'Nếu mua lại dự án để triển khai, phải bán giá 65 triệu/m2 mới có lãi'

Hantieuxuan said:

Làm quái gì CC nào giờ mà xin phê được diện tích thương phẩm lên đến 80%. 1 sàn 1000m2 anh bán được 800m2, chỉ có 200m2 dành cho hành lang, thang bộ (ít nhất 2 cái), thang máy, phòng kỹ thuật điện, PKT nước, phòng rác,....

BĐS đặc trưng của nó là bơm thổi. Anh phải chấp nhận.
Phần lớn thằng CĐT buôn BĐS là lãi, thậm chí nhiều thằng lãi đậm.
Nhưng cái gì cũng có giá của nó, họ cũng phải đầu tư chất xám vào để làm hạ tầng đẹp, công trình lung linh, tiện ích xịn sò, chi phí PR-Marketing vào thì mới thổi nó lên được. Chứ nói thẳng BĐS mà ko thổi thì chỉ có chết. Tiền đất đai giờ Nhà nc tính sát lắm, anh bớt đc tí tiền đất thì cũng phải phong bì cho nó ít cũng 1/3 (của nhà chia đôi, của đồng chia 3). Rồi cả đống các chi phí khác mà anh đếch hạch toán được. Nếu thị trường mà ko đi lên (so với thời điểm tính tiền SDD DA của anh), hay anh ko thể thổi đc giá thị trường lên thì anh xác định chết sặc gạch.

Thế nên khi thị trường đi xuống, CĐT hầu hết sẽ làm cầm chừng chờ ít nhất nó bình ổn lại mới đẩy mạnh và ra hàng. Chứ chả ai dại gì đổ thêm cả đồng tiền vào rồi để treo ở đấy đếch bán đc cả (mà nếu bán thấp quá thì lỗ).

Chứ các anh tính cua trong lỗ kiểu đấy thì nghe hãi lắm.

Click to expand...

Cầm chừng kiểu gì mà tôi thấy phát hành trái phiếu từ năm ngoái giờ vỡ đi tù rồi. Mà khéo bọn đó đi tù có khi ngon hơn ở ngoài ấy

ha8101988 said:

Tôi ko biết thế nào chứ làm cả cái dự án to đùng mà lãi chỉ 5 đến 10% thì nó gửi mẹ ngân hàng ngồi chơi cho lành

Click to expand...

Anh nhầm giữa doanh thu với vốn bỏ ra rồi.
Doanh thu 1000 tỷ nhưng vốn bỏ ra có khi chỉ 100 tỷ thôi, còn đâu đi vay ngân hàng vs tiền ng mua đóng trước.
Giả sử lãi trên doanh thu là 5% thì cũng dc 50 tỷ, tức là 50% trên vốn ban đầu rồi.

Xà Bông said:

65tr/m2 đấy vậy dân xây dựng ăn được mấy tr?

Click to expand...

Năm nay tui bị vài thằng làm xây dựng quỵt tiền với nợ dai này, kiếm tới nhà nó làm dữ lên thì nó đổ thừa thằng chủ đầu tư ngâm tiền nó éo chịu trả

flyyy said:

Cầm chừng kiểu gì mà tôi thấy phát hành trái phiếu từ năm ngoái giờ vỡ đi tù rồi. Mà khéo bọn đó đi tù có khi ngon hơn ở ngoài ấy

Click to expand...

Cầm chừng là thằng nào còn cầm đc. Thực ra BĐS khá nhiều DN khỏe, ko phải thằng nào cũng chết đâu, nhất là các anh ra hàng kịp thời trc khi BĐS chững lại. Đây là nói CĐT nhé, mấy thanh niên đầu cơ ko nói làm gì.
Còn thằng nào ko cầm đc thì chuẩn bị mà phá sản với đi tù thôi.

Rara Anzai said:

Anh nhầm giữa doanh thu với vốn bỏ ra rồi.
Doanh thu 1000 tỷ nhưng vốn bỏ ra có khi chỉ 100 tỷ thôi, còn đâu đi vay ngân hàng vs tiền ng mua đóng trước.
Giả sử lãi trên doanh thu là 5% thì cũng dc 50 tỷ, tức là 50% trên vốn ban đầu rồi.

Click to expand...

Lợi nhuận anh kia là tính trên doanh thu. Chứ nếu tính trên vốn bỏ ra thì lợi nhuận thế đếch ai thèm làm.

