hiepnguyenhuu2021
Junior Member
Tiếp theo phần 1: https://voz.vn/t/ba-lan-song-bat-do...ng-lan-song-bat-dong-san-thu-4-phan-1.307520/
Giai đoạn này BĐS sốt đỉnh 1996-1998, đóng băng từ 1999-2006.
Thế nào là đóng băng!?, thường là quá trình này kéo dài 3-5 năm, là giai đoạn trầm, xuống dốc của 1 chu kỳ kinh tế sau khi đã phát triển nóng, tăng trưởng liên tục trước đó thì tới lúc nó phải suy giảm theo yếu tố chu kỳ giới tài chính gọi là nguy cơ TÊ GIÁC XÁM, và nguy cơ vỡ bong bóng nợ tiềm ẩn do vay nợ quá nhiều trong dân chúng gọi là nguy cơ VOI TRẮNG, nguy cơ tác động bởi thảm họa thảm khốc bất ngờ “THIÊN NGA ĐEN”. Những nguy cơ này chỉ từ năm 2010 trở lại đây chúng ta mới nhận thức rõ, khi nền kinh tế Việt Nam thể hiện rõ là nền kinh tế mở với thế giới. Còn ở giai đoạn này việc giảm sốt đất còn do các quyết định hành chính của Nhà nước như Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai cấm phân lô tách thửa để giảm sốt đất. Trong giai đoạn đóng băng thì sự suy giảm diễn ra khác nhau về thời điểm ở mỗi khu vực hay phân khúc sản phẩm, có thể hiểu đóng băng là quá trình suy giảm so với đỉnh sóng, là giai đoạn giằng kéo giữa cầu và cung thiết lập mặt bằng giá thấp hơn.
Đặc điểm sốt giai đoạn này là
chủ yếu tập trung ở nội đô Sài Gòn và Hà Nội, một số tỉnh có triển khai KCN, còn các tỉnh khác chỉ tăng nhẹ chưa được gọi là sốt.
BÀI HỌC Ở GIAI ĐOẠN NÀY :
1-Bài học từ tiểu thương người Hoa : Chăm chỉ sản xuất, buôn bán sau một vài năm tiền dư dả lại tìm hiểu đi mua nhà đất để đó, cho thuê, năm này qua năm khác có nhiều nhà đất. Thì tới làn sóng sau thành đại tỷ phú. Chăm chỉ lao động và tích lũy BĐS trong dài hạn thì giá luôn tăng. Còn nếu lạm dụng đòn bẩy tài chính (đi vay) để mua BĐS thì sẽ mất thanh khoản khi giá đột ngột giảm, không bán được (lúc đóng băng thì lại càng nhiều người đồng loạt muốn thoát hàng), mất sạch vốn liếng, nợ không trả được, tù tội nếu bạn gặp đúng những năm nhà đất đóng băng trong khủng hoảng, điều thường xảy ra sau 10 năm nó như 1 định luật kinh tế học vậy. Điều này đã thể hiện đúng và vận dụng sáng tạo thành công với các bạn trẻ vừa giỏi chuyên môn, lương cao vừa phải nhưng các bạn vẫn dành thời gian tìm hiểu đầu tư thêm đất đai, hoặc đầu tư thụ động khác. Các bạn không mua được ngay căn hộ, nhà đất TP vì quá sức, nhưng các bạn biết chọn những phân khúc đất nền vùng ven, ngoại tỉnh pháp lý đẹp, phán đoán đúng tiềm năng, vừa sức thu nhập, mua để dành như tài sản tích trữ để đó thì chỉ sau 4-5 năm tới sóng 1 chu kỳ mới là đã bán hoán chuyển đủ tiền mua nhà TP an cư.
2-Bài học từ Phú Mỹ Hưng về định vị, định giá : Có thể nói PMH là công ty BĐS đầu tiên áp dụng phương pháp phân chia phân khúc khánh hàng, định vị cao về sản phẩm về BĐS, tối ưu lợi nhuận cao nhất, tức tạo ra một chuẩn mực mới về môi trường sống an cư từ hạ tầng quy hoạch đồng bộ, môi trường cảnh quan đẹp nhất thời điểm đó, nhằm thu hút toàn bộ người có tiền của TP và cả địa phương khác về đó sinh sống. Có thể hiểu như sau, một dự án của 1 chủng loại sản phầm BĐS ước tính :
Doanh thu-DT = Đơn giá-ĐG (sản phẩm bình quân) x Số lượng sản phẩm
Giá vốn-GV (tiền đền bù, thuê đất & xây dựng cơ bản & quản lý dự án)
Chi phí-CP (bán hàng & tiếp thị)
Lợi nhuận (trước thuế)
T-GV-CP
Thông thường doanh nghiệp định giá sao cho lợi nhuận trước thuế 40-50% trên DT doanh thu và ĐG = 10 đồng chẳng hạn. Nhưng nếu công ty đang là đơn vị dẫn đầu thị trường, thương hiệu tốt, sự tin cậy cao, thì những sản phẩm BĐS được thiết kế tốt, tiếp thị tốt có thể xứng đáng với một mức giá vượt trội và thu tối đa lợi nhuận, bán được hết hàng với đúng đối tượng mua. Vì vậy khi PMH là công ty tạo ra chuẩn mực mới về sinh sống họ có thể bán hết với giá bán ĐG = 20 đồng thì họ sẽ thu được lợi nhuận tối đa 70%-80% trên 1 doanh thu lớn hơn, tức siêu lợi nhuận. Mình không tính lãi trên giá vốn, vì bài toán trên giá vốn là một bài toán phức tạp dựa trên lãi vay ngân hàng, đa phần các chủ dự án bỏ vốn tự có nhỏ mà đều sử dụng vốn vay và phải giải các bài toán chi phí vốn. Vì thế mình tính trên DT để các bạn dễ tưởng tượng.
Điều này thấy rõ trong năm 2019 ở sản phẩm Grand Park Q9 TP HCM, Ocean Park Gia Lâm HN khi VIN là đơn vị BĐS dẫn đầu thị trường nên họ sử dụng sức mạnh thương hiệu, truyền thông, mạng lưới đại lý sàn, sales để triển khai chiến lược giá TỐI ĐA HỚT VÀNG THỊ TRƯỜNG khi (1) Một số lượng người mua với nhu cầu hiện tại cao (2) Quy mô số lượng sản phẩm lớn để có ưu thế về giá vốn (3) Giá cao truyền tải hình ảnh thương hiệu nổi trội, chuẩn mực mới về môi trường sống (4) Trong điều kiện không có đối thủ tiềm tàng xứng tầm nhảy vào cuộc chơi. Vì thế giá VIN ở 2 dòng sản phẩm trên cao hơn hẳn các sản phẩm khác mà đa phần người mua trong thế bất đối xứng về thông tin, không có thông tin, ít thông tin tiếp cận (CĐT lấn át về truyền thông sản phẩm họ bán). Khi đó những người tiếp cận đủ thông tin ở các dòng sản phẩm khác hợp lý, họ có kiến thức sâu về thị trường BĐS thì họ gọi giá của VIN đưa ra là giá điên, giá ngáo (ngôn từ của giới trẻ có hiểu biết về thị trường BĐS).
