Chia sẻ một chút kinh nghiệm chơi BĐS
- Thread starter Kinh Vô Mệnh
- Start date
doanhoangdan3
Junior Member
Gặp trường hợp dính giấy tờ hoàn công, tranh chấp, pháp luật thì xử lý thế nào? Mong bạn chia sẻ
Thien_Duong
Member
Ké chân hóng 
Gửi từ Samsung SM-N976N bằng vozFApp
Gửi từ Samsung SM-N976N bằng vozFApp
Bài này viết cho 1 thím có vốn 500 củ.
Thấy có thím tao pick thi mình up lên đây cho câc thím đọc chơi...
mà khoan đi thơi điểm này theo đánh giá chủ quang của mình đừng lao vào. đợi cuối năm xem sau
1 là lãi suất huy đong bắt đầu tăng
2 báo chí ra rả suốt ngày là đang bong bóng - động thái này khiến cho chinh phủ đang tìm cách thắc lại dòng tiền vào bds. điển hình là trong 2 tuần qua đã yêu cầu ngân hàng siết ko cho vay
3 là để giành thêm tí tiền.
Về đặc điểm bds có thể mua mình có thể chia sẽ như sau:
1 phải có liên quan đến đường kết nối 2 đô thị vị trí đất phải nằm gần khu đô thị lớn hơn
2 với 500 triệu nên chọn hẽm 1/ đường cố gắng tìm hẽm xe hơi ( 3met ) kẹt quá thì bèo lắm đường cũng phải 2m
3 500 triệu ko đủ để tìm được chỗ ngon đẹp mục đích để thanh khoản nhanh khi cần nên vay tối đa 250 củ để chơi ( ko được vay quá 50 % giá trị bds cần mua, bảng lãi ngân hàng nhìn rất khiếp )
4 tính tốc độ đô thị hóa của khu vực dựa vào số dân sinh sống. giá đất có tăng hay ko là tuy thuộc vào số lượng người ở đó. hoặc số lượng người được kì vọng sẽ về đó.
5 theo dõi các công ty xây dựng lớn của tỉnh, vd như bình dương có thể ăn theo hạ tầng của bọn becamex
6 theo dõi các công ty lớn có khả năng kéo công nhân
7 ko nên đâu tư theo kiểu tin đồng của cò, đm khi nào thấy cái xe cuốc hoặc công nhân thi công đi làm thì chơi. chậm mà chắc ăn ít còn hơn là ôm qui hoạch ảo rồi khóc tiền làm khó nên tìm cách giữ nó trước khi đầu tư
8 đặt điểm kì vọng đến điểm kỳ vọng lợi nhuận thì nên ra và đừng tiếc là sao mình bán ra khi giá còn lên ? ( tương lai ai mà biết được )vd đặt kì vọng 20-30%/năm thì ra hàng. oke
9 nên để ý các quần thể dân cư nhỏ có lịch sử lâu đời. có thể rất tiềm năng - ko lên sóc nhưng lên bền
10 là làm hết tất cả thì có lỗ cũng ko hối tiếc , mức cắt lỗ là ko lên 1 xu nào trong 1 năm ( bds ko tăng trong 1 năm đó là 1 khoản đầu tư THẤT BẠI ) . đầu tư thì có lúc cũng phải thất bại. ko phải lúc nào đánh cũng thắng. nên đừng quá thất vọng khi mình đâu tư ko thành công.
Thấy có thím tao pick thi mình up lên đây cho câc thím đọc chơi...
mà khoan đi thơi điểm này theo đánh giá chủ quang của mình đừng lao vào. đợi cuối năm xem sau
1 là lãi suất huy đong bắt đầu tăng
2 báo chí ra rả suốt ngày là đang bong bóng - động thái này khiến cho chinh phủ đang tìm cách thắc lại dòng tiền vào bds. điển hình là trong 2 tuần qua đã yêu cầu ngân hàng siết ko cho vay
3 là để giành thêm tí tiền.
Về đặc điểm bds có thể mua mình có thể chia sẽ như sau:
1 phải có liên quan đến đường kết nối 2 đô thị vị trí đất phải nằm gần khu đô thị lớn hơn
2 với 500 triệu nên chọn hẽm 1/ đường cố gắng tìm hẽm xe hơi ( 3met ) kẹt quá thì bèo lắm đường cũng phải 2m
3 500 triệu ko đủ để tìm được chỗ ngon đẹp mục đích để thanh khoản nhanh khi cần nên vay tối đa 250 củ để chơi ( ko được vay quá 50 % giá trị bds cần mua, bảng lãi ngân hàng nhìn rất khiếp )
4 tính tốc độ đô thị hóa của khu vực dựa vào số dân sinh sống. giá đất có tăng hay ko là tuy thuộc vào số lượng người ở đó. hoặc số lượng người được kì vọng sẽ về đó.
