sốt giá này có nguyên nhân sâu xa là hệ thống pháp luật còn nhiều khoảng trống, chồng chéo, nhất là Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi kịp thời, làm cho việc phê duyệt các dự án bị dừng lại. Thiếu cung dự án là nguyên nhân gốc gây ra sốt giá.
Bên cạnh đó, còn một nguyên nhân trực tiếp là giới kinh doanh BĐS lợi dụng tình hình để kích sốt giá lên thành một xu hướng thị trường, với những tin đồn thổi về các ý tưởng quy hoạch đô thị, về các dự án hạ tầng, để từ đó tạo nên những "chợ cóc" BĐS, tung tin về mua tranh, bán cướp BĐS ở chỗ này hay nơi kia.
Nhìn vào ngoại cảnh, giới kinh doanh thương mại, dịch vụ đã cạn thu nhập sau một thời gian dài phải dừng công việc vì cách ly chống chọi với Covid. Nay nghe tin hấp dẫn về đầu tư vào BĐS, có thể được lợi lớn từ sốt giá, họ cũng tin theo. Nhưng thực ra đợt sốt giá này chỉ là "nhân tạo". Mặt bằng giá đó cao hơn nhiều so với thu nhập của nhóm trung lưu muốn có nhà để ở và chủ yếu là phục vụ giới kinh doanh BĐS.
Một lô đất được rao bán (Ảnh minh họa: Trần Kháng).
Trên thế giới, người ta thường dùng chỉ số bằng tỷ lệ giữa giá nhà ở trung bình trên đồng lương trung bình của người lao động để đánh giá hiệu quả của thị trường BĐS. Các nước châu Âu và Bắc Mỹ có chỉ số này khoảng từ 2 đến 4. Giả sử mỗi người lao động có thể dành được 25% tiền lương để giải quyết nhà ở, tức là sau 4 năm thì dành được nguyên 1 năm lương cho nhà ở. Họ mua được nhà ở sau 8 năm khi chỉ số trên là 2 và sau 16 năm khi chỉ số trên là 4. Chỉ số này ở Thái Lan bên cạnh chúng ta cũng chỉ là 7.
Ở Việt Nam, chỉ số này từ lâu rồi đã đến con số 25, theo cách tính như trên thì sau 100 năm, người lao động mới mua được nhà ở. Trong cơn sốt BĐS vừa rồi, có bài báo cũng đã tính sơ bộ chỉ số này đã lên tới 30, tức là phải lao động 120 năm mới mua được nhà ở. Nhà ở xã hội cũng rất hiếm thấy để mua.
Từ đây, có thể thấy thị trường BĐS nhà ở tại Việt Nam không phục vụ người lao động mà phục vụ cho giới giàu lên từ BĐS. Nhà nước cần cải cách thị trường BĐS nhà ở theo hướng giảm giá cho phù hợp với thu nhập của nhóm trung lưu.
Sau khi đại dịch Covid được kiểm soát, tình hình thị trường BĐS ở Việt Nam diễn ra quá nhanh, do tác động của ngoại cảnh cũng có, do quản lý thị trường BĐS ở Việt Nam thiếu toàn diện và thống nhất cũng có (quản lý một dự án BĐS thuộc ngành kế hoạch và đầu tư; cung đất đai cho dự án thuộc ngành tài nguyên và môi trường; cung vốn tín dụng thuộc ngành ngân hàng; cung vốn từ cổ phiếu, trái phiếu thuộc ngành tài chính; hình thức quản lý thuộc ngành xây dựng). Một nhà báo có hỏi tôi ý kiến về bức tranh thị trường BĐS hiện nay, tôi trả lời chỉ một bức tranh thì khó miêu tả nổi, mà phải là một cuộn phim mới mô tả được.
Tóm tắt thì hiện nay tiếp cận nguồn vốn tín dụng khó khăn hơn. Bên cạnh kênh tín dụng có kênh chứng khoán, phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, như chúng ta đã biết nhiều nhà đầu tư lớn về BĐS đã lợi dụng sự quản lý chưa chặt chẽ để phát hành cổ phiếu, trái phiếu trái pháp luật, một số vụ án hình sự lớn đã xảy ra.
Gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Quyết định 1812/QĐ-NHNN (ngày 24/9) nâng trần lãi suất tín dụng tiền gửi. Đây là động thái chính sách hút tiền từ thị trường về các ngân hàng thương mại.
Như vậy, các dự án BĐS không được phê duyệt tức là cung về đất bị nghẽn, và siết tín dụng lại làm cho vốn đầu tư cũng bị nghẽn. Các nhà đầu tư dự án BĐS chỉ còn một cách phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhưng kênh này cũng gặp khó trong bối cảnh đã nêu ở trên. Nhiều nhà đầu tư đã bỏ khá nhiều tiền vào khâu chuẩn bị dự án, nhưng dự án vẫn nằm yên một chỗ, chưa nhìn thấy triển vọng thanh khoản.
