'Nếu mua lại dự án để triển khai, phải bán giá 65 triệu/m2 mới có lãi'

HanamichiFFX said:

Đéo ai bắt ông giải thích. Ông mới não ấy. Ông thích bán bao nhiêu thì bán. Đấy là việc của ông. Ng mua hay k. Đấy là việc của chúng tôi. Chứ giải thích làm con mẹ gì. Cùng là xây dựng chung cư. Chỗ thì giá có hơn 20. Vẫn có lãi. Mà có chỗ lên đến 60 70 ong lại kêu đéo lãi. K sai phạm. K đi cửa sau. Thì làm lol gì độn giá lên cao thế. Giờ lí do cái lol

Click to expand...

Có vấn đề đọc hiểu hả? T quoted trả lời thằng kêu gía bán 20tr là đc vì tiền xây nó tính 8tr + 10 tr tiền đất.T mới trả lời còn cả đống chi phí tính chưa? Ngu như dog còn kêu cái nào cũng giống nhau, chưa đi làm hả nhóc con?Có chỗ nó bán li trà 70k,có chỗ bán trà 10k thì t nói cho ngta hiểu sao giá chung cư nội thành bán 20tr ccc mà được?Chính mày tự quoted t rồi tự lảm nhảm như thằng dở t lí do lí trấu, t thêm thông tin cho người cần hiểu?
T nói bán 70 ko sai phạm ko cửa sau hồi nào thằng điên?T còn nói vì tụi nó nên giá mới 60-70, thử qui trình xin phép rõ ràng, mọi việc đều có barem hết thử coi chi phí ngta có phải đầu tư nhiều không?
Đéo ai cần lí do với mấy thằng như tụi mày, quận số bán kính chợ bến thành vẽ 5km 65tr mày kiếm đỏ mắt cũng đéo có đâu mà phải lí do.T giải thích cho ai cần kiến thức bớt anti ngu học chứ ra ngoài chém ngu người ta cười vào mặt.

chém gió tập sự said:

Các anh cho tôi hỏi chút, đừng ném gạch ném đá nhé, không biết mới hỏi.
Ví dụ giá đất là 10tr/m2 thì xây 10 tầng, thành 100m2 chung cư thì giá thành đất chỉ về 1tr/m2 đúng không nhỉ? Tuy nhiên do mật độ xây dựng chỉ được 40% (theo quy hoạch chẳng hạn, không chính xác) thì giá thành đất sẽ là 1/1.4=2.5tr/m2. Tiếp theo do diện tích nhà còn phải gánh thêm diện tích hành lang, thang máy, hầm... nên giá thành đất trong diện tích chung cư sẽ lên đến khoảng 3tr5/m2.
Tư duy thế đúng chưa nhỉ?

Click to expand...

Với chung cư thì diện tích sàn thương phẩm =80% diện tích sàn xây dựng, diện tích sàn xây dựng thì bị khống chế bởi mật độ và chiều cao theo quy hoạch
Giá sản phẩm thì cđt họ sẽ + tổng chi phí tiền đất+ tiền xây dựng + các chi phí khác + lãi/ diện tích sàn thương phẩm
Để so sánh thì tiền xây dựng hiện nay chênh với 5 năm trước khoảng 2-30% , và giá cc thì từ gấp đôi đến gấp 3 =]]

Giả sử ở quốc gia nào đó trên thế giới. Giá bất động sản đang cao khoảng 3-5000$/m2. Nếu thay đổi chế độ khác, chế độ mới lên. Thì giá bđs có giảm mạnh ko nhỉ

via theNEXTvoz for iPhone

chém gió tập sự said:

Các anh cho tôi hỏi chút, đừng ném gạch ném đá nhé, không biết mới hỏi.
Ví dụ giá đất là 10tr/m2 thì xây 10 tầng, thành 100m2 chung cư thì giá thành đất chỉ về 1tr/m2 đúng không nhỉ? Tuy nhiên do mật độ xây dựng chỉ được 40% (theo quy hoạch chẳng hạn, không chính xác) thì giá thành đất sẽ là 1/1.4=2.5tr/m2. Tiếp theo do diện tích nhà còn phải gánh thêm diện tích hành lang, thang máy, hầm... nên giá thành đất trong diện tích chung cư sẽ lên đến khoảng 3tr5/m2.
Tư duy thế đúng chưa nhỉ?