5 theo dõi các công ty xây dựng lớn của tỉnh, vd như bình dương có thể ăn theo hạ tầng của bọn becamex
6 theo dõi các công ty lớn có khả năng kéo công nhân
7 ko nên đâu tư theo kiểu tin đồng của cò, đm khi nào thấy cái xe cuốc hoặc công nhân thi công đi làm thì chơi. chậm mà chắc ăn ít còn hơn là ôm qui hoạch ảo rồi khóc tiền làm khó nên tìm cách giữ nó trước khi đầu tư
8 đặt điểm kì vọng đến điểm kỳ vọng lợi nhuận thì nên ra và đừng tiếc là sao mình bán ra khi giá còn lên ? ( tương lai ai mà biết được )vd đặt kì vọng 20-30%/năm thì ra hàng. oke
9 nên để ý các quần thể dân cư nhỏ có lịch sử lâu đời. có thể rất tiềm năng - ko lên sóc nhưng lên bền
10 là làm hết tất cả thì có lỗ cũng ko hối tiếc , mức cắt lỗ là ko lên 1 xu nào trong 1 năm ( bds ko tăng trong 1 năm đó là 1 khoản đầu tư THẤT BẠI ) . đầu tư thì có lúc cũng phải thất bại. ko phải lúc nào đánh cũng thắng. nên đừng quá thất vọng khi mình đâu tư ko thành công.
Kinh Vô Mệnh
Member
Em không có nhiều kinh nghiệm xử lý vấn đề này. Tuy nhiên cũng có gặp 2 trường hợp:
- Trường hợp đầu tiên chính em bị. Là nhà hàng xóm xây lấn sang đất là mình. Họ xây lấn mặt trước 2cm, mặt sau 3,5cm. Nhưng lại không biết nhà nào xây lấn. Bởi em ra đằng sau nhà họ đo thì 6-7 nhà liên tiếp đều đủ kích thước là 5m trước- sau. Tất nhiên sẽ có nhà bị sai, muốn xác minh thì nhờ địa chính đo lại là biết ngay. Nhưng em cũng không muốn lùm xùm bởi dính vào kiện tụng sẽ không bán được đất. Về sau người mua lô đất của em họ cũng biết. Họ dễ tính nên vẫn đồng ý mua, em bớt ngay cho họ 10 triệu.
- Trường hợp thứ hai là ông anh cùng cơ quan. Mua 1 mảnh đất gần 80m2 do người dân tự phân lô. Họ có một mảnh đất ban đầu rất rộng. Họ tự lấp đất vào cho đầy đặn rồi lên sở tài nguyên tách sổ. Sở cũng đồng ý cho tách với số lô đăng ký. Sau đó chủ đất về tự cắm cọc chứ không nhờ địa chính định vị. Sau đó rao bán cho khách hàng. Rất nhiều khách hàng mua sau đó. Mà họ rao bán cái này cách đây cả chục năm rồi. Các nhà mua về dựa theo cắm cọc làm nhà. Cũng xin sở xây dựng cấp phép đàng hoàng. Về sau làm nhà đông đúc còn lại 4 lô là lô của ông ấy và lô của 3 hàng xóm. Cái nhà hàng xóm làm nhà thì phát hiện ra cái lô đất của họ nếu làm theo đúng đo đạc của địa chính (họ cẩn thận thuê địa chính đo)thì lô đất của ông ấy đầu to đuôi nhỏ nên báo với ông ấy. Té ra cả cái khu đó làm nhà bị sai do tin tưởng cắm mốc của chủ đất. Ông ấy đang kiện nhà bên cạnh xây sang đất nhà ông ấy, khốn nỗi nhà hàng xóm lại 3 tầng. Ông ấy kiện gần 1 năm rồi. Từ khi đất 6 triệu mà lên gần 10 triệu rồi chưa xong. Vài hôm lại đi xác minh đo đạc.
Kinh Vô Mệnh
Member
Như em thì toàn giao cho cò, em chưa bao giờ phải rao bán lên mạng hoặc bên ngoài. Em có tham gia 1 số group BĐS nhưng tham gia đọc cho vui chứ chưa bao giờ lên rao bán cả. Em cứ tìm hiểu giá cảm thấy lợi nhuận mình ok là được không cần biết cò bán được bao nhiêu. Mà em vẫn dọa nếu thấy bán chênh ăn tiền thì từ nay đừng làm việc với nhau nữa.
