Mua bán bất động sản có thể chia tách thành rất nhiều loại hình kinh doanh như Đất/Đất và nhà/Chung cư/Nhà ở xã hội/Nhà tái định cư/Thương mại dịch vụ/Dự án BĐS...
Mỗi loại hình kể trên đều có những quy định chung và riêng biệt, đan xen giữa các Văn bản pháp luật với nhau nên mình sẽ bắt đầu từ gốc,
Đất 
Mình nghĩ phải có đến hơn 80% anh em chưa từng tiếp xúc và thực sự tìm hiểu về cái gọi là Luật đất đai, nó viết cái gì và quan trọng không? Đưa tiền rồi lấy đất là xong chứ có gì mà phải Luật
Mình phải khẳng định, việc tìm hiểu Luật đất đai sẽ giúp bạn không bị mất tiền, thậm chí kiếm tiền từ nó. Kiếm như thế nào thì mình sẽ chia sẻ hoàn toàn miễn phí cho anh em ở phía dưới. Bây giờ bắt đầu theo trình tự của giao dịch thôi.
1. Pháp lý đất.
Tìm mua đất ở đâu? Mua để làm gì? Mua giá bao nhiêu là hợp lý?... Là những vấn đề đầu tiên bạn sẽ trải qua khi tìm mua đất. Tuy nhiên mình sẽ tua qua phần này vì không phải là chuyên môn của mình, mình sẽ bắt đầu ở giai đoạn sau khi mà các fen đã xác định được lô đất mà mình muốn mua.
Mua đất thường diễn ra dưới 2 hình thức là có sổ và không có sổ:
a) Đất không có sổ
Mặc dù chứa đựng nhiều rủi ro nhưng đây là hình thức đầu tư có tỉ lệ sinh lời cao hơn rất nhiều so với việc mua đất có sổ sẵn.
Các giao dịch được diễn ra dưới hình thức mua bán giấy viết tay hoặc mới đây là mua bán bằng vi bằng. Vậy mua bán đất không sổ có những rủi ro gì?
- Khó xác minh nguồn gốc và thông tin về thửa đất: Sổ đỏ cung cấp thông tin chi tiết về quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền tài sản gắn liền với đất. Thiếu sổ đỏ, người mua không thể biết rõ về tình trạng quy hoạch, có tranh chấp hay bị lấn chiếm đất không.
- Dễ xảy ra tranh chấp: khi không có sổ, không có bằng chứng xác định ai có quyền sử dụng đất. Thực tế việc này đã dẫn đến tình trạng mua bán đất chồng chéo, 1 miếng bán cho nhiều người...
- Không ra được sổ: Luật đất đai mới đã quy định thêm những trường hợp cấp sổ cho đối tượng sử dụng đất không giấy tờ, được giao không đúng thẩm quyền, vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 2014.. Việc nắm Luật giúp các fen có thể cảm nhận được về tỉ lệ ra sổ của mảnh đất, có căn cứ ra sổ hay không? Tuy nhiên trên thực tế, ra được sổ hay không lại phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác mà mình nghĩ anh em nên tự tìm hiểu, nhiều anh em không làm Luật nhưng làm cái này có khi còn giỏi hơn trong nghề bọn mình nhiều
b) Đất có sổ
BĐS là tài sản có giá trị rất lớn, trừ trường hợp bạn tự tin vào kiến thức pháp luật/có máu liều/chỉ là số tiền lẻ với bạn. Còn không thì mình khuyên các fen nên tập trung vào loại mua bán này hơn. Ăn no ngủ kỹ nhìn giá đất tăng, đâm đầu vào mua không sổ làm gì cho mất ăn mất ngủ ra.
Đối với dạng này thì dễ chia sẻ về mặt pháp lý hơn và mình sẽ giải thích cho anh em dựa trên 1 trong những thứ mà ai cũng đã từng nghe đến trong đời.