Click to expand...

Cơ bản là như vậy. Chỉ là anh tính nó hơi lòng vòng và chưa hợp logic thôi.
Mật độ XD chung cư phổ biến hiện nay cao 30-40 tầng thì phổ biến nó ở khoảng 40% (tất nhiên nó cũng còn tùy khu vực, theo quy hoạch phân khu, có chỗ có thể lên đến 45%, nhưng có chỗ nó chỉ duyệt 35%)

Còn diện tích hữu dụng của 1 tầng chung cư thì nó chỉ được khoảng 60-70% (sau khi trừ đi hành lang, thang bộ, thang máy,....), tùy theo mức độ cao cấp của Chung cư . Thêm vào đó, Giá bán chung cư tính theo diện tích thông thủy thì cái DT dùng để tính vào giá bán sẽ còn thấp hơn nữa.

CC rẻ tiền ngày trc thì hành lang bé, thang bộ bé, thang máy ít, hàng lang có khi co mỗi trong lõi (ko có ánh sáng tự nhiên).
CC cao cấp hơn thì hành lang rộng hơn và nối thẳng ra mép ngoài công trình (để mở cửa sổ lấy ánh sáng tự nhiên),....

Chưa kể đến bây giờ, quy định PCCC ngàng càng nặng hơn, yêu cầu cả thang máy PCCC, rồi thang pccc có khoảng đệm ko nhiễm khói,... Những điều đó khiến cho phần diện tích cho các tiện ích chung lớn rộng ra thêm nữa.

PS: Chung cư hiện tại bán đều là hoàn thiện cơ bản, có những nơi thêm nội thất cơ bản, kết cấu các thứ nó đều khác so với nhà dân. Các anh cứ lôi cái giá 6tr của nhà dân xây 3-4 tầng để áp vào chung cư nghe hãi thật sự.

gialam_o.0 said:

Với chung cư thì diện tích sàn thương phẩm =80% diện tích sàn xây dựng, diện tích sàn xây dựng thì bị khống chế bởi mật độ và chiều cao theo quy hoạch
Giá sản phẩm thì cđt họ sẽ + tổng chi phí tiền đất+ tiền xây dựng + các chi phí khác + lãi/ diện tích sàn thương phẩm
Để so sánh thì tiền xây dựng hiện nay chênh với 5 năm trước khoảng 2-30% , và giá cc thì từ gấp đôi đến gấp 3 =]]

Click to expand...

Thế thì nếu thị trường trong sạch thì giá cc chỉ lên khoảng 30% thì hợp lý. Tăng 200% đến 300% là do bơm thổi, úp bô lẫn nhau. Nói chung là béo ông ngân hàng ở giữa cho vay, và cũng chết thằng ngân hàng nếu thằng cuối cùng mua hàng không có tiền thật.

bibanhoai_chanqua3 said:

100m2 6 tỷ rưỡi, thôi tốt nhất cứ cho tụi bds tự sinh tự diệt theo cơ chế thị trường đi

Click to expand...

Lúc nó đội giá lên mỗi ngày, úp bô người nghèo lương tháng cố định, người lao động chân tay thì không ai than, không ai thèm cản.
Đến lúc nó thoi thói thì lại giở ra bảo nó chết thì nhiều người cũng chết theo.
Đm giống như người ta thường nói lúc có lời không thấy than khóc, gặp nạn rồi mới nhảy cỡm lên.
Toàn bảo vệ quyền lợi cái nhóm có tiền, còn dân nghèo thì kệ mẹ.