Kinh Vô Mệnh
Member
Em toàn làm việc qua cò cho khỏe. Ví dụ như là em biết lô đất đó giá 700 triệu, em biết luôn số điện thoại chủ đất em cũng không bao giờ tự mình liên lạc. Em gọi cho một cò khu vực nói: "Em muốn mua lô đất J87 đó ở khu vực ABC gì đó em thấy họ rao 700 triệu, anh tìm cách liên lạc với họ hỏi giúp em, em có số điện thoại họ đây". Mình chẳng mất gì mà tiền cò bọn chúng nó được ăn nên liên hệ giúp mình ngay. Mình chốt luôn giá để nó biết. Chúng nó thà được ăn 5-10 triệu còn hơn để cò khác môi giới thì tay trắng.
Edit thêm: Cái phương pháp này của em chẳng biết lợi hay hại. Em quan niệm rằng mình có ăn cũng nên chia cho cò một chút thì mới bền vững. Em mua thông qua cò thì sau này cò nó cũng biết chủ đất rồi, nếu có mối bán nó lại gọi mình. Dễ bán hơn.
Last edited:
Kinh Vô Mệnh
Member
Em nói thím đừng buồn, thím biết lực lượng nào sở hữu nhiều đất đai nhất không? Có ai đem dao chặt vào chân mình không?Haizz, bao giờ cảng mới đánh thuế đất cho bọn tôi dc nhờ đây
Gửi từ Samsung SM-G998B bằng vozFApp
Nên có thể trong tương lai sẽ làm nhưng tương lai bao nhiêu năm thì chưa biết.
Kinh Vô Mệnh
Member
Câu trả lời trên có thể không thỏa đáng với câu hỏi của thím lắm. Nó để trả lời cho câu hỏi làm thế nào để tránh phiền phức tranh chấp thì đúng hơn.
Còn nếu đã dính vào tranh chấp thì đầu tiên là báo cho họ là tình hình như thế, nếu không thỏa thuận được buộc phải ra tòa thôi. Mà ra tòa là nhức đầu nhất, đừng bao giờ để dính vào. Kể cả mình đúng 10/10 cũng đau não lắm. Nên phải hết sức cẩn thận.
yencat.nhuxuan
Đã tốn tiền
mình cũng tập chơi bđs, quất 2 lô ở bình phước mà mua đất chưa có đường trên đất nên khó bán
doanhoangdan3
Junior Member
vp đăng ký đất đai cấp quận/tp là cơ quan sang tên cho mí a, nên nếu mấy a chưa kiểm tra ở đây mà đi công chứng được, thì nó vẫn chẳng có nghĩa lý gi hết. kiểm đc rồi công chứng xong nó kiện tranh chấp cũng chết. Mấy a cẩn thận, nhờ ngân hàng cũng chưa chắc nhé.
Smile Smile
Member
Mình mua rồi toàn để đó, xem như quên. Sau vài năm nó toàn x6, x7, có lô thậm chí x10.Chỉ là chia sẻ cho anh em đọc vui không phải hướng dẫn gì cả. Vì mình biết ở mỗi môi trường khác nhau thì cách chơi lại khác nhau. Vả lại trên này mình có biết một vài bác chơi BĐS vài trăm tỏi thì không biết chứ vài chục tỏi thì chắc nhiều. Vậy mình cũng mạn phép tự tin chia sẻ của một thằng gấp hơn 1200% tài sản nhờ buôn BĐS, một thằng không phải thân kinh bách chiến nhưng lăn lộn vật nhau với giới BĐS quá nhiều.
Các thím không chơi vui lòng bỏ qua giúp, vốn mình nho nhỏ nên cũng không phải là kêu gọi gì anh em cả. Ai thích thì chơi.
Em đọc nội quy box không thấy nhắc vấn đề chia sẻ này có vi phạm không, mà nếu vi phạm thì mod cứ làm theo gia pháp
Giới thiệu sơ qua điều kiện chơi của mình:
Với người mới chơi:
- Có nguồn thu nhập ổn định nhờ lương, ổn định ở đây khoảng 15tr/1 tháng. Vợ mình không tính vào, coi như tiền đó gần đủ chi cuộc sống hàng ngày. Tiền lương để làm gì? Để duy nhất mục đích là vay ngân hàng nếu nhìn được lô đất đẹp nhưng vượt quá khả năng.
