Kinh nghiệm thiết kế xây nhà

ktVIP

Member
Top này trước hết hỗ trợ kiến thức kinh nghiệm cho các anh chị dự định xây nhà còn nhiều bỡ ngỡ lúng túng-cũng được hơn 16 năm tích lũy kinh nghiệm, với đủ các dạng nhà phố, biệt thự, khách sạn, văn phòng,..., các anh chị trong quá trình xây nhà mình có gì thắc mắc thì cứ post lên đây, hay có kinh nghiệm quý cùng chia sẽ cho mọi người. Anh chị cần báo giá, xin phép, thiết kế, thi công xây dựng thì cũng có thể hỏi tại đây.



KTS.KS.PhanThái.0905.368.689. Xây nhà miễn phí giấy phép, thiết kế, hoàn công.
Website công trình thi công và mẫu nhà đẹp: kientrucvip.com


Xây dựng một ngôi nhà thì có rất nhiều việc, rất nhiều câu hỏi, và mỗi câu hỏi lại phải căn cứ vào từng trường hợp cụ thể để giải đáp hợp lý, đúng luật, đúng quy định. Chẳng hạn trong khâu xin phép xây dựng, khi tính mật độ xây dựng, một mảnh đất 100m2 thì trong nội thành được xây 85m2, ngoại thành được xây 80m2. Còn số tầng được xây dựng tối đa thì lại căn cứ vào lộ giới, nhà trong hẻm nhỏ hơn 3.5m thì chỉ được 3 tầng chính + mái che thang (tầng thượng) và không có lửng ở tầng trệt, hẻm từ 3.5m đến dưới 7m thì được thêm lửng ở tầng trệt, nếu đất ở quận trung tâm thì được thêm 1 tầng nữa.

Bước tiếp theo là thiết kế bố trí nhà, cái này thì cần đáp ứng nhu cầu riêng biệt của từng gia đình về số phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung, phòng thờ, garage, sân thượng,...và cũng phải theo hình dạng khu đất bố trí có sân sau hay giếng trời thông thoáng và lấy sáng, thiết kế như vậy rất lợi vì tiết kiệm điện mà nhà luôn mát mẻ, sáng sủa, tâm trạng ở trong nhà lúc nào cũng được thoải mái, sức khỏe tốt, công việc tốt theo.

Kế đến là dự trù chi phí xây dựng nhà là bao nhiêu để có kế hoạch tài chính, chi phí sẽ tính theo tổng diện tích xây dựng nhân đơn giá xây nhà theo từng thời điểm, chẳng hạn hiện nay giá xây thô 3.2 triệu/m2, giá trọn gói 5.0-5.3 triệu/m2. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá xây nhà là đất nền có cứng chắc hay không (nếu đất yếu cần gia cố nền thì cần thêm chi phí ép cừ bê tông hoặc cừ tràm), vật tư dùng khi hoàn thiện (loại kinh tế, khá tốt, cao cấp), đường/hẻm trước nhà để vận chuyển vật tư có bị cấm tải không....
 
Last edited:

ktVIP

Member
Với nhu cầu xây dựng nhà 1 trệt, 1 lầu, 1 sân thượng trên diện tích đất 4x20m, diện tích xây dựng 4x16m, chừa sân sau 1m, sân trước nhà là 3m. Trệt: phòng khách, giếng trời, cầu thang, nhà bếp, 1 phòng ngủ cho ông bà, 1 toilet. Lầu 1: 2 phòng ngủ và 2 toilet, có 1 phòng sinh họat chung. Sân thượng: phòng thờ, phòng giặt. Nhà các bạn có thiết kế mặt bằng tương tự như sau:

5.0x18x3b.jpg
Để thông thoáng và lấy sáng tự nhiên cho ngôi nhà tốt nhất, nhà này có thiết kế giếng trời ở phạm vi cầu thang, không khí đối lưu thuận lợi, các phòng đều thoáng, trên nóc giếng trời các bạn lợp tấm lấy sáng che mưa nhưng vẫn nhận được ánh sáng tự nhiên cho tất cả các tầng. Thiết kế này tốt cho sức khỏe gia đình và sẽ tiết kiệm được nhiều chi phí sử dụng điện cho máy lạnh, quạt, đèn.

