Mình mới sửa xong cái nhà ngay trước khi bùng dịch. Do lần đầu làm nhà ko có kinh nghiệm nên gặp rất nhiều vấn đề bực mình từ các đơn vị thi công. Dạo này giãn cách ở nhà rảnh nên mình ngồi tổng hợp lại các vấn đề đã gặp phải. Ae nào làm nhà lần đầu thì nên đọc qua để tránh. Đời người chả mấy khi đc làm nhà, đừng để làm xong ức chế nhiều hơn vui mừng như mình.
Đầu tiên là về vấn đề hợp đồng. Bên thi công mình đc người quen giới thiệu nên thuê trọn gói từ thiết kế đến nội thất, cũng ko tìm hiểu nhiều nên phát sinh một số vấn đề, đúc kết lại có 1 số cái ae cần lưu ý khi làm hợp đồng:
- Bắt buộc có giám sát thi công riêng các hạng mục: thô, điện nước, nội thất: nhà mình lúc làm thì chỉ có đúng 1 GSTC xây thô. Phần điện, nc, nội thất ... ngoài thợ ra ko có 1 GSTC nào khác dẫn đến việc thợ làm láo, ẩu, khi bị phát hiện ra lại mất thêm công sửa lại, ảnh hưởng đến tiến độ, chất lượng công trình
- GSTC phải là Kỹ sư có bằng cấp, đc đào tạo qua trường lớp, tránh các trường hợp làm lâu lên lão làng, ko được đào tạo bài bản: GSTC cho nhà mình lúc làm các vấn đề đơn giản thì cũng ok nhưng gặp các vấn đề phức tạp như chống thấm thì xử lý lúng túng, không có phương án tối ưu, ko dứt điểm. Mình nghĩ nên chọn các kỹ sư đc đào tạo qua trường lớp đàng hoàng thì tốt hơn.
- GSTC phải có mặt tại công trình khi thi công để chỉ đạo thợ. Không chấp nhận việc 1 GSTC chạy quá nhiều công trình, mỗi công trình đến ngó qua 1 ít, ko đảm bảo chất lượng thi công: GSTC cho nhà mình ko thường xuyên ở công trình. Thường thì đến 1 lần vào buổi sáng để bố trí thợ làm và lâu lâu mới qua kiểm tra. Trong lúc thợ làm thì ko ai giám sát, dẫn đến Thợ làm lỗi, sau bị phát hiện ra lại mất tg sửa. Nhà anh mình cũng sửa cùng, mình để ý thì thấy GSTC bên đấy thường xuyên có mặt ở công trình, thợ làm cũng chuẩn, ít lỗi hơn.
- GSTC phải đảm bảo chất lượng công trình ko còn lỗi gì nghiêm trọng khi chốt bàn giao cho KH. Nếu có lỗi hoặc vấn đề gì thì bên thi công phải chịu chi phí khắc phục: do GSTC ko sát sao nên khi bàn giao phát hiện rất nhiều lỗi, đặc biệt ở phần điện, nước, cái này sẽ nói rõ hơn ở các phần sau. Được cái là bên thi công cũng fair, chịu nhận lỗi và chịu sửa. Tuy nhiên nếu sát sao hơn ngay từ đầu để ko phát sinh lỗi thì tốt hơn.
- Thời hạn bàn giao công trình bao gồm thô, điện nước, nội thất ... rõ ràng. Bắt buộc phải phạt tiền nếu chậm bàn giao: ae làm hợp đồng phải lưu ý phần này. Mình gặp rất nhiều bực mình ở phần nội thất. Lúc đầu hẹn mình là 1 tuần xong nhưng thực tế là dây dưa đến hơn tháng vẫn chưa hoàn thành. Thậm chí đến lúc nhà mình dọn về ở rồi vẫn chưa lắp hết đồ gỗ. Thợ làm ko có giám sát nên lỗi nhiều, lắp 1 hôm thì mất 2 hôm sửa. May mà vẫn xong đc trc khi bùng dịch. Thợ điện nước thì siêu vip, mấy lần hẹn xong ko thèm đến làm, mất tích luôn, báo hại mất nguyên ngày chơi không, ko làm đc gì. Chưa kể có 1 số hạng mục phải chờ điện nước làm xong mới làm đc nên kéo lùi tiến độ rất khó chịu.
- Không thanh toán hết tiền, giữ lại 1 phần để đề phòng bên thi công nhận hết tiền thì làm việc thiếu trách nhiệm, ko bảo hành đúng theo hợp đồng: cái này cũng nhiều người nói rồi nên mình k nói thêm. Ae cứ chừa lại tầm 10-15tr, về ở tầm 2-3 tháng ko gặp lỗi gì nghiêm trọng thì thanh toán nốt.