Thằng nào ngu vay mượn nhảy vào, tham ăn chết cũng đáng. Có lắm thằng cũng có tiền chạy bên này bên kia cũng chả chết được. cùng lắm bán bớt đi trả nợ. Reset mẹ nó cho chừa.

gialam_o.0 said:

Với chung cư thì diện tích sàn thương phẩm =80% diện tích sàn xây dựng, diện tích sàn xây dựng thì bị khống chế bởi mật độ và chiều cao theo quy hoạch
Giá sản phẩm thì cđt họ sẽ + tổng chi phí tiền đất+ tiền xây dựng + các chi phí khác + lãi/ diện tích sàn thương phẩm
Để so sánh thì tiền xây dựng hiện nay chênh với 5 năm trước khoảng 2-30% , và giá cc thì từ gấp đôi đến gấp 3 =]]

Click to expand...

Làm quái gì CC nào giờ mà xin phê được diện tích thương phẩm lên đến 80%. 1 sàn 1000m2 anh bán được 800m2, chỉ có 200m2 dành cho hành lang, thang bộ (ít nhất 2 cái), thang máy, phòng kỹ thuật điện, PKT nước, phòng rác,....

chém gió tập sự said:

Thế thì nếu thị trường trong sạch thì giá cc chỉ lên khoảng 30% thì hợp lý. Tăng 200% đến 300% là do bơm thổi, úp bô lẫn nhau. Nói chung là béo ông ngân hàng ở giữa cho vay, và cũng chết thằng ngân hàng nếu thằng cuối cùng mua hàng không có tiền thật.

Click to expand...

BĐS đặc trưng của nó là bơm thổi. Anh phải chấp nhận.
Phần lớn thằng CĐT buôn BĐS là lãi, thậm chí nhiều thằng lãi đậm.
Nhưng cái gì cũng có giá của nó, họ cũng phải đầu tư chất xám vào để làm hạ tầng đẹp, công trình lung linh, tiện ích xịn sò, chi phí PR-Marketing vào thì mới thổi nó lên được. Chứ nói thẳng BĐS mà ko thổi thì chỉ có chết. Tiền đất đai giờ Nhà nc tính sát lắm, anh bớt đc tí tiền đất thì cũng phải phong bì cho nó ít cũng 1/3 (của nhà chia đôi, của đồng chia 3). Rồi cả đống các chi phí khác mà anh đếch hạch toán được. Nếu thị trường mà ko đi lên (so với thời điểm tính tiền SDD DA của anh), hay anh ko thể thổi đc giá thị trường lên thì anh xác định chết sặc gạch.

Thế nên khi thị trường đi xuống, CĐT hầu hết sẽ làm cầm chừng chờ ít nhất nó bình ổn lại mới đẩy mạnh và ra hàng. Chứ chả ai dại gì đổ thêm cả đồng tiền vào rồi để treo ở đấy đếch bán đc cả (mà nếu bán thấp quá thì lỗ).

Chứ các anh tính cua trong lỗ kiểu đấy thì nghe hãi lắm.

chém gió tập sự said:

Các anh cho tôi hỏi chút, đừng ném gạch ném đá nhé, không biết mới hỏi.
Ví dụ giá đất là 10tr/m2 thì xây 10 tầng, thành 100m2 chung cư thì giá thành đất chỉ về 1tr/m2 đúng không nhỉ? Tuy nhiên do mật độ xây dựng chỉ được 40% (theo quy hoạch chẳng hạn, không chính xác) thì giá thành đất sẽ là 1/1.4=2.5tr/m2. Tiếp theo do diện tích nhà còn phải gánh thêm diện tích hành lang, thang máy, hầm... nên giá thành đất trong diện tích chung cư sẽ lên đến khoảng 3tr5/m2.
Tư duy thế đúng chưa nhỉ?

Click to expand...