Nhưng 10% éo làm đc đâu. Tối thiểu là 20%.
Thêm vào đó, cả quá trình dài chạy dự án, cả đống tiền bỏ vào là phải bỏ tiền túi ra, vậy nên tiền CĐT phải bỏ vào sẽ dao động khoảng 30-40% (tùy thuộc vào tiền tip là tiền mặt hay quy đổi ra sản phẩm, nếu quy đổi ra SP thì tiền vốn bỏ ra sẽ nhỏ hơn).

Thêm vào đó, nói là bỏ 20%, vay 80% nhưng phần lớn CĐT ko đi vay nhiều như thế. Bởi với Dự án thấp tầng thì có phê duyệt CĐT là họ có thể huy động vốn đc rồi, có GPXD lại huy động vốn lần nữa. Tất nhiên bán sớm thì lợi nhuận sẽ thấp hơn, nhưng bù lại sẽ giảm đc tiền vay, giảm đc lãi ngân hàng.
Chung cư cũng tương tự vậy, xong móng là có thể huy động đc.
Vậy nên CĐT bao giờ cũng sẽ chia hàng ra các "giỏ". Giỏ nào bán lúc nào đều cần cân nhắc và chiến lược cả. Giỏ bán cuối thường sẽ là các sản phẩm ngon nhất, để dành đến cuối bán cho đc giá và "giỏ" đó chính là phần lợi nhuận của DN. Còn những "giỏ" bán trc chỉ nhằm huy động vốn thôi.

Rara Anzai said:

Anh nhầm giữa doanh thu với vốn bỏ ra rồi.
Doanh thu 1000 tỷ nhưng vốn bỏ ra có khi chỉ 100 tỷ thôi, còn đâu đi vay ngân hàng vs tiền ng mua đóng trước.
Giả sử lãi trên doanh thu là 5% thì cũng dc 50 tỷ, tức là 50% trên vốn ban đầu rồi.

Click to expand...

Trường hợp như thím nói khó lắm. Vì bây giờ CĐT phải bỏ ít nhất 20% tổng mức đầu tư rồi. Ở đây là 950 tỷ tho cách thím tính. Sơ sơ vốn chủ sở hữu của CĐT phải là gần 200 tỷ rồi. Lợi nhuận 50 tỷ, tương đương 25% mà thời gian dự án kéo dài tới 3,4 năm là thấy thua cả bỏ ngân hàng rồi. =.=

lovecolour said:

Trường hợp như thím nói khó lắm. Vì bây giờ CĐT phải bỏ ít nhất 20% tổng mức đầu tư rồi. Ở đây là 950 tỷ tho cách thím tính. Sơ sơ vốn chủ sở hữu của CĐT phải là gần 200 tỷ rồi. Lợi nhuận 50 tỷ, tương đương 25% mà thời gian dự án kéo dài tới 3,4 năm là thấy thua cả bỏ ngân hàng rồi. =.=

Click to expand...

tôi đang ví dụ để minh hoạ thôi, chứ tôi ko phải trong ngành, ko có số liệu chính xác.

Rara Anzai said:

tôi đang ví dụ để minh hoạ thôi, chứ tôi ko phải trong ngành, ko có số liệu chính xác.

Click to expand...

Hahaha. Lạy thím, ko phải trong ngành, ko có số liệu chính xác mà dám ví dụ minh họa. Người ta cười vô mặt bây giờ.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ được quyết định đầu tư dựa trên các chỉ số kinh tế như IRR, margin, NPV, ROE, ROA. Với IRR thì tối thiểu phải trên 20%, NPV ko âm, ROE thì phải 50%.

lovecolour said:

À riêng cái đoạn về phê duyệt pháp lý dự án ở vn tối thiểu cỡ 3-4 năm mới hoàn tất nhé. Sẵn đang rảnh háng nên mình mô tả cho thím luôn nha.

Xin chủ trương đầu tư dự án -> Phê duyệt 1/500 (nếu dự án nằm trg khu vực đã phê duyệt 1/2000 nếu ko thì chờ) -> Phê duyệt dự án đầu tư và công nhận chủ đầu tư -> Giao đất -> Tính tiền sử dụng đất -> Cập nhật chương trình nhà ở -> Xin sổ đỏ dự án -> Phê duyệt thiết kế cơ sở -> Phê duyệt thiết kế kỹ thuật -> Xin phép xây dựng.

Cái này là sơ bộ thôi nha. 3-4 năm mà hoàn tất cũng thuộc dạng siêu lý tưởng ớ. Không tin thì thím có thể đi hỏi mấy đứa bạn trong ngành. Nên nếu thím bỏ cỡ 1000-2000 tỷ ra mua đất rồi chạy dự án túc tắc, sơ sơ thôi là 4 năm đã đội 40% chi phí lãi vay để so sánh về hiệu quả tài chính rồi.

Click to expand...