Và từ ngữ này về giá điên, ngáo giá BĐS thường dùng hơn trong các trường hợp mà CĐT khác khi định giá dựa trên mức giá cao của người dẫn đầu thị trường định vị thành công trước đó, khi cũng “đưa ra” các chuẩn mực sống mới, nhưng chỉ là trên lời hứa, bánh vẽ, mô hình bản vẽ 3D hay sản phẩm kém chất lượng. Và khi các CĐT cùng đồng lòng khởi xướng tăng giá nhằm tối ưu lợi nhuận thông qua truyền thông, tạo khan hiếm giả, hiệu ứng FOMO trong các hội nghị bán hàng (giả người mua, giả sắp hết giỏ hàng, kích động mua ngay với chiết khấu & hiệu ứng đám đông v.v), thì sẽ vấp phải sự kháng cự của thị trường và sự bóc mẽ sự làm ăn thiếu tử tế và nhân sinh của CĐT, nhất là đối với những sản phẩm như Codotel (không có gí trị pháp lý) hay căn hộ “chất lượng thấp” nhưng bị thổi giá là “chất lượng cao” v.v
Khi VIN soán ngôi PMH là công ty BĐS hàng đầu tại VN, thì những công ty BĐS như PMH, NOVA LAND, BITEXCO vv. có uy tín nhất định thì họ tiến hành chiến dịch ĐỊNH GIÁ PHÂN BIỆT tức họ có những dải sản phẩm ổn định khác biệt hướng tới những nhóm khách hàng ổn định khác nhau, nhóm sản phẩm cao cấp, thượng lưu khác nhau ví dụ như Sunrise City, căn hộ PHM là phân khúc cao cấp thì Manhattan, The Spirit of Saigon là phân khúc siêu sang, là thượng lưu, nơi khách hàng quyết định bởi cảm xúc, đẳng cấp chứ không phải vì giá.
Và khi thị trường ở giai đoạn đóng băng sẽ có các CĐT sẽ khởi xướng hạ giá để tối đa hóa thị phần như điều mà tập đoàn Mường Thanh làm những năm 2010-2014 hướng tới phần đông người muốn sở hữu căn hộ giá rẻ tại HN. Chiến lược này này tuy chiếm được thị phần lớn khi hầu hết các đối thủ khác đang loay hoay bài toán tồn tại thì vẫn có thể phạm những sai lầm sau: (1) Bẫy chất lượng thấp: khách hàng cho rằng giá thấp đồng nghĩa chất lượng kém (2) Bẫy thị phần mong manh : giá thấp mua được thị phần nhưng không mua được sự trung thành (3) Bẫy chiến tranh giá : khi các đối thủ nhỏ hơn, làm ẩu hơn hạ giá sâu hơn tạo ra sự méo mó của thị trường, khơi mào xuất hiện nhiều CĐT lừa đảo.
Vì vậy luôn có tranh luận về giá sản phẩm BĐS tại bất cứ thời điểm nào đại diện cho 2 luồng quan điểm về CUNG và CẦU: Giá đúng có phải là giá công bằng!? Thế nào là giá công bằng, hợp lý!? Rõ ràng GIÁ CẢ được ấn định nhằm thỏa mãn CẦU hoặc phản ánh ĐẲNG CẤP nổi trội mà người mua sẵn sàng chi trả cho một sản phẩm BĐS.
Tuy nhiên một số ý kiến chỉ trích tỏ ra ghê sợ khi nghĩ tới một căn hộ bình dân ở TP HCM năm 2015 có thể mua là 1,2 tỷ-2 tỷ thì năm 2020 giá là 2,5 tỷ – 3,5 tỷ, tốc độ lên quá nhanh so với mức tăng thu nhập 2 vợ chồng năm 2015 khoảng 20 triệu/tháng, tới năm 2020 cho dù có lên khoảng 30-40 triệu/ tháng (nhưng do lạm phát thì xem ra thu nhập bản chất tăng sẽ không bao nhiêu) nếu nhẩm ra thì số năm tích lũy thu nhập không chi tiêu để có thể sở hữu nhà ngày càng tăng.
Vì thế khi nhìn từ 2 phía, về phía CẦU muốn giá nhà hợp lý hơn thì một mặt phải chăm chỉ lao động, tăng thu nhập, học thêm phương pháp đầu tư để có thu nhập thụ động giải quyết bài toán tài chính mua nhà.
Vể phía CUNG là các tập đoàn lớn, giới tinh hoa phải có trách nhiệm xây dựng chiến lược với Nhà nước phát triển các dòng sản phẩm an sinh phối hợp cới các dải sản phẩm tối đa lợi nhuận để xây dựng danh tiếng tử tế, giúp cho phần lớn đại số đông lớp trẻ đang tuổi sung sức từ 25-40 tuổi có thể an cư để dành thời gian, trí tuệ tăng năng suất lao động góp phần phát triển đất nước. Nếu không đất nước sẽ bị lãng phí nguồn lực này, và ngày càng mất lợi thế cạnh tranh với doanh nghiệp nước ngoài, vì bởi lẽ phần đông người Việt có an cư thì mới lạc nghiệp, doanh nghiệp do họ vận hành mới có thêm sức mạnh. Những doanh nghiệp BĐS nào biết tạo giá trị đúng, tối ưu cho khách hàng, phục vụ bằng sự tử tế sẽ chiếm được sự trung thành của khách hàng lâu bền nhất.
--------------------------
Phần 2: Mốc 2006
Có bạn lại nói chưa đủ các kiến thức chi tiết nghiên cứu kinh tế vĩ mô, thì đúng, mình viết theo lối dã sử nửa hồi ký, nửa đánh giá sự kiện và phác họa nhân vật, doanh nhân kèm các chỉ số kinh tế khái quát theo thời gian nhằm phục vụ đại số đông chứ không phục vụ cho nhà nghiên cứu.
II. Mốc năm 2006 (Lúc này Vàng 13tr/lượng, USD 17.000đ/1USD)
Một số tiền lớn đầu tư của dân chúng vào TTCK, và một số lớn những người thành công từ TTCK non trẻ, sơ khai, nhiều lỗ hổng, cơ hội 100 năm có 1 đã tạo dòng tiền thắng lợi từ CK đầu tư vào BĐS đã tạo nên cơn sốt 2007-2009 tại TP HCM và HN. Chậm hơn chút là ở Bình Dương, Đồng Nai với đại dự án là TP mới Bình Dương và Sb Long Thành, đại đô thị Nhơn Trạch.