Tiếp theo đến phần xây thô. Phần thô nhà mình thì có GSTC nên đến g ko gặp nhiều lỗi gây bực mình. Tuy nhiên ae cũng cần lưu ý 1 số vấn đề sau:
- Trát và chống thấm kỹ các đường ống điều hoà, đường điện đi từ ngoài vào: nhà mình bị nước mưa thấm vào tường qua đường này. Do thợ điện, thợ điều hoà đục xong trát ko kỹ, GSTC cũng ko để ý nên đến lúc về ở gặp trận mưa to mới phát hiện ra. Rất bực mình vì GSTC ko kiểm tra kỹ trc khi bàn giao, mất tg sửa lại.
- Kiểm tra kỹ độ dốc sàn nhà vệ sinh và tốc độ thoát nước: ae khi nhận bàn giao nên kiểm tra kỹ nhà vệ sinh. Nhà mình lúc về ở thấy thoát nước hơi chậm nhưng cũng tạm chấp nhận đc.
- Kiểm tra kỹ khả năng thoát nước ở ban công, sân thượng, mái nhà, mái tôn và các vị trí cần thiết: như ở trên. Nhà mình lúc về ở, dọn dẹp mới biết cái thoát sàn ban công ko hiểu sao ko thoát đc. Lại phải chờ thợ đến sửa. Phát hiện ra ngay lúc bàn giao thì đã bắt sửa luôn rồi.
- Những ngày trời mưa to, nên kiểm tra lại 1 loạt tường, sàn xem có bị thấm từ ngoài vào ko: nhà mình bị nước thấm vào qua đường ống điều hoà như đã nói ở trên. Ae cũng nên kiểm tra một vòng nhà xem có chỗ nào bị thấm ko để sửa.
- Yêu cầu bên thi công đảm bảo chất lượng lớp trát tường: nhà mình về ở đc 1 tháng thì thấy tường bắt đầu xuất hiện các vết nứt, càng ngày càng nứt nhiều và to. Ko hiểu tay nghề thợ tnao mà trát tường mới ở đc 1 tháng đã nứt. Bên thi công thì bảo nứt là chuyện bình thường, do dùng bột bả dởm nên ko che đc nứt. Ae nào làm xây dựng có thể confrim vụ này ko?
Tiếp theo là phần sơn bả. Phần này cũng do ngu tham rẻ, đi tin thuê người quen làm nên ăn 1 đống cục tức. Ae làm nhà phải lưu ý kỹ:
- Tuyệt đối ko dùng bột bả dởm và sơn cỏ. Chỉ dùng sơn thương hiệu được đảm bảo như Dulux, Jotun ...: mình bị người quen mời dùng cái sơn cỏ win win gì đấy. Một phần cũng do ngu tham rẻ nên ăn quả đắng. Cái sơn với bột bả của bọn này nó dởm thôi rồi. Sơn lên mới phát hiện ra là lớp sơn rất tệ, bề mặt sơn xấu, rất dễ bong tróc, nứt. Tường nhà mình dán hờ cái băng dính(loại băng dính che sơn dành cho mô hình) lên, miết nhẹ xong bóc ra là đi luôn cả mảng sơn. Ý kiến thì ông người quen kêu là tường bả rồi nó thế nhưng mình đi check tường một số nhà khác thì ko hề như vậy, ít ra là ko đến mức dán cái băng dính lên bóc ra đã tróc. Có ae nào làm xây dựng có thể confrim vấn đề này ko?
- Kiểm tra tường đủ độ ẩm mới đc sơn: ông người quen đã bán sơn dởm còn thuê đc đội thợ cũng dởm. Cno ko thèm đo độ ẩm mà cứ thế phệt sơn lên. Sau này mình mới biết là trc khi sơn phải đo độ ẩm tường, đủ độ ẩm mới đc sơn để đảm bảo chất lượng.
- Yêu cầu bả đủ lớp, đảm bảo tường sau khi xả phẳng và khô hoàn toàn mới sơn tiếp: hậu quả của việc thuê thợ dởm. Cno bả láo kinh khủng. Mình đi check thấy lỗi be bét, tường chỗ lồi chỗ lõm ko bằng phẳng. Lại mất thêm bao nhiêu thời gian bắt cno sửa lại.
- Sơn đủ lớp, đều màu, chỗ nào màu loang lổ thì yêu cầu sơn kỹ lại: ae check kỹ, chỗ nào xấu là bắt sơn lại ngay. Đội thợ sơn nhà mình cảm giác nó sơn ko đủ lớp, màu loang lổ ko đều, cũng phải bắt sơn kỹ lại, rất bực mình vì mất thời gian.