- Đất khu vực mình thuận lợi hơn những nơi khác bởi khi mình vào chơi một thời gian thì có tin sắp lên trực thuộc trung ương, thời điểm đó giá mình mua 1m2 đất ở khu vực ổn định giá là 18,5 giờ hiện tại giá khoảng 27, tức là gấp đôi (miếng này không phải miếng đầu tiên, không nhiều thím lại thắc mắc vì sao có vốn bên dưới lại mua được mảnh đất giá 18,5tr/1m2). Biến động giá lớn làm thị trường khá hỗn loạn.
- Trong tay lúc đầu có khoảng 200 triệu. Buôn bán chung cư loằng ngoằng lên được 600 triệu bắt đầu lao vào đất.
Có thể các thím có tiền muốn chơi nhưng không biết bắt đầu từ đâu, không biết giá như nào là hợp lý ở thời điểm hiện tại thì có thể thông qua một số kênh:
+ Cò đất: nguồn này chắc chắn là nguồn không tin tưởng được bởi đây là giá mong muốn của người bán + tiền chênh cò nó đút vào để ăn riêng. Tới đây các thím có thông số 1
+ Nếu là khu quy hoạch thì tìm hiểu thêm thời điểm đấu thầu và giá đấu thầu. Cái này hỏi cò nó sẽ nắm được, mà nó cũng không nói phét cái này làm gì. Cái giá này hiển nhiên không thể là giá hiện tại được nhưng nếu ở thời điểm đấu giá gần gần mình có thể áng được giá. Tìm hiểu thêm một số lô đất các thím có thông tin xem mức độ tăng giá trong những năm đó thế nào. Các thím có một thông số 2
+ Cái thứ ba này hơi bẩn bựa chút, các thím có thể chửi em cũng được, gạch đá em xin nhận. Là lấy 1 sim nặc danh gọi một số cò đất, bảo có miếng đất nào đó, sau đó lấy chính giá bọn cò đưa hoặc thấp hơn chút bảo nó rao bán. Khi nó bảo bán được cần chốt thì vứt cmn sim đó đi. Cái này dễ toang bởi cò đất nó nắm được rất nhiều danh tính chủ các lô đất đó. Các thím được thông số thứ 3.
+ Tìm hiểu đất đai ở khắp nơi trên địa bàn, rồi so sánh vị trí lô đất, dân cư,... để so sánh với lô đất mình muốn mua. Các thím có được thông số thứ 4.
Sau đó các thông số nếu trùng khớp thì các thím có thể yên tâm chơi. Nếu lệch thì lại phải dựa vào cảm nhận của các thím thôi. Mà 4 bước trên phải làm thật nhanh, muốn làm nhanh thì phải làm thật nhiều lần. Vì sao phải làm nhanh? Bởi có những khu đất đai biến động từng ngày. Gía đúng của ngày hôm nay không phải giá đúng của ngày hôm sau nữa.
Mua miếng đất như thế nào? Một số chú ý của em như sau:
Vốn:
- Các thím cứ tham khảo tất cả các khu, khu nào có nhiều nhóm như mình đi xem đất là khu đó BĐS sôi động, dễ thanh khoản.
- Có một điều cần chú ý là chơi thì quên đi đất đai mục đích là để ở, hãy coi nó như món hàng. Và món hàng đó đang bị thổi giá. Tâm niệm như thế.
- Không chọn các lô đất ở khu tái định cư dân trí thấp, bởi các khu này rất khó bán. Mình mà gặp lô đất có dân tái định cư là mình chạy vội. Bởi giá nó không hề rẻ so với các khu tương đương mà độ thanh khoản thấp, do ai cũng ngại dân trí khu tái định cư thấp. Bẩn bỏ mẹ.
- Chọn các lô đất dân cư xung quanh sạch sẽ chút dễ bán hơn nhiều. Dù nó có ở xa xa một tí vừa túi tiền.
- Tìm nhiều cò, quan hệ với nhiều cò vào đừng chỉ quan hệ với 1 thằng không là nó gửi giá vào lô đất của mình ngay.
- Đừng nhận định gì quá kỹ về lô đất cả, nó không theo logic thông thường đâu. Hãy dựa vào cảm nhận của bản thân. Nhiều lô đất cò nó giới thiệu cho em trên bản đồ thì rõ là đẹp, nhưng đến nơi tự dưng lại không ưng nữa. Rất nhiều lần nhận định của bản thân đã cứu em những màn đọng vốn.