Người giầu nhất trên sàn chứng khoán đầu tiên là doanh nhân Trương Gia Bình FPT, sau đó doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đặng Hoàng Yến soán ngôi, rồi tới Bầu Đức soán ngôi tiếp 2008 (doanh nghiệp Hoàng Anh GL cùng với Quốc Cường GL xuất khẩu gỗ, nổi lên từ sau mở cửa, đầu tư cao su, thuỷ điện, BĐS).
Sau 10 năm nỗ lực xây dựng và đầu tư hạ tầng, kinh doanh, PMH đã tạo ra một trung tâm mới, đô thị kiểu mẫu đẳng cấp của TP HCM ở phía Nam. Năm 2007 PMH ra chính sách trả góp 20-30 năm được 9 ngân hàng hỗ trợ đã kích nổ cơn sốt đất lần thứ 2 tại TP HCM 2007-2008 rồi lan ra Hà Nội 2009-2010.
Thời điểm này xuất hiện cái tên Him Lam (công ty xây dựng có trụ sở tại tỉnh Bắc Ninh chuyên thầu san lấp, xây dựng cho PMH từ năm 1999) cũng đã có dự án của riêng mình, là chủ đầu tư KDC Him Lam Kênh Tẻ, sốt đỉnh 80-110tr/m2 đất tại đây và xuống đáy 40-50tr/m2 chỉ 1 năm sau đó. Năm 2007 người HN bắt đầu vào Nam mua đất rất nhiều góp phần tạo nên cơn sốt. Him Lam – doanh nhân Dương Công Minh cũng là chủ tịch ngân hàng Liên Việt Posbank, và sau này chuyển sang CT Sacombank.
Năm 2008, xuất hiện cái tên Nova Land (một nhánh của công ty Thuốc thú y Nova) chính thức bước chân vào lĩnh vực BĐS, đi lên trong giai đoạn thị trường đóng băng khởi động với đại dự án Sunrise City Q7.
Năm 2007 Tập đoàn Sungroup của doanh nhân Lê Viết Lam (cũng về từ Ukraina) tại miền Trung bắt đầu đầu tư Bà Nà Hill ở Đà Nẵng, có nhiều dự án đổi đất lấy hạ tầng ở Đà Nẵng tạo tiền đề sốt đất Đà Nẵng ở chu kì tiếp theo 10 năm sau.
Năm 2007 bà Trương Mỹ Lan – Vạn Thịnh Phát & SCB sở hữu trung tâm thương mại lâu đời của người Hoa – An Đông Plaza, trên đường An Dương Vương và mở đầu cho một loạt các dự án BĐS đình đám nhưng không hoàn thành sau này.
Năm 2007 cũng là năm doanh nhân Nguyễn Thị Phương Thảo từ sở hữu Furama Đà Nẵng – tiền đề cho tập đoàn Sovico, HD Bank, Vietjet Air (2011) và các dự án bđs chu kỳ sau ở Phú Quốc sau này. Doanh nhân Nguyễn Thị Nga – Intimex, tập đoàn BRG & Seabank thể hiện dấu ấn sở hữu với 3 sân golf, BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn Hilton, đại đô thị thông minh ở HN sau này. Doanh nhân Thái Hương – Ngân hàng Bắc Á, Tập đoàn TH tham gia BĐS nông nghiệp, giáo dục.
Năm 2008 Khủng hoảng tài chính bắt đầu từ Mỹ, Ngân hàng lớn thứ 4 của Mỹ Lehman Brothers tuyên bố phá sản, nhưng đến năm 2011 Việt Nam mới bị ảnh hưởng nặng nề, sau khi cung cấp các gói cứu trợ tài chính tổng gần 150K tỷ đến nhiều đối tượng không phù hợp là các tập đoàn nhà nước, và một số tập đoàn tư nhân sử dụng sai mục đích.
Năm 2010-2012 lãi suất cho vay lên tới 17-20%/ năm đã đóng băng thị trường BĐS. Từ khi mở cửa VN thường xuyên phải nhập siêu hàng hoá, máy móc nên luôn trong tình trạng thiếu USD trong thanh toán nợ với nước ngoài. Lãi suất cao cộng tỷ giá cao và khó thu xếp USD cho các doanh nghiệp thanh toán đối tác nước ngoài làm tình hình thêm tồi tệ.
Giai đoạn này giá dầu và cao su đều mất giá, doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đoàn Nguyên Đức lần lượt mất ngôi vị giầu nhất sàn chứng khoán. Thời đỉnh cao doanh nhân Đặng Thành Tâm sở hữu 2 ngân hàng là Navibank và WesternBank nhưng đã phải thoái vốn hết trong khủng hoảng 2013 do đầu tư ngoài ngành không hiệu quả và mất thanh khoản. Và bên cạnh đó là một loạt các công ty bđs phá sản hoặc tê liệt như HUD, SUDICO, SacomReal (TTC) Quốc Cường GL, Địa ốc dầu khí v.v..
Năm 2010 VIN Group khai trương Vinhomes Royal ở Hà Nội, Vincom Lý Tự Trọng (TPHCM), cũng năm này doanh nhân Phạm Nhật Vượng giàu nhất trên thị trường chứng khoán soán ngôi Đoàn Nguyên Đức trước đó.
Và một biểu tượng của Sài Gòn cũng khánh thành trong năm 2010 là toà tháp bông sen Bitexco của doanh nhân Vũ Quang Hội. Doanh nghiệp sản xuất nước khoáng Vital từ năm 1997 chuyên cung cấp nước uống cho các cơ quan, sau mở rộng sang BĐS và thuỷ điện, cũng là chủ dự án Manor I, II ở SG, khách sạn Marriot HN (các tổng thống Mỹ rất thích ở), và nhiều dự án khác.
Khi BĐS đóng băng thì một số đơn vị trước đó làm sản xuất như tập đoàn Hoa Lâm & Vietbank của doanh nhân Trần Thị Lâm (buôn xe máy cũ 1999, sản xuất xe Kimco 2004-2009) đã có tiền thu gom BĐS giai đoạn này lập dự án BĐS y tế, thương mại để triển khai ở thời gian sau này. Hoặc như tập đoàn Mường Thanh của doanh nhân Lê Thanh Thản xuất phát từ đơn vị XD từ Lai Châu thầu làm đường giáp biên giới Việt Lào, làm khách sạn những năm 90 đã xâm nhập làm căn hộ giá rẻ lúc thị trường đóng băng tại Hà Nội thành công từ năm 2011 rồi bắt đầu xây khách sạn (kết hợp căn hộ nghỉ dưỡng) trên địa bàn gần như cả nước. Một số tên tuổi ở giai đoạn này hầu hết chỉ là sàn phân phối BĐS như Đất Xanh, Hưng Thịnh, Khang Điền v.v.. thì giai đoạn sau tiếp bước phát triển thành nhà phát triển dự án BĐS.