đúng với chi phí xây dựng đó bác, ví dụ như tầng 5 đi, bác xây 100m2 nhưng chỉ bán được 70m2 thôi do trừ diện tích thang máy, hành lang, hộp kỹ thuật, thoát hiểm.
xong rồi bác trừ nối phần diện tích cộng đồng như tầng lánh nạn, tầng sinh hoạt cộng đồng, hầm,
tính ra xây cái chung cư tầm 100.000 m2 xây dựng thì bán được tầm 50.000m2 - 60.000m2 thôi bác, tức là rơi vào khoảng 50% - 60% nên chi phí nó đội lên
còn chi phí sử dụng đất thì sẽ tuỳ thuộc vào tầng cao và mật độ xây dựng mà nhà nước đưa ra số tiền sử dụng đất phải nộp, càng xây cao, xây dày thì tiền nộp càng nhiều

chém gió tập sự said:

Thế thì nếu thị trường trong sạch thì giá cc chỉ lên khoảng 30% thì hợp lý. Tăng 200% đến 300% là do bơm thổi, úp bô lẫn nhau. Nói chung là béo ông ngân hàng ở giữa cho vay, và cũng chết thằng ngân hàng nếu thằng cuối cùng mua hàng không có tiền thật.

Click to expand...

Tóm lại vấn đề là ở chỗ công khai minh bạch thủ tục hồ sơ pháp lí, dự án sai hay đúng đều nằm trong tay 1 số vị thì ba cái điều tiết gì cũng bỏ vào mắt.Chi phí xd tăng 30% nhưng cái quan trọng giá đất,tiền chuyển mục đích sử dụng đất nó theo giá thị trường.Mấy năm đó đất nó tăng thì làm dự án cũng bị đội lên nữa.Dự án thì duyệt nhỏ giọt,bóp nguồn cung (thu được khá tiền âm phủ theo cấp số nhân) thì cdt cũng phải tăng giá bù lại chứ không lẽ đi làm từ thiện.
Chưa kể các yêu cầu mấy bố đẻ ra thêm, đơn giản như PCCC đi, ai vẽ theo tiêu chuẩn năm 2015 thì tới bước thẩm định năm 2018 là vứt đi tất cả phương án rồi,có khi phải giảm diện tích bán được đi cả tầng.Tiền chi phí thay đổi toàn bộ thiết kế.....tính vào đâu?Mà 1 dự án thì từ ME,PCCC,tới bảo vệ môi trường ccc gì cũng thay xoành xoạch mà không bao giờ giải thích rõ, lại phải lóc cóc lên nghe lời hay ý đẹp từ mấy anh.

gialam_o.0 said:

Với chung cư thì diện tích sàn thương phẩm =80% diện tích sàn xây dựng, diện tích sàn xây dựng thì bị khống chế bởi mật độ và chiều cao theo quy hoạch
Giá sản phẩm thì cđt họ sẽ + tổng chi phí tiền đất+ tiền xây dựng + các chi phí khác + lãi/ diện tích sàn thương phẩm
Để so sánh thì tiền xây dựng hiện nay chênh với 5 năm trước khoảng 2-30% , và giá cc thì từ gấp đôi đến gấp 3 =]]

Click to expand...

1/ diện tích thương phẩm = 80% xây dựng: quá tào lao, NOXH cũng không có mức này, ở tầng điển hình bây h khoảng 70%, chia trên cả tháp thì tầm 55% - 60%
2/ mức 20% - 30% anh lấy đâu ra , mấy quý gần đây CPI xây dựng tầm 3%/quý, tôi cho giả sử mỗi quý CPI xây dựng là 2% đi, 5 năm là 1.02^20 là 48% rồi bố
3/ ngoài giá xây dựng tăng, do giá khu đất xung quanh tăng nên tiền sử dụng đất của cái ô làm chung cư đó cũng tăng theo

sontrananh said:

Thô nào 5-6tr. Năm 2019 tôi xây nhà có 4.7 m2 hoàn thiện kìa thô có 3.1-3.2( bao gồm dây điện, đường ống nước rồi). Giờ đắt lắm cho 7 triệu hoàn thiện đi. Đấy là nhà dân nhé.
Mà cho rằng thô đúng là 5-6m đi anh thêm câc chi phí như đất vào thì căn chung cư cũng không hơn 15m/m2 tổng chi phí. Thêm cả bán hàng cdt thu về 18m/m2 là lãi to rồi. Cẳ cho sàn 2m nữa thì tầm 20m/m2.
Nhưng không các anh đòi ăn tham bán giá trên trời. Và đòi thêm ưu đãi

Click to expand...

Thím giờ đi mua đất nông nghiệp rồi lên thổ cư, đi xin phép xây dựng, thiết kế bản vẽ kỹ thuật, thuê giám sát. Tiền xây thì vay ngân hàng 70% thôi. Sau đó xây dựng trong 4 năm. Sau 4 năm này thím tính lại toàn bộ chi phí xem bao nhiêu thì biết. Đem cái nhà làm trong 4 tháng, kết cấu đơn giản, đất ông bà có sẵn ,.. rồi so với công trình cao tầng thì thua =]]

đằng nào thì t cũng dell đủ tiền mua nhà, nổ mẹ đi cho bọn nó ra gầm cầu ở chung vs t

thanh_long_007 said:

1/ diện tích thương phẩm = 80% xây dựng: quá tào lao, NOXH cũng không có mức này, ở tầng điển hình bây h khoảng 70%, chia trên cả tháp thì tầm 55% - 60%

Click to expand...

Quy chuẩn phòng cháy, lỗi ra thoát nạn (thang cứu nạn, thang PCCC) phải bố trí phân tán trên mặt sàn theo quy định để đảm bảo khả năng thoát nạn của các vị trí trong tầng nhà, ko bố trí co cụm đc như ngày xưa nữa.
Nên chuyện 80% diện tích sản thương phẩm là ko bao giờ có.

Hantieuxuan said:

Quy chuẩn phòng cháy, lỗi ra thoát nạn (thang cứu nạn, thang PCCC) phải bố trí phân tán trên mặt sàn theo quy định để đảm bảo khả năng thoát nạn của các vị trí trong tầng nhà, ko bố trí co cụm đc như ngày xưa nữa.
Nên chuyện 80% diện tích sản thương phẩm là ko bao giờ có.

Click to expand...

chuẩn bác, mấy cụ này cứ áp giá xây dựng nhà đơn lẻ cho công trình cao tầng, hài éo chịu được, còn đòi 80% diện tích thương phẩm,
bó tay

tieuboilac said:

thì rõ ràng giá bây giờ đã cao gấp đôi 2 năm trước và vẫn đang tăng phi mã, trong khi thủ tục pháp ly, chi phí nhân công chi phí vật tư vẫn gần như ko thay đổi.
rõ ràng các anh đang lấy lý do nguồn cung khan hiếm để đội giá lên chứ chi phí đầu tư của anh vẫn vậy.

Click to expand...

Chi phí nhân công, chi phí vật tư là cái tăng nhiều nhất trong vài năm qua, ai làm xây dựng đợt rồi cứ 6 tháng là có mail nhà cung cấp tăng giá vặt từ 5-10% có nhiều vật tư đã tăng 50% so với cách đây 3 năm rồi. Còn thợ xây dựng chuyên nghiệp giờ 500k/ ngày công kiếm ko được chứ ở đó mà giữ nguyên. Chi phí PCCC thì sau khi QCVN 2020 là đã tăng thêm 30% chỉ tính về phát sinh khối lượng.

thanh_long_007 said:

chuẩn bác, mấy cụ này cứ áp giá xây dựng nhà đơn lẻ cho công trình cao tầng, hài éo chịu được, còn đòi 80% diện tích thương phẩm,
bó tay

Click to expand...