Cho mình hỏi ở giai đoạn nào thì được ra HĐ mua bán vậy fen?

via theNEXTvoz for iPhone

ViruSs said:

Cho mình hỏi ở giai đoạn nào thì được ra HĐ mua bán vậy fen?

via theNEXTvoz for iPhone

Click to expand...

Thường là xây xong hầm nhé bác, và khi đạt đủ điều kiện sẽ có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai do Sở Xây Dựng cấp

lovecolour said:

Hahaha. Lạy thím, ko phải trong ngành, ko có số liệu chính xác mà dám ví dụ minh họa. Người ta cười vô mặt bây giờ.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ được quyết định đầu tư dựa trên các chỉ số kinh tế như IRR, margin, NPV, ROE, ROA. Với IRR thì tối thiểu phải trên 20%, NPV ko âm, ROE thì phải 50%.

Click to expand...

bác làm bên nào thế, bên em giờ đang rã đám rồi, em đang tính chuồn chỗ khác =.=

sontrananh said:

Thô nào 5-6tr. Năm 2019 tôi xây nhà có 4.7 m2 hoàn thiện kìa thô có 3.1-3.2( bao gồm dây điện, đường ống nước rồi). Giờ đắt lắm cho 7 triệu hoàn thiện đi. Đấy là nhà dân nhé.
Mà cho rằng thô đúng là 5-6m đi anh thêm câc chi phí như đất vào thì căn chung cư cũng không hơn 15m/m2 tổng chi phí. Thêm cả bán hàng cdt thu về 18m/m2 là lãi to rồi. Cẳ cho sàn 2m nữa thì tầm 20m/m2.
Nhưng không các anh đòi ăn tham bán giá trên trời. Và đòi thêm ưu đãi

Click to expand...

xin bằng chứng số liệu bác. vs cả nếu cno mua phải đất lúc đắt thật thì sao, có nên để kệ mẹ k?

nghiabeopro said:

xin bằng chứng số liệu bác. vs cả nếu cno mua phải đất lúc đắt thật thì sao, có nên để kệ mẹ k?

Click to expand...

Gias chuyển đổi munc đích sử dụng đất theo luật đây bác nhé ( chung cư bây giờ là đất 50 năm thôi chứ không phải lâu dài nữa). https://giayphepxaydunghcm.vn/luat/le-phi-chuyen-doi-dat-trong-cay-lau-nam-sang-dat-o
Giá xây dựng dân dụng ở đây, còn em không biết giá xây hoàn thiện chung cư ntn.
https://igcons.vn/xay-nha-tron-goi-...1AQaR6me-6Z02kGH81zym-NPI2xUHB6BoCtZEQAvD_BwE

ViruSs said:

Cho mình hỏi ở giai đoạn nào thì được ra HĐ mua bán vậy fen?

via theNEXTvoz for iPhone

Click to expand...

HĐ mua bán tên chính xác là HĐ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư sẽ phải hoàn tất tất cả những bước trên và hoàn thành xây dựng sàn thấp nhất (sàn kế tiếp của đài móng) của tòa nhà. Sở xây dựng sẽ đi nghiệm thu và cấp phép bán nhà ở hình thành trong tương lai nhé thím.

Tôi thấy ở BD có các khu chung cư mini do Becamex xây, bán chỉ 220tr/phòng khoảng 20m2, có gác lửng. Nếu 1 căn hộ 60m2 cũng chỉ khoảng 660tr. Nhờ nhừng dự án kiểu này mà công nhân có chỗ định cư. Chứ như SG cứ phải 2ti/căn NOXH, mà chưa chắc tới tay người nghèo. Trong khi thu nhập bình quân tương đương nhau (BD có khi còn cao hơn).
Bđs cấu kết ngân hàng, thổi giá đất, đẩy ng dân tới cùng cực tuyệt vọng. D** km tụi nó

ViruSs said:

Cho mình hỏi ở giai đoạn nào thì được ra HĐ mua bán vậy fen?

via theNEXTvoz for iPhone

Click to expand...

Đối với Dự án đất nền: Xây xong hạ tầng.

Đối với Dự án phải xây nhà thì có 2 đk:
1. Điều kiện cần:

• Đối với Dự án cao tầng: Xây xong móng (hầm) (lên cốt 00)
• Đối với dự án đất phân lô - xây thô: xong hạ tầng + xong móng.

2. Điều kiện đủ: Có cam kết của Ngân hàng bảo lãnh tài sản hình thành trong tương lai.
Nộp 2 điều kiện này lên Sở Xây Dựng, họ sẽ cấp cho cái Công văn: Đủ điều kiện bán hàng BĐS hình thành trong tương lai.