Cuối năm 2014 xuất hiện cái tên mới FLC của doanh nhân Trịnh Văn Quyết (tiền thân là một văn phòng luật sư) khởi đầu từ dự án sân Golf và khu đô thị nghỉ dưỡng FLC Sầm Sơn – Thanh Hoá khi mà thị trường sắp tan băng. Và Sun Group cũng đã để lại dấu ấn khu đô thị lớn đầu tiên Nam Nguyễn Tri Phương – Hoà Xuân, Đà Nẵng. FPT tham gia mảng bất động sản tại FPT city tại ĐN và sau này sẽ làm tương tự tại Long Thành.
Các đại dự án công bố giai đoạn này theo cảm hứng thị trường BĐS đạt đỉnh năm 2009: Sân bay Long Thành, TP Nhơn Trạch (2009), Tp mới Bình Dương, phác ý tưởng đặc khu Phú Quốc 2011. Sát nhập nguyên tỉnh Hà Tây vào Hà Nội 2008, hầm Thủ Thiêm đại công trình hạ tầng quan trọng sắp hoàn thành năm 2011, Quy hoạch trung tâm hành chính – tài chính mới TP HCM ở Quận 2, Phát triển giai đoạn 2 của PMH.
Giai đoạn này BĐS sốt 2007-2009, đóng băng từ 2010-2015.
Đặc điểm sốt giai đoạn này là chủ yếu tập trung ở Sài Gòn và Hà Nội nhưng Hà Nội sau sốt giá nhà rất cao, giá nhà đất tại HN cao hơn TP HCM gấp rưỡi hoặc gấp đôi ở vị trí tương đương. Các tỉnh khác có sốt nhưng biến động không nhiều ngoại trừ Bình Dương, Đồng Nai, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng. Chưa có phong trào đầu tư đất ở hầu hết các tỉnh, chưa có các dự án phân lô hay xây dựng trung tâm hành chính, dân cư mới ở các địa phương mà ở chu kỳ sau mới thể hiện. Ở lần sốt này bắt đầu thể thể hiện rõ dấu ấn của các nhà đầu tư bạo tay đến từ HN, nhiều người thậm chí chỉ cần mua trên sơ đồ dự án, và mua theo block.
Tại TP HCM sốt đất toàn thành phố nhưng tập trung nói nhiều và tăng giá gấp nhiều lần đỉnh sốt là ở Quận 2, Khu Nam Quận 7, và một phần Bình Chánh giáp Q7, biểu tượng phát triển mới của TP.
==> Bài học ở giai đoạn này: IPO, phát hành cổ phiếu huy động vốn từ TTCK.
Nói đến kiếm tiền từ thị trường CK, chắc có lẽ các bạn thường chỉ nghe về các cách đầu tư mua bán cổ phiếu sao cho có lời. Thật ra đó chỉ là cách kiếm tiền nhỏ, tinh hoa của nó chính là sau khi các bạn đã có 1 khoản tích lũy ở bài học 1, kế tiếp là xây dựng phát triển một công ty có một ý tưởng tốt để IPO nó, phát hành cổ phiếu, huy động vốn trên TTCK. Một ví dụ nhỏ như sau:
Một công ty bán lẻ thiết bị điện máy đã khá có uy tín bán lẻ trên thị trường 10 năm, có hệ thống 10 cửa hàng ở HN và TP HCM kinh doanh đang thời điểm thịnh, lợi suất năm cao. Nó chỉ có vốn lưu động 50 tỷ, còn lại mặt bằng thuê, hàng hóa nợ gối đầu nhà cung cấp. Nếu họ định bán cả công ty bao gồm toàn bộ hệ thống thương hiệu, shop v.v.. cho nước ngoài thì công ty kiểm toán độc lập định giá 200 tỷ.
Nhưng họ, chủ sở hữu không bán công ty, họ IPO phát hành cổ phiếu trên TTCK, giá trị vốn hóa là 1000 tỷ. Như vậy họ đã có 1000 tỷ tiền vốn, chủ sở hữu lúc này là GĐ cũ giữ lượng cổ phiếu chi phối vẫn điều hành công ty. Họ có vốn lớn và liên tục mở rộng thị phần, chiếm lĩnh thị phần từ đối thủ, gia tăng lợi nhuận và ấn định luật chơi của kẻ dẫn đầu.
Tại sao có thể từ 200 tỷ lên 1000 tỷ!? Điều này, tức hành động thổi giá cổ phiếu rất dễ làm khi TTCK ở kỳ sơ khai như cơ hội 100 năm có 1 mình nói ở trên, còn hiện nay thì không phải là không có mà nó diễn ra trong điều kiện khắt khe và tinh vi hơn nhiều. Và quan trọng nhất hiện nay, điều kiện cần và đủ để IPO thành công là công ty muốn IPO là đúng thời điểm TTCK hưng phấn, công ty quản trị tốt, ý tưởng kinh doanh tuyệt vời (người Việt mình thường copy nhau, không tập trung tìm ý tưởng mới, thiếu sáng tạo, nên điểm này hơi yếu). Còn các việc còn lại sẽ có các đơn vị tư vấn dịch vụ IPO cho bạn.
Tới đây bạn đã tiếp cận bài học từ kinh doanh tiểu thương, công ty nhỏ thành công, thông qua TTCK có cơ duyên may mắn để trở thành ông lớn rồi đấy. Hầu hết thế hệ đại gia đầu tiên – giới tinh hoa thế hệ 5x, 6x đều IPO thành công doanh nghiệp cỡ vừa của họ thành tập đoàn có nguồn vốn khổng lồ ở giai đoạn sơ khai TTCK của giai đoạn này và thành chủ các ngân hàng, tập đoàn đóng vai trò trụ cột kinh tế đất nước. Và để tiếp tục trường tồn, họ phải có trách nhiệm với tổ quốc khi điều hành nguồn lực khổng lồ đó của mình.
Hết phần 2.
Nguồn: https://bit.ly/346d8Ln (PHẦN 3 GIAI ĐOẠN 2016)
Giai đoạn này BĐS sốt đỉnh 1996-1998, đóng băng từ 1999-2006.