- Các chỗ 2 màu sơn tiếp giáp nhau phải dùng băng dính che sơn để đường sơn thẳng, đẹp, không bị lem nhem: thợ ko biết cách làm. Các chỗ 2 màu tiếp giáp nhìn ko thẳng thớm rất khó chịu. Góp ý thì ông người quen k chịu sửa. Đúng ngu lâu dây vào người quen, chuốc cục tức.
- Bề mặt sơn sau khi khô phải phẳng, mịn, không bị vón cục, chảy. Chỗ nào lỗi yêu cầu sơn lại: tường nhà mình sơn xong có hiện tượng ko phẳng, mịn, thậm chí có 1 số chỗ thấy nguyên các giọt sơn chảy, vón cục. Ý kiến thì thợ bảo chờ 1 tuần khô hoàn toàn sẽ hết. Chờ hẳn 2 tuần vẫn y như cũ. Mình phải đi mấy nhà, chụp lại hết ảnh tường đem ra làm bằng chứng mới chịu nhận lỗi rồi sơn lại. Mà mang tiếng sơn lại nhìn cũng chẳng khá hơn đc bao nhiêu. Lại bực mình vì do thợ làm ko chuẩn nên mất thêm rất nhiều thời gian.
- Những vị trí gần ổ điện dùng con lăn nhỏ để sơn cho mịn và đẹp, ko dùng chổi sẽ để lại vết rất xấu:nhà mình những chỗ ổ điện sơn toàn để lại vệt chổi. Sau hỏi mới biết có con lăn cỡ nhỏ hơn, sơn lên đẹp hơn.
- Sơn lớp cuối cùng sau khi lắp xong toàn bộ đồ nội thất: khi lắp đồ gỗ kiểu gì cũng gây xước sẹo, bẩn lớp sơn tường. Nên chừa 1 lớp sơn cuối để fix những chỗ này.
- Những chỗ tường bị tủ che thì ko cần bả nhưng bắt buộc phải sơn kỹ 1-2 lớp sơn lót chống thấm:
- Sơn bả trần thạch cao phải dán kỹ lưới chống nứt: cái này ae nhớ dặn thợ lúc làm trần. Nhà mình bị nứt 1 số chỗ trên trần. G nhìn quen rồi cũng chán chả muốn sửa.
Tiếp theo là phần điện:
- Dây điện, thiết bị điện bắt buộc phải dùng loại chất lượng tốt: dây đi âm tường nên ko đc tiếc tiền mua dây dởm, sau lỡ cháy nổ gì thì tiền sửa quá tiền dây
- Đi dây gọn gàng, đi ống âm tường: cái này thì giờ ai cũng đi dây âm tường rồi nhưng vẫn nên dặn thợ kỹ. Đặc biệt những chỗ tường đục ra để đi dây phải dùng lưới ốp lên khi trát lại.
- Khu vực tivi nên đi ống âm tường, luồn xuống dưới ổ cắm qua kệ tivi để sau này cắm dây ko bị lộ: nhà mình ko làm cái này do kts ko tư vấn. Giờ bị lộ dây tivi trông ko đẹp lắm. Xem trên youtube thì có ng chỉ cách này. Ae nên xem xét làm vì cũng ko tốn kém nhiều mà lại đẹp.
- Các thiết bị như điều hoà, bình nóng lạnh, đèn sưởi, bếp từ ... bắt buộc phải có aptomat riêng và phải tự kiểm tra khi thi công xong, đề phòng thợ lắp ko chuẩn: thợ mình lúc đầu còn cắt bớt aptomat, đấu chung cả đèn sưởi với bình nóng lạnh, mình phải bắt chia riêng hết ra. Lúc nghiệm thu ae nhớ kiểm tra từng aptomat 1 xem đấu có chuẩn ko.
- Ổ điện trong nhà vệ sinh phải là loại có nắp: hạn chế nước bắn vào
- Bấm hết các đầu dây mạng: thợ làm cho nhà mình đi dây xong ko bấm đầu mạng. Cuối cùng phải gọi nhân viên fpt đến bấm cho. Ae lúc nghiệm thu nhớ check cái này, chưa bấm thì yêu cầu bấm đủ các dây vì tiền mình trả phần điện nc là có cả cái này rồi.
- Nhà có trẻ con thì đặt công tắc điện lên cao 1 chút cho khỏi nghịch:cái này Ko biết có vi phạm quy tắc thiết kế gì ko. Nhà mình đặt hơi thấp nên thằng ku con suốt ngày với tay lên bật tắt, cũng nguy hiểm.