Trang trí mặt tiền nhà đẹp hài hòa và phù hợp với mỗi gia đình, nên sẽ trao đổi thêm để thống nhất các ý kiến phù hợp. Một gợi ý phối cảnh mặt tiền nhà như sau:

3t18t-ktv.jpg

Chi phí thi công xây dựng nhà này như sau: phần thô nhân công hoàn thiện là 620 triệu, phần hòan thiện là 380 triệu, tổng cộng trọn gói chìa khóa trao tay là 1 tỷ cộng chi phí móng băng hoặc ép cọc theo thực tế nếu có (vì riêng chi phí móng sẽ tính toán cụ thể tùy theo điều kiện chịu tải của đất nền nhà, đất cứng tốt thì có thể làm móng băng, đất mềm thì các bạn nên ép cọc). Phần sân, tường rào, cổng rào có dự trù chi phí là 50 triệu.

Vật tư xây dựng sẽ theo chính xác bảng mô tả chi tiết tất cả các vật tư sử dụng cho nhà các bạn ghi rõ trong hợp đồng thi công, các bạn có thể điều chỉnh tăng giảm chủng loại vật tư để phù hợp với nhu cầu và chi phí đầu tư xây nhà của gia đình. Ngòai ra, đính kèm hợp đồng còn có bảng mô tả tất cả các công việc thi công xây dựng nhà để các bạn có thể theo dõi trong suốt quá trình thi công.
 

ktVIP

Member
Đánh dấu mặt tiền đã, vì cũng đang chuẩn bị xây
Nếu đất nhà các bạn dưới 50m2 thì được xây 100%, nếu đất 100m2 thì nội thành được xây 85m2 nhưng ngoại thành thì được xây 80m2. Tầng lửng được xây 65% , tầng thượng được xây 30% sàn bên dưới.
 

SieuNhan512

Junior Member
Nếu đất nhà các bạn dưới 50m2 thì được xây 100%, nếu đất 100m2 thì nội thành được xây 85m2 nhưng ngoại thành thì được xây 80m2. Tầng lửng được xây 65% , tầng thượng được xây 30% sàn bên dưới.
cái này là quy định thế hay như nào. em ở 1 tp trực thuộc tỉnh
 

ktVIP

Member
cái này là quy định thế hay như nào. em ở 1 tp trực thuộc tỉnh
Quyết định này theo quy chuẩn của Bộ xây dựng được TPHCM áp dụng, nếu bạn ở tỉnh thành khác thì sẽ có Quyết định riêng tương ứng của tỉnh thành đó, cũng theo quy chuẩn nhưng sẽ có khác biệt đôi chút, mình thấy rõ là giữa HN và HCM thì HN cho nhiều hơn, thoáng hơn HCM.

Bạn có thể đến Phòng Quản lý đô thị để xin chứng chỉ quy hoạch cho khu đất nhà bạn thì sẽ biết được các thông tin quy định cho nhà bạn.
 

ktVIP

Member
* Nếu chỉ sửa chữa nhà mà không thay đổi chiều cao, không đổi diện tích nhà, thì bạn chỉ làm đơn xin sửa chữa nhà tại phường/xã, trường hợp này thì bạn không cần làm hoàn công.

* Còn nếu bạn sửa chữa cải tạo nhà, nâng tầng nhà làm tăng thêm diện tích, tăng chiều cao nhà thì phải xin giấy phép xây dựng, có hồ sơ kiểm định kết cấu, trường hợp này thì phải làm hoàn công.
 

AlexCua

Đã tốn tiền
* Nếu chỉ sửa chữa nhà mà không thay đổi chiều cao, không đổi diện tích nhà, thì bạn chỉ làm đơn xin sửa chữa nhà tại phường/xã, trường hợp này thì bạn không cần làm hoàn công.

* Còn nếu bạn sửa chữa cải tạo nhà, nâng tầng nhà làm tăng thêm diện tích, tăng chiều cao nhà thì phải xin giấy phép xây dựng, có hồ sơ kiểm định kết cấu, trường hợp này thì phải làm hoàn công.
Mình đang định sửa nhà theo P.a 2 thì có lằng nhằng và tốn time không nhỉ?
 

ktVIP

Member
Mình đang định sửa nhà theo P.a 2 thì có lằng nhằng và tốn time không nhỉ?
Thời gian làm thủ tục giấy phép thì như xây mới nhưng cộng thêm mấy ngày làm kiểm định kết cấu nhà hiện trạng thôi bạn ạ. Còn hoàn công thì như xây mới.