Thế nào là đóng băng!?, thường là quá trình này kéo dài 3-5 năm, là giai đoạn trầm, xuống dốc của 1 chu kỳ kinh tế sau khi đã phát triển nóng, tăng trưởng liên tục trước đó thì tới lúc nó phải suy giảm theo yếu tố chu kỳ giới tài chính gọi là nguy cơ TÊ GIÁC XÁM, và nguy cơ vỡ bong bóng nợ tiềm ẩn do vay nợ quá nhiều trong dân chúng gọi là nguy cơ VOI TRẮNG, nguy cơ tác động bởi thảm họa thảm khốc bất ngờ “THIÊN NGA ĐEN”. Những nguy cơ này chỉ từ năm 2010 trở lại đây chúng ta mới nhận thức rõ, khi nền kinh tế Việt Nam thể hiện rõ là nền kinh tế mở với thế giới. Còn ở giai đoạn này việc giảm sốt đất còn do các quyết định hành chính của Nhà nước như Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai cấm phân lô tách thửa để giảm sốt đất. Trong giai đoạn đóng băng thì sự suy giảm diễn ra khác nhau về thời điểm ở mỗi khu vực hay phân khúc sản phẩm, có thể hiểu đóng băng là quá trình suy giảm so với đỉnh sóng, là giai đoạn giằng kéo giữa cầu và cung thiết lập mặt bằng giá thấp hơn.
chủ yếu tập trung ở nội đô Sài Gòn và Hà Nội, một số tỉnh có triển khai KCN, còn các tỉnh khác chỉ tăng nhẹ chưa được gọi là sốt.
1-Bài học từ tiểu thương người Hoa : Chăm chỉ sản xuất, buôn bán sau một vài năm tiền dư dả lại tìm hiểu đi mua nhà đất để đó, cho thuê, năm này qua năm khác có nhiều nhà đất. Thì tới làn sóng sau thành đại tỷ phú. Chăm chỉ lao động và tích lũy BĐS trong dài hạn thì giá luôn tăng. Còn nếu lạm dụng đòn bẩy tài chính (đi vay) để mua BĐS thì sẽ mất thanh khoản khi giá đột ngột giảm, không bán được (lúc đóng băng thì lại càng nhiều người đồng loạt muốn thoát hàng), mất sạch vốn liếng, nợ không trả được, tù tội nếu bạn gặp đúng những năm nhà đất đóng băng trong khủng hoảng, điều thường xảy ra sau 10 năm nó như 1 định luật kinh tế học vậy. Điều này đã thể hiện đúng và vận dụng sáng tạo thành công với các bạn trẻ vừa giỏi chuyên môn, lương cao vừa phải nhưng các bạn vẫn dành thời gian tìm hiểu đầu tư thêm đất đai, hoặc đầu tư thụ động khác. Các bạn không mua được ngay căn hộ, nhà đất TP vì quá sức, nhưng các bạn biết chọn những phân khúc đất nền vùng ven, ngoại tỉnh pháp lý đẹp, phán đoán đúng tiềm năng, vừa sức thu nhập, mua để dành như tài sản tích trữ để đó thì chỉ sau 4-5 năm tới sóng 1 chu kỳ mới là đã bán hoán chuyển đủ tiền mua nhà TP an cư.
2-Bài học từ Phú Mỹ Hưng về định vị, định giá : Có thể nói PMH là công ty BĐS đầu tiên áp dụng phương pháp phân chia phân khúc khánh hàng, định vị cao về sản phẩm về BĐS, tối ưu lợi nhuận cao nhất, tức tạo ra một chuẩn mực mới về môi trường sống an cư từ hạ tầng quy hoạch đồng bộ, môi trường cảnh quan đẹp nhất thời điểm đó, nhằm thu hút toàn bộ người có tiền của TP và cả địa phương khác về đó sinh sống. Có thể hiểu như sau, một dự án của 1 chủng loại sản phầm BĐS ước tính :
Doanh thu-DT = Đơn giá-ĐG (sản phẩm bình quân) x Số lượng sản phẩm
Giá vốn-GV (tiền đền bù, thuê đất & xây dựng cơ bản & quản lý dự án)
Chi phí-CP (bán hàng & tiếp thị)
Lợi nhuận (trước thuế)
T-GV-CPThông thường doanh nghiệp định giá sao cho lợi nhuận trước thuế 40-50% trên DT doanh thu và ĐG = 10 đồng chẳng hạn. Nhưng nếu công ty đang là đơn vị dẫn đầu thị trường, thương hiệu tốt, sự tin cậy cao, thì những sản phẩm BĐS được thiết kế tốt, tiếp thị tốt có thể xứng đáng với một mức giá vượt trội và thu tối đa lợi nhuận, bán được hết hàng với đúng đối tượng mua. Vì vậy khi PMH là công ty tạo ra chuẩn mực mới về sinh sống họ có thể bán hết với giá bán ĐG = 20 đồng thì họ sẽ thu được lợi nhuận tối đa 70%-80% trên 1 doanh thu lớn hơn, tức siêu lợi nhuận. Mình không tính lãi trên giá vốn, vì bài toán trên giá vốn là một bài toán phức tạp dựa trên lãi vay ngân hàng, đa phần các chủ dự án bỏ vốn tự có nhỏ mà đều sử dụng vốn vay và phải giải các bài toán chi phí vốn. Vì thế mình tính trên DT để các bạn dễ tưởng tượng.
Điều này thấy rõ trong năm 2019 ở sản phẩm Grand Park Q9 TP HCM, Ocean Park Gia Lâm HN khi VIN là đơn vị BĐS dẫn đầu thị trường nên họ sử dụng sức mạnh thương hiệu, truyền thông, mạng lưới đại lý sàn, sales để triển khai chiến lược giá TỐI ĐA HỚT VÀNG THỊ TRƯỜNG khi (1) Một số lượng người mua với nhu cầu hiện tại cao (2) Quy mô số lượng sản phẩm lớn để có ưu thế về giá vốn (3) Giá cao truyền tải hình ảnh thương hiệu nổi trội, chuẩn mực mới về môi trường sống (4) Trong điều kiện không có đối thủ tiềm tàng xứng tầm nhảy vào cuộc chơi. Vì thế giá VIN ở 2 dòng sản phẩm trên cao hơn hẳn các sản phẩm khác mà đa phần người mua trong thế bất đối xứng về thông tin, không có thông tin, ít thông tin tiếp cận (CĐT lấn át về truyền thông sản phẩm họ bán). Khi đó những người tiếp cận đủ thông tin ở các dòng sản phẩm khác hợp lý, họ có kiến thức sâu về thị trường BĐS thì họ gọi giá của VIN đưa ra là giá điên, giá ngáo (ngôn từ của giới trẻ có hiểu biết về thị trường BĐS).