Khi Fen mua đất mà có cái này (TS hình thành trong tương lai - nhà chưa xây xong) thì sau khi ký HĐ mua bán, CĐT sẽ nộp Hồ sơ (bao gồm HĐ) cho NH đã cam kết bảo lãnh. NGân hàng sẽ cấp cho fen cái Bảo lãnh TS hình thành trong tương lai. Khi có cái này, nếu CĐT chậm tiến độ, Fen có quyền yêu cầu Ngân hàng trả lại tiền (đã chuyển cho CĐT theo HĐ) cho fen.

Nhưng hầu hết CĐT đều cố tình lờ đi cái Bảo lãnh này, chỉ làm cái cam kết cho có để đủ điều kiện bán hàng. Vì NH cũng ngại rủi ro của việc BL này, mà CĐT thì ngại tốn tiền cho chi phí bảo lãnh (và cũng ngại rủi ro sau này).

Như vụ Novaland bị rút giấy phép đủ điều kiện bán hơn 700 căn ở Aquacity cũng là vậy. NH cam kết bảo lãnh nhưng thực tế chả bảo lãnh căn nào (CĐT ko hề đưa hồ sơ lên). Giờ Novaland "có vấn đề", thằng NH nó muốn né trách nhiệm nên gửi CV lên Sở XD nói rằng:
Tuy 2020 nó có làm Cam kết cho Novaland bảo lãnh nhưng từ đó đến nay, Novaland chưa hề gửi HS xin bảo lãnh nào. Hiện tại, nó nhận thấy Novaland đang hợp tác với Ngân hàng khác. Vì vậy nó ra thông báo này là muốn thống báo chấm dứt việc cam kết bảo lãnh và thể hiện ko liên quan đến các Dự án của Novaland.

sontrananh said:

Gias chuyển đổi munc đích sử dụng đất theo luật đây bác nhé ( chung cư bây giờ là đất 50 năm thôi chứ không phải lâu dài nữa). https://giayphepxaydunghcm.vn/luat/le-phi-chuyen-doi-dat-trong-cay-lau-nam-sang-dat-o
Giá xây dựng dân dụng ở đây, còn em không biết giá xây hoàn thiện chung cư ntn.
https://igcons.vn/xay-nha-tron-goi-...1AQaR6me-6Z02kGH81zym-NPI2xUHB6BoCtZEQAvD_BwE

Click to expand...

Thanh niên ảo vcl. Link ko vào đc. Nhưng search theo nội dung thì đấy là quy định tính giá đất cho TH cá nhân muốn chuyển đổi đất. Và cái nội dung cũng ghi rõ:

- Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất:

• Tính theo bảng giá đất đối với phần diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức;
• Tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thặng dư, chiết trừ, so sánh trực tiếp, thu thập.

Click to expand...

Tức là nếu chuyển đổi của ông nằm trong hạn mức (giả dụ gia đình 4 người, theo quy định mỗi người 20m2 thì ông đc 80m2 đất ở) thì tính theo Bảng giá đất.
Còn nằm ngoài hạn mức thì tính theo thị trường (hiện đang SD phương pháp Thặng dư).
Đây là cách tính ưu đãi cho cá nhân, khi mà đất ở của ông chưa đủ hạn mức thì ông được ưu đãi phần chưa đủ hạn mức đó tính thuế theo Bảng giá đất của nhà nc. CÒn phần ngoài hạn mức tất nhiên phải tính riêng

PP Thặng dư tính tiền sử dụng đất được quy định trong Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT. Là phương pháp xác định giá đất đang được sử dụng hiện nay. Trong đó điểm mấu chốt là cách ước tính tổng Doanh thu của dự án (dựa trên khảo sát giá thị trường từ các cuộc đấu giá chứ tất nhiên đếch ai lấy bảng giá đất ra cả):

2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.

Click to expand...

Sau khi xác định đc Tổng doanh thu, sẽ trừ đi chi phí phát triển (Tổng mức ĐT của dự án, tất nhiên tính theo Suất đầu tư của Nhà nc chứ ko ai chấp thuận cho ông vẽ voi để trừ tiền SDD).Từ đó sẽ ra số tiền nộp SDD. (Đơn giá thì lấy Giá trị chia cho diện tích là xong)

5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá​

=​

Tổng doanh thu phát triển​

-​

Tổng chi phí phát triển​

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá​	=​	Giá trị của thửa đất cần định giá​
​		Diện tích thửa đất cần định giá​

Click to expand...

https://thuvienphapluat.vn/van-ban/...-xay-dung-dieu-chinh-bang-gia-dat-242349.aspx