Cryolite.10
Senior Member
https://thanglong.chinhphu.vn/cai-t...-chuyen-cu-van-de-nong-103221027043200591.htm
Chung cư cũ ở quận Ba Đình. Ảnh: Thùy Chi
Vẫn còn nhiều vướng mắc tồn tại
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, TP. Hà Nội hiện có 1.579 chung cư cũ (2 - 5 tầng), tập trung trong 76 khu với khoảng 1.300 nhà còn là nhà riêng lẻ, chủ yếu được xây dựng trước năm 1954 và từ năm 1960-1994. Trong đó 4 quận nội thành có tới gần 1.000 nhà chung cư.
Hầu hết các chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng, bị xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sụp đổ và không đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của người dân. Do đó, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là rất cấp thiết.
Câu chuyện cải tạo các chung cư cũ, xuống cấp tại Hà Nội là câu chuyện không hề mới, bởi ngay từ những năm 1995, Hà Nội đã có quy hoạch xây dựng lại một số khu chung cư như Mai Hương, Trung Tự, Văn Chương... Khi đó, một số doanh nghiệp đã được giao lập quy hoạch, lập dự án nhưng sau đó phần đa đều chậm tiến độ, thậm chí "vỡ kế hoạch".
Sau nhiều Nghị quyết, Kế hoạch, đến khi có Luật Thủ đô (hiệu lực từ 1/7/2013) thì công tác cải tạo chung cư cũ tiếp tục được xem là nhiệm vụ trọng tâm, được ưu tiên. Tuy nhiên, dù đã có chủ trương cải tạo chung cư cũ từ lâu, song do nhiều vướng mắc nên đến nay mới chỉ cải tạo được khoảng 1%.
Từ thực tiễn trên, TSKH. Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Kiến trúc sư Trưởng TP. Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam nhận định, công tác cải tạo chung cư tại Hà Nội đang gặp phải một số vướng mắc, tồn tại, khó khăn. Cụ thể, đa phần các khu chung cư cũ tập trung ở trung tâm thành phố, trong khi đó đây lại là nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng và giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn.
Bên cạnh đó, do cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng và bản thân người dân cũng chưa nhận thức đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình nên khiến cho công tác cải tạo gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, trình tự triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ vẫn còn khá phức tạp, có nhiều điều chỉnh và chưa xác định rõ yêu cầu đặc thù.
Ngoài ra, cũng có thể thấy hiện nay chưa xác định được trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội, cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho các doanh nghiệp.
Chia sẻ về những khó khăn, vướng mắc, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hầu như phụ thuộc vào doanh nghiệp, từ khâu lập quy hoạch chi tiết, điều tra xã hội học, thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Do đó, một khi doanh nghiệp thấy khó hay không có lợi nhuận thì dự án bị dừng lại, đơn vị khác muốn vào làm tiếp cũng khó.
Một vấn đề nữa là nhà chung cư cũ hiện nay không có Ban quản trị của từng nhà hoặc cụm nhà như các nhà chung cư mới xây vì vậy việc tham gia bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư cũ trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn là đơn lẻ, hạn chế và tự phát.
Bên cạnh đó, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, hiện nay, tại các khu chung cư cũ đang rất phổ biến tình trạng sau thời gian dài buông lỏng quản đã dẫn tới tính trạng người dân tự ý cơi nới, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung quanh nhà chung cư cũ rất phổ biến, thậm chí diện tích cơi nới, lấn chiếm lớn hơn cả diện tích căn hộ chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.
Cần có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô
Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ định hướng dài hạn phát triển Thủ đô, cải thiện chất lượng về nhu cầu ở cho người dân và chỉnh trang, tái thiết đô thị gắn với phát triển kinh tế, do đó cần phải có những giải pháp để giải quyết những khó khăn, vướng mắc để Hà Nội có thể đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.
Đưa ra những giải pháp để giải quyết khó khăn, TSKH. Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, cần có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô để tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư, trong đó tiếp cận ở góc độ quy hoạch cần có sự tập trung vào một số điểm bao gồm: Quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.
Bên cạnh đó, quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của Thành phố (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chính là: Dân số, không gian và hệ số sử dụng đất), cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng. Việc điều chỉnh quy hoạch cần xem xét vị trí đặc thù.
Các đồ án quy hoạch chi tiết đã lập cần công bố công khai, lấy ý kiến của cộng đồng dân cư khu vực quy hoạch và ý kiến rộng rãi của các cơ quan, đơn vị tổ chức. Từ đó thẩm định phê duyệt có tính đến cân đối, hài hoà lợi ích của nhà đầu tư, Nhà nước và cộng đồng không chỉ trong khu vực lập quy hoạch mà có thể cân đối trong phạm vi toàn thành phố.
Bên cạnh đó, TP. Hà Nội cần tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến cộng đồng, tổ chức thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ thiết kế. Để có nhiệm vụ thiết kế phù hợp cần phân loại các khu chung cư hiện nay, căn cứ diện tích, vị trí, lợi thế, quy mô dân số để xác định các chỉ tiêu kỹ thuật đặc thù.
Đặc biệt, Hà Nội có thể xem xét xã hội hoá việc lập quy hoạch chi tiết và dự án thông qua lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu thầu. Thí điểm mô hình "doanh nghiệp cộng đồng" với sự tham gia của Nhà nước và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp về xây dựng.
Trong khi đó, ông Nguyễn Mạnh Hà cho ý kiến, cần nâng cao vai trò của cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương từ Thành phố đến các Quận, Phường, trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ là rất quan trọng, đặc biệt là vai trò của các Quận, Phường, đây phải là nơi khởi xướng và đề xuất các chương trình, dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ. Thực tế cho thấy không cơ quan, doanh nghiệp nào nắm chắc địa bàn, đặc điểm và nguyện vọng của cộng đông dân cư bằng chính quyền địa phương.
Bên cạnh đó, cần phải có tiêu chí để lựa chọn được các chủ đầu tư có uy tín, đủ năng lực về tài chính, kinh nghiệm để làm chủ đầu tư các dự án cải tạo chung cư cũ. Những dự án cải tạo nằm trong quy hoạch bị khống chế, không tăng về mật độ dân số, bị giới hạn chiều cao, không đủ khả năng cân đối tài chính cho nhà đâu tư, cần phải có sự tháo gỡ đột phá bằng cách gia tăng tỷ lệ văn phòng, trung tâm thương mại, shophouse, khách sạn khu vui chơi có thu phí ... hoặc đền bù cho nhà đâu tư bằng những dự án ưu đãi ở nơi khác.
Tiếp đến là xác định việc tham gia của cộng đồng dân cư, các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu các công trình xây dựng trong khu vực cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ vào quá trình quy hoạch, áp dụng cơ chế, chính sách và triển khai thực hiện có vai trò quan trọng, nếu không muôn nói là quyết định tới thành công của dự án. Theo ông Hà, đây là công tác mà chúng ta làm chưa thật sự tốt trong thời gian vừa qua. Do đó, cần có cơ chế bảo đảm công khai, minh bạch để cộng đồng dân cư và từng chủ sử dụng đất, chủ sở hữu các công trình xây dựng trong phạm vi dự án được tham gia với tinh thần trách nhiệm và được hưởng quyền lợi chính đáng của mình trong quá trình cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ.
...