- Quạt hút mùi bắt buộc phải lắp ống bạc thông ra bên ngoài: nhà mình chỉ có máy hút mùi là có ống thông ra ngoài, nhà vệ sinh thì thợ nó bảo k cần lắp; cho thông qua trần thạch cao ra ngoài là đc. Hiện tại thì chưa thấy lỗi gì nhưng ae làm nhà thì nên cho thợ làm chuẩn tốt hơn.
- Ống bạc phải lắp trước khi đóng trần thạch cao: cái này là thể hiện sự vô trách nhiệm của thợ. Cno ko đi trước đường ống hút mùi, GSTC ko có mà mình cũng ko để ý nên cho đóng trần thạch cao. Đến hôm lắp máy hút mùi phải loay hoay nửa ngày mới chắp vá đc cái đường hút mùi.
- Đầu ra của hút mùi phải lắp ống úp xuống tránh nước mưa bắn vào hoặc có nắp che đường ống: lại 1 pha vô trách nhiệm của thợ. Cái chỗ đầu ra ống hút mùi lúc đầu thợ nó lắp cái ống này: View attachment 759382mình mới chửi cho là lắp tnay trời mưa nước nó chảy vào nhà à? thì cno mới đổi sang loại này: View attachment 759381. Cũng tạm chấp nhận được, sau này mới biết có loại này: View attachment 759384 nhìn đẹp và an toàn hơn.
- Đầu vào của dây điện nguồn, dây mạng phải được bịt kín và chống thấm cẩn thận: như đã nêu ở phần thô. Phải chống thấm cẩn thận đề phòng nc mưa ngấm vào tường qua lối này.
- Phải có dây mồi trước khi đóng trần thạch cao để sau còn kéo dây mạng, dây truyền hình cáp ... vào nhà. Nếu ko có dây mồi thì rất khó hoặc ko thể kéo dây vào nhà: nhà mình thì thợ ko làm dây mồi để kéo dây cáp mạng từ ngoài vào chỗ modem. Thợ mạng đến lắc đầu bó tay ko kéo dây đc. Cuối cùng phải mất tg gọi người đến đi cái dây mồi. Cũng may là cuối cùng cũng xử lý đc. Ae nhớ check cái này trc khi đóng trần thạch cao. Đóng trần xong thì rất khó xử lý mấy vấn đề dây nhợ.
- Tính toán lắp thêm một số đầu dây và công tắc, ổ cắm chờ như quạt trần, đèn chùm, đèn led, đèn sưởi, đèn gương, camera... để lắp sau nếu cần: cái này thì KTS cũng sẽ tự thiết kế dây phòng hờ nhưng ae cũng nên dặn lại cho chắc.
- Các đầu dây chờ phải đủ 2 dây nóng-mát và phải bọc băng dính cẩn thận: nhà mình thợ nó bọc băng dính điện dây chờ rất qua loa, mình phải tự bọc lại hết cho chắc ăn. Có cái đầu dây chờ lắp đèn sưởi thì thấy mỗi dây nóng, dây mát k biết nó để đâu. Ae nghiệm thu nhớ check xem nó có để đủ dây ko.
- Móc treo quạt trần phải bắt thật chắc: bắt hờ lỡ sau rơi quạt thì toi. Ae nhớ check chỗ này.
- Hạn chế lắp ổ điện dưới sàn nhà, nếu lắp thì phải có aptomat riêng để ngắt điện khi cần: nhà mình có 1 ổ cắm dưới sàn. 1 ngày đẹp trời bị vỡ ống nc đúng lúc đi vắng, nc chảy khắp nhà. Rất may là mình đã tắt aptomat của ổ dưới sàn trước khi đi.
- Mặt công tắc, ổ cắm phải lắp vuông vắn, thẳng hàng, ko xô lệch gây mất thẩm mỹ: thợ hay làm qua loa mấy cái này cho nhanh xong việc, ae nhớ để ý dặn lắp cho ngay ngắn, gọn gàng. Lắp xô lệch nhìn xấu lắm
- Điều hoà, máy lọc nước nên lắp thợ của siêu thị sau này gặp vấn đề dễ bảo hành: mình lại tham rẻ thuê lắp ngoài, cuối cùng có vấn đề về bảo hành thì gọi thợ ngoài ko đc, thợ siêu thị thì bảo do thuê lắp ngoài nên nếu muốn bảo hành phải tự trả phí nếu lỗi ở khâu lắp đặt.