Và từ ngữ này về giá điên, ngáo giá BĐS thường dùng hơn trong các trường hợp mà CĐT khác khi định giá dựa trên mức giá cao của người dẫn đầu thị trường định vị thành công trước đó, khi cũng “đưa ra” các chuẩn mực sống mới, nhưng chỉ là trên lời hứa, bánh vẽ, mô hình bản vẽ 3D hay sản phẩm kém chất lượng. Và khi các CĐT cùng đồng lòng khởi xướng tăng giá nhằm tối ưu lợi nhuận thông qua truyền thông, tạo khan hiếm giả, hiệu ứng FOMO trong các hội nghị bán hàng (giả người mua, giả sắp hết giỏ hàng, kích động mua ngay với chiết khấu & hiệu ứng đám đông v.v), thì sẽ vấp phải sự kháng cự của thị trường và sự bóc mẽ sự làm ăn thiếu tử tế và nhân sinh của CĐT, nhất là đối với những sản phẩm như Codotel (không có gí trị pháp lý) hay căn hộ “chất lượng thấp” nhưng bị thổi giá là “chất lượng cao” v.v
Khi VIN soán ngôi PMH là công ty BĐS hàng đầu tại VN, thì những công ty BĐS như PMH, NOVA LAND, BITEXCO vv. có uy tín nhất định thì họ tiến hành chiến dịch ĐỊNH GIÁ PHÂN BIỆT tức họ có những dải sản phẩm ổn định khác biệt hướng tới những nhóm khách hàng ổn định khác nhau, nhóm sản phẩm cao cấp, thượng lưu khác nhau ví dụ như Sunrise City, căn hộ PHM là phân khúc cao cấp thì Manhattan, The Spirit of Saigon là phân khúc siêu sang, là thượng lưu, nơi khách hàng quyết định bởi cảm xúc, đẳng cấp chứ không phải vì giá.
Và khi thị trường ở giai đoạn đóng băng sẽ có các CĐT sẽ khởi xướng hạ giá để tối đa hóa thị phần như điều mà tập đoàn Mường Thanh làm những năm 2010-2014 hướng tới phần đông người muốn sở hữu căn hộ giá rẻ tại HN. Chiến lược này này tuy chiếm được thị phần lớn khi hầu hết các đối thủ khác đang loay hoay bài toán tồn tại thì vẫn có thể phạm những sai lầm sau: (1) Bẫy chất lượng thấp: khách hàng cho rằng giá thấp đồng nghĩa chất lượng kém (2) Bẫy thị phần mong manh : giá thấp mua được thị phần nhưng không mua được sự trung thành (3) Bẫy chiến tranh giá : khi các đối thủ nhỏ hơn, làm ẩu hơn hạ giá sâu hơn tạo ra sự méo mó của thị trường, khơi mào xuất hiện nhiều CĐT lừa đảo.
Vì vậy luôn có tranh luận về giá sản phẩm BĐS tại bất cứ thời điểm nào đại diện cho 2 luồng quan điểm về CUNG và CẦU: Giá đúng có phải là giá công bằng!? Thế nào là giá công bằng, hợp lý!? Rõ ràng GIÁ CẢ được ấn định nhằm thỏa mãn CẦU hoặc phản ánh ĐẲNG CẤP nổi trội mà người mua sẵn sàng chi trả cho một sản phẩm BĐS.
Tuy nhiên một số ý kiến chỉ trích tỏ ra ghê sợ khi nghĩ tới một căn hộ bình dân ở TP HCM năm 2015 có thể mua là 1,2 tỷ-2 tỷ thì năm 2020 giá là 2,5 tỷ – 3,5 tỷ, tốc độ lên quá nhanh so với mức tăng thu nhập 2 vợ chồng năm 2015 khoảng 20 triệu/tháng, tới năm 2020 cho dù có lên khoảng 30-40 triệu/ tháng (nhưng do lạm phát thì xem ra thu nhập bản chất tăng sẽ không bao nhiêu) nếu nhẩm ra thì số năm tích lũy thu nhập không chi tiêu để có thể sở hữu nhà ngày càng tăng.
Vì thế khi nhìn từ 2 phía, về phía CẦU muốn giá nhà hợp lý hơn thì một mặt phải chăm chỉ lao động, tăng thu nhập, học thêm phương pháp đầu tư để có thu nhập thụ động giải quyết bài toán tài chính mua nhà.
Vể phía CUNG là các tập đoàn lớn, giới tinh hoa phải có trách nhiệm xây dựng chiến lược với Nhà nước phát triển các dòng sản phẩm an sinh phối hợp cới các dải sản phẩm tối đa lợi nhuận để xây dựng danh tiếng tử tế, giúp cho phần lớn đại số đông lớp trẻ đang tuổi sung sức từ 25-40 tuổi có thể an cư để dành thời gian, trí tuệ tăng năng suất lao động góp phần phát triển đất nước. Nếu không đất nước sẽ bị lãng phí nguồn lực này, và ngày càng mất lợi thế cạnh tranh với doanh nghiệp nước ngoài, vì bởi lẽ phần đông người Việt có an cư thì mới lạc nghiệp, doanh nghiệp do họ vận hành mới có thêm sức mạnh. Những doanh nghiệp BĐS nào biết tạo giá trị đúng, tối ưu cho khách hàng, phục vụ bằng sự tử tế sẽ chiếm được sự trung thành của khách hàng lâu bền nhất.
--------------------------
Phần 2: Mốc 2006
Có bạn lại nói chưa đủ các kiến thức chi tiết nghiên cứu kinh tế vĩ mô, thì đúng, mình viết theo lối dã sử nửa hồi ký, nửa đánh giá sự kiện và phác họa nhân vật, doanh nhân kèm các chỉ số kinh tế khái quát theo thời gian nhằm phục vụ đại số đông chứ không phục vụ cho nhà nghiên cứu.
II. Mốc năm 2006 (Lúc này Vàng 13tr/lượng, USD 17.000đ/1USD)
- Việt Nam gia nhập WTO, luật doanh nghiệp chính thức được Quốc hội phê duyệt, cũng là năm luật Chứng khoán (CK) được ban hành đã tạo ra không khí hồ hởi làn sóng đầu tư lớn thứ hai từ sau hội nhập, tạo đà đợt sốt đất lần thứ 2. UBCK lập từ 2000 (TPHCM), 2005 (HN) nhưng đến khi có luật doanh nghiệp 2005, luật CK 2006 thì mới tạo hành lang pháp lý để các doanh nghiệp lên sàn mạnh mẽ, huy động vốn, phát hành cổ phiếu, trái phiếu nội bộ.
- GDP lần lượt các năm 66 tỷ USD (2006), 77 tỷ USD (2007), 99 tỷ USD (2008).
- VNIndex 300 (2006), bong bóng CK đạt đỉnh ~1200 (T3/2007), và về lại ~300 (2008) khiến nhiều người sau 1 đêm thành triệu phú đô la, và cũng nhiều người mất trắng. Vốn hoá TTCK năm 2006 ước 15 tỷ USD chiếm 23% GDP.