Trong lúc này, nhiều ý kiến đề cập đến tình hình thị trường BĐS ở Trung Quốc, đó là hàng hóa không bán được, nhà đầu tư nguy cơ không thu được tiền để trả nợ tín dụng đã vay; kể cả họ phát hành trái phiếu doanh nghiệp thì cũng không đủ tiền để trả cả vốn lẫn lãi. Nhiều nhà đầu tư BĐS bị phá sản sẽ ảnh hưởng đến ngân hàng và người mua cổ phiếu, trái phiếu.
Ở đây cần làm rõ là trên thế giới, không quốc gia nào đặt vấn đề giải cứu các doanh nghiệp BĐS vì thị trường BĐS cũng được coi như một trong các loại thị trường hàng hóa khác. Chỉ có điều, các dự án BĐS nắm giữ nhiều vốn vay tín dụng hoặc vốn huy động từ cổ phiếu, trái phiếu. Chỉ khi nợ xấu của các dự án BĐS gây hại cho thị trường tín dụng và thị trường chứng khoán thì nhà nước mới đặt vấn đề giải quyết các nợ xấu đó để giữ ổn định cho thị trường tài chính, đó là yếu tố quyết định để bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô.
Ở Trung Quốc cũng như vậy, các vấn đề của thị trường BĐS đã được đề cập lâu nay và tháng 10 vừa qua, cơ quan quản lý thông báo 16 biện pháp đồng bộ để phát triển thị trường chứ không đơn thuần như chúng ta vẫn thường dùng chữ "giải cứu".
Trở lại với chúng ta, hiện đã xuất hiện hiện tượng nhiều nhà đầu tư dự án BĐS phải bán hạ giá hàng hóa để thực hiện trách nhiệm trả nợ vốn vay đầu tư, điều này cũng là bình thường trong cơ chế thị trường. Khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS mới chỉ ở mức như vậy, dù đáng quan tâm nhưng chưa tới mức không có giải pháp gì, mặc cho vốn vay rơi vào nợ xấu. Hơn nữa, hiện Thủ tướng đã thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.
Vừa qua Ngân hàng Nhà nước quản lý khá tốt thị trường tín dụng, nhất là những quy định chặt chẽ đối với tín dụng BĐS. Khả năng nợ xấu của doanh nghiệp BĐS tác động tiêu cực lên thị trường tín dụng là khó xảy ra.
Vấn đề còn lại là thị trường cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp phát hành trái pháp luật đã bị xử lý. Còn những doanh nghiệp phát hành đúng luật thì cứ theo nghĩa vụ đã cam kết mà thực hiện.
Từ cách tiếp cận trên, tôi cho rằng Việt Nam cứ theo nguyên tắc thế giới mà làm. Chúng ta áp dụng cơ chế thị trường từ năm 1991, đến nay đã hơn 30 năm. Người dân, các tổ chức xã hội đại diện cho người dân, giới doanh nhân đều phải hiểu mọi luật chơi của cơ chế thị trường và tự chịu trách nhiệm với hành vi kinh doanh của mình.
Nhà nước chỉ đặt vấn đề giải cứu cho một đối tượng nào đó khi hành vi kinh doanh của đối tượng đó có nguy cơ gây tổn hại khó khắc phục cho nền kinh tế, trước hết tác động gây bất ổn định kinh tế vĩ mô. Nhà nước cũng có thể cứu xét những trường hợp bị tác động xấu thuộc nhóm dễ bị tổn thương. Giải pháp của Nhà nước cũng dựa trên cơ chế thị trường, có thể cho vay để giải quyết khó khăn rồi phải hoàn lại ngân sách nhà nước.
Nếu ai kinh doanh mà thua lỗ cũng kêu Nhà nước giải cứu thì đâu phải là cơ chế thị trường. Nói điều này để thấy rằng các nhà phát triển BĐS phải chịu đau mà tự cứu mình, nhà nước không thể cứu. Nhà nước chỉ tìm giải pháp cứu nền kinh tế khi nợ xấu của các dự án BĐS gây bất ổn cho kinh tế vĩ mô.
Thị trường BĐS Việt Nam còn rất nhiều khiếm khuyết, từ pháp luật tới bộ máy quản lý, tới cầu của thị trường. Nhân lúc thị trường đang yếu thanh khoản, Nhà nước có thể mạnh tay cải cách để có một thị trường BĐS hiệu quả hơn, bền vững hơn và vì đa số người lao động.
