Thật ra, luật ko cho bán nhà trên giấy, phải xong các pháp lý cơ bản, duyệt quy hoạch 1/500, đóng xong tiền sử dụng đất và dc cấp sổ tổng, thi công xong hạ tầng và san lấp thì anh mới bắt đầu bán hàng dc, phòng cháy chữa cháy, thông tin liên lạc, công trình công cộng, tài sản trên đất anh xây dựng sau theo tiến độ hợp đồng. Vậy giai đoạn nào ngân hàng cho vay dc. Thường là khi dc cấp sổ tổng và có quy hoạch chi tiết 1/500 là ngân hàng đài thọ dự án rồi, dự án cần đầu tư 100 tỷ, có đầy đủ pháp lý ngân hàng có thể cho vay đến 80% giá trị là 80 tỷ. Khi đó 2 bên thống nhất kê lên dự án là 130 tỷ rồi ngân hàng cho vay 104 tỷ, khỏi băn khoan tiêng nong nữa ha.
Số được vay anh dư sức lo cho dự án rồi, đến khi anh xây xong hết hạ tầng, giá trị đất cát tại đó đã khác và anh sẽ bán hàng với giá cao lúc huy động (gọi là bán cho f0). Ngân hàng ko care anh bán hàng dc hay ko đâu, họ và anh chia lãi từ đầu, giờ họ ôm tài sản của dự án anh. Dự án của anh chưa có giá, bán chậm có thể là nợ xấu thì họ gợi ý anh liên kết cty nào phát hành trái phiếu, nợ xấu thảy qua người mua trái phiếu dc phát hành bởi ngân hàng. Còn nếu bán tốt thì họ gợi ý anh là danh sách tốt để cho vay, anh nên làm tiếp dự án khác. Nhìu dự án tiềm năng có khách cái là lấy tiền đó úp vào dự án mới để phát triển tiếp. Nhà đầu tư đầu tư bằng tiền của khách hàng f0-f1 của dự án trc đó chứ ko bao giờ lấy dc tiền ngân hàng để gối đầu cho dự án sau cả. Ngân hàng lun giữ giấy tờ và sổ tổng của họ để nếu nguy cơ thì tước quyền làm chủ và đem phát mãi.
Mọi thứ nghe dễ ăn và đơn giản nhỉ, vậy khó đây là j, dễ vầy chắc ai cũng giàu hết. Khó đây là nguồn gốc đất để dc cấp sổ và khả năng phê duyệt quy hoạch. Đất rẻ chỉ có ở xa, nông thôn, thì ko phù hợp quy hoạch làm khu dân cư, làm khu du lịch thì hàng bán ra ko có căn cứ cấp sổ đỏ, chả nhẽ lừa người mua. Đất cho phép làm dự án dân cư thì phải sát thành phố, dân cư rải rác, mua được rất khó, nhất cò thổi sẵn khi thấy manh nha rồi. Muốn nhà nc thực hiện chủ trương đấu thầu chọn nhà đầu tư thì phải thực sự có tiềm lực và PA đầu tư phù hợp quy hoạch cấp trên (quy hoạch 1/2000), đã thế ở xa thì khó xin dân số nhìu đc, ít dân thì bán ko lãi. Để giải quyết dc mớ bòng bong này, anh tốn vài năm nỗ lực, ko đùa. Thường ai ngày xưa nhờ qua hệ mà có tờ giấy cấp phép triển khai dự án, cho dù cù nhây ko đóng tiền sử dụng đất (quy hoạch treo ấy) thì vẫn có doanh nghiệp sẵn sàng mua lại, đóng phạt tiền chậm nộp ngân sách và xin điều chỉnh lại dự án đó để triển khai. Đây là cách làm lãi nhất của các cò dự án ngày xưa từng làm, mà giờ ko làm dc nữa nha, hoặc rất hiếm.
via theNEXTvoz for iPhone
ở VN này các gì mà không được
