(Dantri) "Cơn sốt" đất nền vùng ven cuối năm: Vội vàng mua, ẵm cú lừa tiền oan (!?)

Bóng mây qua thềm

Senior Member
Full tại: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/...-mua-am-cu-lua-tien-oan-20201215085835164.htm

Theo chuyên gia Savills, trên thực tế có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Nhà đầu tư cần tránh vội vàng, tâm lý đám đông để đưa ra quyết định phù hợp.​

Dưới tác động của dịch bệnh Covid-19, thị trường bất động sản cuối năm 2020 tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới đất nền có giấy tờ hợp pháp và địa điểm thuận tiện.
Nắm bắt xu hướng này, giới "cò" đất tiếp tục đẩy sóng đầu tư, mặt bằng giá tại một số khu vực "nhấp nhổm" tăng. Khi đất nền tại Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành có nhiều mức giá khác nhau, nhà đầu tư cần cẩn trọng trong việc xác định giá phù hợp, tránh bị "nhảy giá".
Cơn sốt đất nền vùng ven cuối năm: Vội vàng mua, ẵm cú lừa tiền oan (!?) - 1


Nhấn để phóng to ảnh
Giá đất nhiều nơi tăng chóng mặt.
Nhận định về cơn sốt dịch chuyển đầu tư đất nền từ khu vực nội thành sang các khu vực vùng ven, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội - cho biết: Quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư.
"Đang có không ít các dự án đang dần phát triển tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền. Do đó, khi thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất nền" - bà Vân nói.
Theo bà Vân, trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư. Thứ nhất, làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất? Thứ hai, làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành?
Đối với vấn đề đầu tiên, bà Vân cho biết có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị như sau: Thứ nhất, là phương pháp so sánh. Để xác định giá trị từ ohương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất...
Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.
Thứ hai, theo bà Vân là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư.
Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.
"Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có" - bà Vân nói.
Từ đó theo vị chuyên gia này sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này.
Còn đối với tình huống số 2, bà Vân cho biết do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng.
Cụ thể, đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vị dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao.
Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.
"Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông" - chuyên gia Savills nhận định.
 

Hideki Yukawa

Đã tốn tiền
Năm nay do ảnh hưởng Covid nên lãi suất ngân hàng thấp chưa từng có, dân giờ đổ sô đi mua đất, như Hải Dương chỗ mình đất sốt sình sịch, đất ở quê mà cũng 15-20tr/m2 là bt
 

xchauchaux

Senior Member
Ai có tiền dư thì cứ mua đất hết . Bảo đảm bét nhất cũng lời gấp 3 lần lãi suất ngân hàng . Nhưng mà đừng có tay ko vay mượn bắt giặc
 

bolat

Senior Member
Tôi hỏi thât, Đang có 2 tỏi tiền mặt tươi, vứt vào đất chỗ nào mấy anh, tiền của tôi. Má tôi tính mua đất ở khu nào chuẩn bị xây thành khu cao cấp ở nha trang, nghe nói là nếu xây phải xây theo kiến trúc của nó, tính bỏ tiền vào mua đất thôi chứ không tính xây giá 1 tỏi 8. Anh nào rành đất nha trang xem có hope không :surrender:
 

[Yi]

Senior Member
Tôi hỏi thât, Đang có 2 tỏi tiền mặt tươi, vứt vào đất chỗ nào mấy anh, tiền của tôi. Má tôi tính mua đất ở khu nào chuẩn bị xây thành khu cao cấp ở nha trang, nghe nói là nếu xây phải xây theo kiến trúc của nó, tính bỏ tiền vào mua đất thôi chứ không tính xây giá 1 tỏi 8. Anh nào rành đất nha trang xem có hope không :surrender:
Bình Phước
 

Hideki Yukawa

Đã tốn tiền
Tôi hỏi thât, Đang có 2 tỏi tiền mặt tươi, vứt vào đất chỗ nào mấy anh, tiền của tôi. Má tôi tính mua đất ở khu nào chuẩn bị xây thành khu cao cấp ở nha trang, nghe nói là nếu xây phải xây theo kiến trúc của nó, tính bỏ tiền vào mua đất thôi chứ không tính xây giá 1 tỏi 8. Anh nào rành đất nha trang xem có hope không :surrender:
Giờ có tiền đầu tư đất Bảo Lộc đảm bảo ăn, giá đất vẫn tương đối dễ chịu( từ năm ngoái đến nay giá đã x2 rồi)
 

trum1k1

Senior Member
Dư tiền mua thì có sao đâu, còn bọn vay để mua giống vụ thằng Thiện soi thì mới chết
 

vitrans

Senior Member
Tôi hỏi thât, Đang có 2 tỏi tiền mặt tươi, vứt vào đất chỗ nào mấy anh, tiền của tôi. Má tôi tính mua đất ở khu nào chuẩn bị xây thành khu cao cấp ở nha trang, nghe nói là nếu xây phải xây theo kiến trúc của nó, tính bỏ tiền vào mua đất thôi chứ không tính xây giá 1 tỏi 8. Anh nào rành đất nha trang xem có hope không :surrender:
khu cao cấp ở NT chả có giá 1t8 đâu fence, chắc cũng nằm xa xôi hẻo lánh chi chi đó
fence ở ĐN mà đi đánh bắt xa bờ vậy
giờ cứ găm ngân hàng chờ hết 2021 lại tính tiếp
 

bolat

Senior Member
khu cao cấp ở NT chả có giá 1t8 đâu fence, chắc cũng nằm xa xôi hẻo lánh chi chi đó
fence ở ĐN mà đi đánh bắt xa bờ vậy
giờ cứ găm ngân hàng chờ hết 2021 lại tính tiếp
Đang cho nằm ở ngân hàng, mà lãi thấp quá gửi 6-1 năm mới dc 6% hơn còn ko thì hơn 4% à. 2 tỏi giờ khó kiếm đất nào ngon ngon đầu tư vậy à :surrender:
 
Top