Một số tiền lớn đầu tư của dân chúng vào TTCK, và một số lớn những người thành công từ TTCK non trẻ, sơ khai, nhiều lỗ hổng, cơ hội 100 năm có 1 đã tạo dòng tiền thắng lợi từ CK đầu tư vào BĐS đã tạo nên cơn sốt 2007-2009 tại TP HCM và HN. Chậm hơn chút là ở Bình Dương, Đồng Nai với đại dự án là TP mới Bình Dương và Sb Long Thành, đại đô thị Nhơn Trạch.
Người giầu nhất trên sàn chứng khoán đầu tiên là doanh nhân Trương Gia Bình FPT, sau đó doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đặng Hoàng Yến soán ngôi, rồi tới Bầu Đức soán ngôi tiếp 2008 (doanh nghiệp Hoàng Anh GL cùng với Quốc Cường GL xuất khẩu gỗ, nổi lên từ sau mở cửa, đầu tư cao su, thuỷ điện, BĐS).
Sau 10 năm nỗ lực xây dựng và đầu tư hạ tầng, kinh doanh, PMH đã tạo ra một trung tâm mới, đô thị kiểu mẫu đẳng cấp của TP HCM ở phía Nam. Năm 2007 PMH ra chính sách trả góp 20-30 năm được 9 ngân hàng hỗ trợ đã kích nổ cơn sốt đất lần thứ 2 tại TP HCM 2007-2008 rồi lan ra Hà Nội 2009-2010.
Thời điểm này xuất hiện cái tên Him Lam (công ty xây dựng có trụ sở tại tỉnh Bắc Ninh chuyên thầu san lấp, xây dựng cho PMH từ năm 1999) cũng đã có dự án của riêng mình, là chủ đầu tư KDC Him Lam Kênh Tẻ, sốt đỉnh 80-110tr/m2 đất tại đây và xuống đáy 40-50tr/m2 chỉ 1 năm sau đó. Năm 2007 người HN bắt đầu vào Nam mua đất rất nhiều góp phần tạo nên cơn sốt. Him Lam – doanh nhân Dương Công Minh cũng là chủ tịch ngân hàng Liên Việt Posbank, và sau này chuyển sang CT Sacombank.
Năm 2008, xuất hiện cái tên Nova Land (một nhánh của công ty Thuốc thú y Nova) chính thức bước chân vào lĩnh vực BĐS, đi lên trong giai đoạn thị trường đóng băng khởi động với đại dự án Sunrise City Q7.
Năm 2007 Tập đoàn Sungroup của doanh nhân Lê Viết Lam (cũng về từ Ukraina) tại miền Trung bắt đầu đầu tư Bà Nà Hill ở Đà Nẵng, có nhiều dự án đổi đất lấy hạ tầng ở Đà Nẵng tạo tiền đề sốt đất Đà Nẵng ở chu kì tiếp theo 10 năm sau.
Năm 2007 bà Trương Mỹ Lan – Vạn Thịnh Phát & SCB sở hữu trung tâm thương mại lâu đời của người Hoa – An Đông Plaza, trên đường An Dương Vương và mở đầu cho một loạt các dự án BĐS đình đám nhưng không hoàn thành sau này.
Năm 2007 cũng là năm doanh nhân Nguyễn Thị Phương Thảo từ sở hữu Furama Đà Nẵng – tiền đề cho tập đoàn Sovico, HD Bank, Vietjet Air (2011) và các dự án bđs chu kỳ sau ở Phú Quốc sau này. Doanh nhân Nguyễn Thị Nga – Intimex, tập đoàn BRG & Seabank thể hiện dấu ấn sở hữu với 3 sân golf, BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn Hilton, đại đô thị thông minh ở HN sau này. Doanh nhân Thái Hương – Ngân hàng Bắc Á, Tập đoàn TH tham gia BĐS nông nghiệp, giáo dục.
Năm 2008 Khủng hoảng tài chính bắt đầu từ Mỹ, Ngân hàng lớn thứ 4 của Mỹ Lehman Brothers tuyên bố phá sản, nhưng đến năm 2011 Việt Nam mới bị ảnh hưởng nặng nề, sau khi cung cấp các gói cứu trợ tài chính tổng gần 150K tỷ đến nhiều đối tượng không phù hợp là các tập đoàn nhà nước, và một số tập đoàn tư nhân sử dụng sai mục đích.
Năm 2010-2012 lãi suất cho vay lên tới 17-20%/ năm đã đóng băng thị trường BĐS. Từ khi mở cửa VN thường xuyên phải nhập siêu hàng hoá, máy móc nên luôn trong tình trạng thiếu USD trong thanh toán nợ với nước ngoài. Lãi suất cao cộng tỷ giá cao và khó thu xếp USD cho các doanh nghiệp thanh toán đối tác nước ngoài làm tình hình thêm tồi tệ.
Giai đoạn này giá dầu và cao su đều mất giá, doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đoàn Nguyên Đức lần lượt mất ngôi vị giầu nhất sàn chứng khoán. Thời đỉnh cao doanh nhân Đặng Thành Tâm sở hữu 2 ngân hàng là Navibank và WesternBank nhưng đã phải thoái vốn hết trong khủng hoảng 2013 do đầu tư ngoài ngành không hiệu quả và mất thanh khoản. Và bên cạnh đó là một loạt các công ty bđs phá sản hoặc tê liệt như HUD, SUDICO, SacomReal (TTC) Quốc Cường GL, Địa ốc dầu khí v.v..
Năm 2010 VIN Group khai trương Vinhomes Royal ở Hà Nội, Vincom Lý Tự Trọng (TPHCM), cũng năm này doanh nhân Phạm Nhật Vượng giàu nhất trên thị trường chứng khoán soán ngôi Đoàn Nguyên Đức trước đó.
Và một biểu tượng của Sài Gòn cũng khánh thành trong năm 2010 là toà tháp bông sen Bitexco của doanh nhân Vũ Quang Hội. Doanh nghiệp sản xuất nước khoáng Vital từ năm 1997 chuyên cung cấp nước uống cho các cơ quan, sau mở rộng sang BĐS và thuỷ điện, cũng là chủ dự án Manor I, II ở SG, khách sạn Marriot HN (các tổng thống Mỹ rất thích ở), và nhiều dự án khác.