- Phải để thừa một phần trần trên nhà vệ sinh để đặt máy nóng lạnh, quạt thông gió trong phòng tắm ( làm thế này khiến phòng tắm trông thẩm mỹ với đẹp hơn chứ ko có cái cục nóng lạnh to bổ chảng trong phòng tắm vừa mất mỹ quan vừa nguy hiểm khi có trục trặc.
Tiếp theo là phần nước. Ở phần này mình nói rõ hơn 1 chút. Nhà mình xây 1 mặt bằng 95m2. Bố trí như chung cư. Tầng 2 mình sửa để ở, tầng 3,4 cho thuê. Bồn nước đặt trên sân thượng. Ống cấp nối từ sân thượng xuống dưới vào khu bếp, sau đó đi ống nước trên trần thạch cao xuyên qua phòng khách, nối vào nhà vệ sinh phòng ngủ master. Cá nhân mình thấy chạy ống nước ngay trên đầu thế có tý nguy hiểm. Nhỡ sau này ống nước bị làm sao thì chỉ có nước bóc luôn cả trần thạch cao ra sửa, tốn 1 đống tiền. Ae nào làm xây dựng cho mình hỏi là thi công đường nước như vậy là có đúng ko?
- Hàn ống nhiệt cẩn thận: đội thợ đầu tiên hàn ống nhiều chỗ mình thấy rất cẩu thả, nhìn thôi đã thấy ko đc chắc chắn. Ae nên kiểm tra kỹ các mối hàn. Chỗ nào thấy k ổn thì trao đổi với GSTC, lỗi thì bắt làm lại.
- Bắt ống chắc chắn, cố định: đường ống bên ngoài phải bắt chắc chắn vào tường bằng đai inox. Nhà mình lúc đầu thợ ko thèm bắt đai vào tường để nguyên đường ống cấp từ trên sân thượng xuống tầng 2 mà ko có gì cố định ống lại. Mình nói mãi mới chịu làm.
- Ngoài van tổng, bếp, nhà vệ sinh phải có van khoá riêng, phải kiểm tra kỹ khi nghiệm thu: nhà mình lúc đầu bị thợ ăn bớt van khoá nước ở 2 nhà vệ sinh, sau mình check ko có, lại phải bắt bổ sung. Van tổng thì lúc đầu cno đấu láo, khoá van rồi mà mở nước vẫn chảy tung toé. May mình để ý kiểm tra ko thì chết nhục với mấy bố thợ. Ae khi nghiệm thu nhớ khoá từng van lại rồi mở nước xem thợ nó có đấu vớ vẩn ko.
- Van khoá phải ở vị trí dễ nhìn, dễ thao tác, không bị khuất: van khoá chỗ bồn rửa nhà mình lúc đầu ko tính nên lúc lắp chậu rửa vào bị cái xiphong nó che khuất, mỗi lần muốn vặn phải luồn tay hơi khó chịu. Van nhà vệ sinh thì lại đặt hơi cao, muốn vặn phải đứng lên ghế nhựa. Nếu đc thì ae nên bảo KTS tính toán vị trí đặt van khoá nước cho thuận tiện, ko bị khuất, dễ thao tác
- Bồn cầu bố trí đủ không gian để tiện việc sửa chữa, ko lắp quá sát tường, sát tủ: bồn cầu nhà mình lắp hơi sát tường với sát tủ dưới lavabo, khoảng trống còn thừa g hơi hẹp, sợ sau này sẽ khó sửa chữa vì diện tích bé quá, khó xoay trở. Ae nên bố trí khoảng cách giữa bồn cầu với các thành phần khác hợp lý để sau này có sửa chữa gì thì thợ sẽ dễ thao tác hơn.
- Bồn rửa, lavabo phải lắp vuông vắn, thẳng thớm, đi keo vừa đủ, tránh lem nhem: thợ làm việc kiểu chỉ muốn xong nhanh để té đi chỗ khác nên ko hề để ý đến thẩm mỹ. Cả 2 lavabo trong nhà vệ sinh đều bị đặt lệch, đi keo thì lem nhem làm mình phải tự lấy dao trổ đi cạo cho sạch.
đủ bộ môn từ kết cấu, kiến trúc, điện, nội thất, mạng, cam, điều hòa, phòng cháy, cảnh quan, chiếu sáng trang trí, an ninh, thậm chí giờ là BMS (hệ thống quản lý toà nhà) nữa, vậy mà giờ cái nghề xd cả xã hội coi như rác, kĩ sư thì bị coi nhẹ, tiền lương ko đủ sống, thiết kế thì bị bùng tiền, nhà thầu thì làm ăn thất đức, gian dối hậu quả là sản phẩm làm ra như cc 