Nếu kết cấu nhà hiện trạng đủ khả năng chịu lực để chịu thêm phần tải trọng các tầng nâng thêm thì bạn không cần gia cố. Ngược lại kết cấu nhà hiện trạng chưa đủ khả năng chịu lực để chịu thêm phần tải trọng các tầng nâng thêm thì bạn phải thêm phần gia cố, như là gia cố móng, gia cố cột để nó đủ sức gánh thêm tải trọng phần thêm.
 

ktVIP

Member
Cho hỏi từ cửa tới cầu thang thì chừa bao nhiêu đủ chỗ nhét 1 con camry?
Camry dài khoảng 4.8m-5m thì bạn nên chừa 5.2m-5.5m. Nếu tận dụng được không gian bên dưới cầu thang (nhét được 1 phần đuôi hoặc đầu xe vào dạ dưới của cầu thang, khi đó các bậc đề-pa của cầu thang thiết kế cho nằm phía trong, các bậc cao bước lên sàn trên nằm phía ngoài giáp garage) thì khoảng chừa này có thể ngắn hơn.
 

prophetqn

Junior Member
Nếu đất nhà các bạn dưới 50m2 thì được xây 100%, nếu đất 100m2 thì nội thành được xây 85m2 nhưng ngoại thành thì được xây 80m2. Tầng lửng được xây 65% , tầng thượng được xây 30% sàn bên dưới.
Chính xác là ở TPHCM, theo Quyết định 135/2007 và 45/2009 thì diện tích xây dựng tầng lửng không quá 80% tầng trệt, tầng mái che thang không quá 50% tầng kề dưới. Tuy nhiên, khi thiết kế tầng lửng dưới 65% tầng trệt, tầng mái che thang dưới 30% sàn sân thượng sẽ đủ điều kiện để không tính là 01 tầng theo Thông tư 07/2019 (để khỏi vượt chỉ tiêu số tầng cao của tiểu khu theo đồ án quy hoạch 1/2000).

Tôi nói thế có khó hiểu quá không nhỉ :big_smile:
 

ktVIP

Member
vâng, thông tư 07 hiệu lực từ tháng 1/2020, nhưng trước đó, từ tháng 9/2019 Q3 đã áp dụng tầng lửng còn 65%, mái che thang còn 30%, Phú Nhuận còn sớm hơn nữa.
 

ktVIP

Member
Thi công thép dầm sàn căn biệt thự nhịp 12m đây các bạn ạ:

Thông thường nhà ở dân dụng bố trí nhịp 4m-6m là tối ưu, nhịp 12m thì đòi hỏi chiều cao dầm lớn nên cần có thiết kế kết cấu đặc biệt.
 
Last edited:

ktVIP

Member
Triển khai giai đoạn ép cọc nhà 386/27 Lê Văn Sỹ, 1 móng ép 9-11 tim, tổng cộng 98 tim cọc:

thi-cong-xay-dung-1-3_630x410.jpg
Tải ép 70 tấn:

1.jpg
Kích thước cọc là 250x250, sắt Nhật 4 cây 16.
 

ktVIP

Member
Cọc ép nên phối sao cho số mối nối là ít nhất. Khi ép cọc cần cắm tim bằng sắt tròn sát mặt đất để chuẩn xác và không bị dầm tải làm xê dịch mất tim. Quan trọng nhất trước khi ép cọc là phải kiểm tra lại xem thiết kế tim cọc có đúng và chuẩn xác chưa.
 

ktVIP

Member
Thế bác cho tôi hỏi nhà tôi đập ra quái là nó lại to hơn trong sổ 10cm thì làm nào?
Phần 10cm này thì có thể là nhà nước chưa công nhận cho nhà nào cả, nếu a muốn xây lên 10cm này luôn thì a phải làm hợp thức hóa phần này, cần có ký xác nhận ranh đất với nhà kế bên.
 

ktVIP

Member
Phần cọc ép nếu bố trí vị trí cọc sai sẽ làm cho đài cọc to hơn làm khối lượng bê tông, thép tăng lên, tốn thêm chi phí. Do vậy cọc thường bố trí gom về tim cột để cân bằng tải trọng đồng thời các tim cọc nằm cùng 1 móng phải bố trí cân đối với dầm gánh.
 

huan.hieu

Junior Member
Phần 10cm này thì có thể là nhà nước chưa công nhận cho nhà nào cả, nếu a muốn xây lên 10cm này luôn thì a phải làm hợp thức hóa phần này, cần có ký xác nhận ranh đất với nhà kế bên.
Rắc rối nhỉ, thế nếu tôi xây đè lên phần này luôn rồi mai mốt điều chỉnh lại sổ có được không?
 
Top