- Không mua các lô đất có tiền sử tranh chấp và CÓ SẴN NHÀ TRÊN ĐẤT. Khó thanh khoản.
- Ưu tiên mua đất các khu quy hoạch hơn là nhà dân, bởi ở đây chả có cơ sở gì cho giá đất nên khi cò thổi mình dễ vớ bẫm.
- Không phải theo lẽ thường các lô đất càng giá cao mà biến động ít lại. Không phải thế đâu. Như mình quan sát thì các lô đất ở các khu cao chính lại là những khu biến động giá lớn, khả năng thanh khoản cao.
- Gà mới hoặc vẫn còn non tay thì đừng bao giờ lấy cảm nhận bản thân về một khu để chơi, hãy lấy cảm nhận của số đông. Kể cả có cảm nhận của số đông cũng chưa chắc đã đúng. Từ cảm nhận của số đông lại dùng cảm nhận của cá nhân đánh giá lại. Tin cò nhưng đừng bao giờ nghe cò hát hoàn toàn hãy lắng nghe con tim mình hát.
Tất nhiên có đủ mua thì tốt rồi, cái này ai mà chả biết. Nhưng nếu thiếu vốn cũng đừng liều mang lao vào quá nhiều. Bởi áp lực ngân hàng nó kinh khủng lắm, đến lúc đuối buộc phải bán đi với giá không ưng ý. Hoặc trường hợp nó méo tăng gì cả, sốt ruột bán đất đi cắt lỗ thì không dám chơi lần thứ hai nữa đâu. Đủ trả ngân hàng bán đi cắt lỗ đã thấy són dái rồi.
Tỉ lệ tốt là 80-20% thôi. Mà tốt nhất mấy người mới chơi thì chơi giá rẻ trước tích lũy kinh nghiệm.
Về lợi nhuận thì có một vài điểm thế này. Ví dụ trong thời gian ngắn giá đất nó tăng cái là quất luôn, mặc dù biết thừa là nó còn lên nữa, nhưng tốc độ lên có thể chậm hơn. Thay vì thế mình tìm lô khác nếu bản thân nghiên cứu nó có tiềm năng hơn. Đừng giam vốn tại một chỗ quá lâu. Kể cả việc một thời gian hơi lâu lâu, các khu khác lên hết mà khu mình không lên cũng chấp nhận bán tháo bằng giá hoặc lỗ một chút. Các khu giao dịch ảm đạm thì mãi mãi nó sẽ ảm đạm nếu không có sự can thiệp to lớn nào đó. Mà khu nào ảm đạm thì phải chơi nhiều mới né được.
Một người tâm lý dạng như đất là lên đỉnh rồi thì không bao giờ chơi được món này. Bởi không có đâu là đỉnh hết. Trừ khi vỡ bong bóng, mà vỡ bong bóng thì đừng hòng chơi lại được trong vài năm thậm chí cả chục năm. Việc rút lúc nào thì cũng lại phải dựa vào cảm nhận và bản lĩnh mỗi người. Bởi không có chuyên gia nào phân tích được điều này: bằng chứng hàng loạt bài báo trong 2 năm trở lại đây cảnh báo vỡ bong bóng nhưng sự thực thế nào trước mắt ai cũng thấy. Mà đó là toàn ý kiến của chuyên gia đó. Dân nước ngoài thì mình không biết, chứ Việt Nam cái quan niệm an cư lập nghiệp nó vẫn còn rất nặng. Có miếng đất bất kể ở đâu vẫn hơn, nó ăn sâu vào tiềm thức con người rồi.
Tất nhiên trong khi không đủ vốn vẫn phải vay lãi nóng trong vài ngày, cái này là để chuyển giao lô đất nếu các thím không có đủ vốn và tài sản thế chấp trong tay. Nếu các thím hứng thú em có thể kể thêm.
Sơ sơ vậy nếu có nhiều thím hứng thú em sẽ edit thêm vào.
Càng thím chửi em buôn bán đất vô nhân đạo, không tạo ra của cải thặng dư em cũng chịu. Bởi em chỉ lo cho em và vợ con chứ chưa đủ tầm lo cho xã hội.
Cần tiền làm ăn thì cắm vào bank chứ không bán.
DarkRaven
Member
Cho mình hỏi cách để lấy sđt chủ đất ở đâu.
Sai từ bước xem sổ. Nhưng giá hời thì ok
Đọc sổ đỏ
PHẢI ĐỌC TỪNG CHỮ. TẤT CẢ CÁC CHỮ TRONG ĐÓ