Sổ đỏ
View attachment 3019722
Trên đây là một mẫu sổ đỏ đã bao gồm
1. Thửa đất và
2. Nhà ở
Vì đang viết về chủ đề
Đất nên mình sẽ tập trung vào phần 1. Vậy sổ đỏ ghi những gì về thông tin của miếng đất?
- Thửa đất số; tờ bản đồ số: Đây là thông tin về vị trí miếng đất theo quy định do Nhà nước đưa ra nhằm quản lý.
- Địa chỉ: không có gì để nói
- Diện tích: Same
-
Hình thức sử dụng đất: Được chia ra thành 2 hình thức là sử dụng riêng và sử dụng chung. Sử dụng chung thường được thấy trên các mảnh đất của hộ gia đình/vợ chồng cùng đứng tên/Chung cư, tập thể...
- Mục đích sử dụng đất: Ngoài diện tích, mục đích sử dụng cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Mục đích sử dụng được chia ra làm 2 loại là
đất nông nghiệp và
đất phi nông nghiệp. Mỗi loại đất trên lại chia ra làm nhiều hình thức mục đích khác nhau (Trồng cây lâu năm/đất ở/đất thương mại dịch vụ/kinh doanh sản xuất...)
Tùy vào nhu cầu mà mỗi người sẽ tìm đến những loại đất khác nhau, mặc dù có thể được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhưng phần này nó cũng tương tự việc ra sổ cho đất không sổ, thuộc về Nhà nước nên mình không chia sẻ thêm.
-
Thời hạn sử dụng đất: Đất cũng được chia thành đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Các trường hợp, loại đất được quy định trong Luật đất đai nên mọi người có thể tự tìm hiểu. Mình sẽ tập trung vào nhóm đất đa số anh em quan tâm nhất đó là
Đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị(Như sổ trên) nhưng điểm chung đó là thời hạn sử dụng ổn định lâu dài (Mãi mãi).
- Nguồn gốc sử dụng đất: Bao gồm Giao đất và cho thuê đất, trong giao đất có giao đất thu tiền và giao đất không thu tiền; Trong cho thuê đất thì có thuê đất trả tiền 1 lần và thuê đất trả tiền hàng năm. Rối não không
May mắn là với việc mua đất ở thì thường sẽ là giao đất có thu tiền sử dụng đất. Mọi người cứ nhớ thế là được, tuy nhiên nội dung này lại vô cùng quan trọng trong việc ký kết mua bán đối với các dự án BĐS do Chủ đầu tư kinh doanh. Sau này có dịp mình sẽ chia sẻ kỹ.
Vậy chốt lại khi mua đất chúng ta cần tập trung vào những nội dung pháp lý gì? Việc có 1 cái sổ đỏ để nhìn giúp chúng ta giải quyết được hàng tỷ vấn đề, miếng đất ở đâu, chủ đất là ai, đất có thời hạn, mục đích sử dụng là gì...
Việc của chúng ta là xác minh vị trí miếng đất trên thực địa, đất có đúng với sổ không, diện tích thực so với sổ có bị chênh không, có bị xây lấn chiếm trên miếng đất?
Ngoài ra phải xác minh được các vấn đề như: Đất có dính quy hoạch không(Tra bản đồ quy hoạch và liên hệ với các cơ quan chức năng); Đất có đang dính tranh chấp, kê biên thi hành án hay không? (Vấn đề này rất khó để xác định, mình nghĩ phòng công chứng và đặc biệt là ngân hàng sẽ có khả năng thẩm định nội dung này tốt nhất).
Các bạn hoàn toàn có thể quy định trong hợp đồng về việc cam kết của bên bán rằng đất không bị tranh chấp, kê biên... Nhưng một khi tiền đã chuyển rồi thì chẳng biết bao giờ mới quay về được, nên hãy tìm hiểu và chắc chắn về nội dung này để tự bảo vệ mình nhé.
Mình cứ tưởng viết ngắn gọn nhanh nhanh nhưng dài vcc mới xong phần pháp lý đất. Xin phép nghỉ tay hẹn anh em ở những phần sau nhé.