Khi BĐS đóng băng thì một số đơn vị trước đó làm sản xuất như tập đoàn Hoa Lâm & Vietbank của doanh nhân Trần Thị Lâm (buôn xe máy cũ 1999, sản xuất xe Kimco 2004-2009) đã có tiền thu gom BĐS giai đoạn này lập dự án BĐS y tế, thương mại để triển khai ở thời gian sau này. Hoặc như tập đoàn Mường Thanh của doanh nhân Lê Thanh Thản xuất phát từ đơn vị XD từ Lai Châu thầu làm đường giáp biên giới Việt Lào, làm khách sạn những năm 90 đã xâm nhập làm căn hộ giá rẻ lúc thị trường đóng băng tại Hà Nội thành công từ năm 2011 rồi bắt đầu xây khách sạn (kết hợp căn hộ nghỉ dưỡng) trên địa bàn gần như cả nước. Một số tên tuổi ở giai đoạn này hầu hết chỉ là sàn phân phối BĐS như Đất Xanh, Hưng Thịnh, Khang Điền v.v.. thì giai đoạn sau tiếp bước phát triển thành nhà phát triển dự án BĐS.
Cuối năm 2014 xuất hiện cái tên mới FLC của doanh nhân Trịnh Văn Quyết (tiền thân là một văn phòng luật sư) khởi đầu từ dự án sân Golf và khu đô thị nghỉ dưỡng FLC Sầm Sơn – Thanh Hoá khi mà thị trường sắp tan băng. Và Sun Group cũng đã để lại dấu ấn khu đô thị lớn đầu tiên Nam Nguyễn Tri Phương – Hoà Xuân, Đà Nẵng. FPT tham gia mảng bất động sản tại FPT city tại ĐN và sau này sẽ làm tương tự tại Long Thành.
Các đại dự án công bố giai đoạn này theo cảm hứng thị trường BĐS đạt đỉnh năm 2009: Sân bay Long Thành, TP Nhơn Trạch (2009), Tp mới Bình Dương, phác ý tưởng đặc khu Phú Quốc 2011. Sát nhập nguyên tỉnh Hà Tây vào Hà Nội 2008, hầm Thủ Thiêm đại công trình hạ tầng quan trọng sắp hoàn thành năm 2011, Quy hoạch trung tâm hành chính – tài chính mới TP HCM ở Quận 2, Phát triển giai đoạn 2 của PMH.
Giai đoạn này BĐS sốt 2007-2009, đóng băng từ 2010-2015.
Đặc điểm sốt giai đoạn này là chủ yếu tập trung ở Sài Gòn và Hà Nội nhưng Hà Nội sau sốt giá nhà rất cao, giá nhà đất tại HN cao hơn TP HCM gấp rưỡi hoặc gấp đôi ở vị trí tương đương. Các tỉnh khác có sốt nhưng biến động không nhiều ngoại trừ Bình Dương, Đồng Nai, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng. Chưa có phong trào đầu tư đất ở hầu hết các tỉnh, chưa có các dự án phân lô hay xây dựng trung tâm hành chính, dân cư mới ở các địa phương mà ở chu kỳ sau mới thể hiện. Ở lần sốt này bắt đầu thể thể hiện rõ dấu ấn của các nhà đầu tư bạo tay đến từ HN, nhiều người thậm chí chỉ cần mua trên sơ đồ dự án, và mua theo block.
Tại TP HCM sốt đất toàn thành phố nhưng tập trung nói nhiều và tăng giá gấp nhiều lần đỉnh sốt là ở Quận 2, Khu Nam Quận 7, và một phần Bình Chánh giáp Q7, biểu tượng phát triển mới của TP.
==> Bài học ở giai đoạn này: IPO, phát hành cổ phiếu huy động vốn từ TTCK.
Nói đến kiếm tiền từ thị trường CK, chắc có lẽ các bạn thường chỉ nghe về các cách đầu tư mua bán cổ phiếu sao cho có lời. Thật ra đó chỉ là cách kiếm tiền nhỏ, tinh hoa của nó chính là sau khi các bạn đã có 1 khoản tích lũy ở bài học 1, kế tiếp là xây dựng phát triển một công ty có một ý tưởng tốt để IPO nó, phát hành cổ phiếu, huy động vốn trên TTCK. Một ví dụ nhỏ như sau:
Một công ty bán lẻ thiết bị điện máy đã khá có uy tín bán lẻ trên thị trường 10 năm, có hệ thống 10 cửa hàng ở HN và TP HCM kinh doanh đang thời điểm thịnh, lợi suất năm cao. Nó chỉ có vốn lưu động 50 tỷ, còn lại mặt bằng thuê, hàng hóa nợ gối đầu nhà cung cấp. Nếu họ định bán cả công ty bao gồm toàn bộ hệ thống thương hiệu, shop v.v.. cho nước ngoài thì công ty kiểm toán độc lập định giá 200 tỷ.
Nhưng họ, chủ sở hữu không bán công ty, họ IPO phát hành cổ phiếu trên TTCK, giá trị vốn hóa là 1000 tỷ. Như vậy họ đã có 1000 tỷ tiền vốn, chủ sở hữu lúc này là GĐ cũ giữ lượng cổ phiếu chi phối vẫn điều hành công ty. Họ có vốn lớn và liên tục mở rộng thị phần, chiếm lĩnh thị phần từ đối thủ, gia tăng lợi nhuận và ấn định luật chơi của kẻ dẫn đầu.
Tại sao có thể từ 200 tỷ lên 1000 tỷ!? Điều này, tức hành động thổi giá cổ phiếu rất dễ làm khi TTCK ở kỳ sơ khai như cơ hội 100 năm có 1 mình nói ở trên, còn hiện nay thì không phải là không có mà nó diễn ra trong điều kiện khắt khe và tinh vi hơn nhiều. Và quan trọng nhất hiện nay, điều kiện cần và đủ để IPO thành công là công ty muốn IPO là đúng thời điểm TTCK hưng phấn, công ty quản trị tốt, ý tưởng kinh doanh tuyệt vời (người Việt mình thường copy nhau, không tập trung tìm ý tưởng mới, thiếu sáng tạo, nên điểm này hơi yếu). Còn các việc còn lại sẽ có các đơn vị tư vấn dịch vụ IPO cho bạn.
Tới đây bạn đã tiếp cận bài học từ kinh doanh tiểu thương, công ty nhỏ thành công, thông qua TTCK có cơ duyên may mắn để trở thành ông lớn rồi đấy. Hầu hết thế hệ đại gia đầu tiên – giới tinh hoa thế hệ 5x, 6x đều IPO thành công doanh nghiệp cỡ vừa của họ thành tập đoàn có nguồn vốn khổng lồ ở giai đoạn sơ khai TTCK của giai đoạn này và thành chủ các ngân hàng, tập đoàn đóng vai trò trụ cột kinh tế đất nước. Và để tiếp tục trường tồn, họ phải có trách nhiệm với tổ quốc khi điều hành nguồn lực khổng lồ đó của mình.
Hết phần 2.
Nguồn: https://bit.ly/346d8Ln (PHẦN 3 GIAI ĐOẠN 2016)
Last edited:
thêm một góc nhìn về bđs từ dân trong nghề.