Dễ ăn thì cứ nhận thầu báo giá giống nhà dân thì chủ đầu tư lại mừng quá, tiền trong thiên hạ nhiều lắm cho các bác đấy đớp.

lifeisjustthegame said:

Bớt xàm đi, vậy sao không hỏi buôn ma tuý nguy hiểm vậy sao không nghỉ đi? Chủ đầu tư nhỏ phóng lao thì phải theo lao, tụi cdt lớn mới phải bày trò mấy cái condotel, nghỉ dưỡng ...nói thẳng là tránh pháp lý rắc rối tăng biên lợi nhuận lên cao.
Người ta nói là xây chung cư bán làm đàng hoàng thì éo phải ăn lời mấy lần như mấy anh tán dóc dễ lắm. Thằng water và bộ sậu là đớp đẫm nhất, đến cdt rồi mới tới mấy thầu xd, tụi cò ăn hương ăn hoa.
Nhiều khi tính ra là thấy bán éo lời nổi như xây mấy cái chung cư ở Vinh nhưng vẫn phải làm, vì lỡ đâm lao 1 cái dự án xàm trước đó cần vẽ ra cứu dòng tiền, kiếm cái thế chấp mà làm tiếp.

via theNEXTvoz for iPhone

Click to expand...

ko làm đc thì nghỉ thế thôi
thằng đỡm nhất k phải nn, nn nó thu thuế xong nó cũng phải tìm cách bơm ra, chủ yếu là qua đầu tư công xây dựng cơ sở hạ tầng, bơm lại việc cho ngành xây dựng cách anh
thằng đỡm nhất là hệ thống các nhtm

Nhiều anh không chịu hiểu 1 điều là giá của sản phẩm ngoài phụ thuộc vào chi phí tạo nên sản phẩm đó còn phụ thuộc vào cung cầu nữa nhỉ? Giờ các anh đi lượn 1 vòng các chung cư ở quận nội thành Hà Nội với Sài Gòn xem tỉ lệ lấp đầy ra sao? Cung làm gì có đâu trong khi cầu thì ngày càng tăng, thế thì kể cả chi phí xây 1 căn chung cư có 30tr/m2 cũng chẳng ai đi bán 40tr cả vì bán 70-80 cũng có người mua mà?

Cái văn giá nhà cao dân không đủ tiền mua là văn của đội nhà nghèo chứ nhìn chung cư quận nội thành thực tế ngta vẫn mua ầm ầm để ở hết rồi đấy thôi. Kinh tế VN tăng trưởng danh nghĩa 10%/năm, HN + SG dân đổ về mỗi năm mấy trăm nghìn người, chưa kể 1 làn sóng các thanh niên 8x 9x lập gia đình tách ra mua chung cư ở riêng thì làm sao cầu giảm được mà đòi giảm giá nhà?

bigsir said:

Giả sử ở quốc gia nào đó trên thế giới. Giá bất động sản đang cao khoảng 3-5000$/m2. Nếu thay đổi chế độ khác, chế độ mới lên. Thì giá bđs có giảm mạnh ko nhỉ

via theNEXTvoz for iPhone

Click to expand...

Tôi nghĩ nếu có ccrđ thì có thể, còn không thì vẫn vậy.

The_Luc_Thu_Dit said:

đằng nào thì t cũng dell đủ tiền mua nhà, nổ mẹ đi cho bọn nó ra gầm cầu ở chung vs t

Click to expand...

Gầm cầu tôi đố anh ở đấy, trưng dụng làm bãi đỗ xe hết rồi.

Đất cũng là do mấy a thổi lên chứ ai. Giờ lại than chi phí mua đất cao nên phải bán giá cao là sao. Và cũng chính mấy anh đút cho cán bụ để "điều chỉnh" từ 5 tầng lên 30 tầng phá nát quy hoạch giờ bị siết thì kêu như vạc. Tự ỉa tự ăn