Nhờ tư vấn xây chung cư mini HN

snow1202

Member
Xin chào các bác. Mình tham gia Voz cũng đã khá lâu rồi (15 năm), tuy nhiên đến giờ mới đăng thread đầu tiên trong F17 :)

Chả là mình đang có dự định xây lại nhà đang ở thành Chung cư mini để cho thuê. Nhà mình thì ở trong ngõ thôi, tuy nhiên ngõ ko sâu, mà lại ngay trung tâm (Ba Đình, Hà Nội), rất tiện lợi, mà nghĩ chỉ để ở thì phí quá. Nhược điểm nhà mình thì chỉ rộng 42,5m2 (mặt tiền 4m, dài hơn 10m xíu), nếu để ở thì rộng, còn làm thành chung cư mini mà có cả thang máy nữa thì sợ hơi chật, tuy nhiên nếu thiết kế hợp lý thì tầm hơn 30m2 ở vẫn vô cùng thoải mái.

Mình đang tính xây lại thành Chung cư mini 7 tầng, tầng 1 để xe, tầng 2,3,4,5 cho thuê, cả gia đình 5 người ở tầng 6, tầng 7 làm 1 căn phòng gác mái + sân vườn chỉ để chill. Mỗi tầng mình làm thành 1 căn hộ riêng biệt (mỗi căn chắc cũng tầm 36~38m2, đã áng trừ phần diện tích cho tháng máy vs cầu thang lên xuống). Mỗi căn mình muốn thiết kế như 1 homestay thật đẹp và có phong cách riêng biệt.

Mình muốn nhờ các bác cho nhận xét, hay tư vấn giúp mình các phương án, các ý tưởng. Muốn xây như vậy thì cần chuẩn bị tầm bao nhiêu tiền, giấy phép như thế nào,... Đối với mình thì đây là phương án lâu dài, chấp nhận 10,15 năm mới thu hồi vốn. Và nếu có bác nào làm bên mảng Kiến thúc thì có thể giới thiệu giúp mình 1 vài bên uy tín, có kinh nghiệm thi công mảng này với ạ. Mình xin cám ơn!
 

lifeisjustthegame

Đã tốn tiền
Nghe cái diện tích no hope vkl.42.5 mà trừ thang bộ với thang máy còn 36-38,chắc xài tời chứ thang máy gì.Nội tường bao, cột, khung thang cầu thang là 1 mớ rồi.Thang 21 bậc thì hết 8m2 rồi,thang máy và sảnh thang máy 8m2 nữa,wc và bếp nữa.Chưa kể xin phép còn khoảng lùi lộ giới, 7 tầng thì rất khó đưa vào nhà ở riêng lẻ, đưa vào nhà cao tầng thì thủ tục rườm rà, nói chung lỡ cỡ.Mà trên 5 thì có pccc vào thì ko còn 1 thang bộ đâu.

via theNEXTvoz for iPhone
 

todaekira

Junior Member
Xin chào các bác. Mình tham gia Voz cũng đã khá lâu rồi (15 năm), tuy nhiên đến giờ mới đăng thread đầu tiên trong F17 :)

Chả là mình đang có dự định xây lại nhà đang ở thành Chung cư mini để cho thuê. Nhà mình thì ở trong ngõ thôi, tuy nhiên ngõ ko sâu, mà lại ngay trung tâm (Ba Đình, Hà Nội), rất tiện lợi, mà nghĩ chỉ để ở thì phí quá. Nhược điểm nhà mình thì chỉ rộng 42,5m2 (mặt tiền 4m, dài hơn 10m xíu), nếu để ở thì rộng, còn làm thành chung cư mini mà có cả thang máy nữa thì sợ hơi chật, tuy nhiên nếu thiết kế hợp lý thì tầm hơn 30m2 ở vẫn vô cùng thoải mái.

Mình đang tính xây lại thành Chung cư mini 7 tầng, tầng 1 để xe, tầng 2,3,4,5 cho thuê, cả gia đình 5 người ở tầng 6, tầng 7 làm 1 căn phòng gác mái + sân vườn chỉ để chill. Mỗi tầng mình làm thành 1 căn hộ riêng biệt (mỗi căn chắc cũng tầm 36~38m2, đã áng trừ phần diện tích cho tháng máy vs cầu thang lên xuống). Mỗi căn mình muốn thiết kế như 1 homestay thật đẹp và có phong cách riêng biệt.

Mình muốn nhờ các bác cho nhận xét, hay tư vấn giúp mình các phương án, các ý tưởng. Muốn xây như vậy thì cần chuẩn bị tầm bao nhiêu tiền, giấy phép như thế nào,... Đối với mình thì đây là phương án lâu dài, chấp nhận 10,15 năm mới thu hồi vốn. Và nếu có bác nào làm bên mảng Kiến thúc thì có thể giới thiệu giúp mình 1 vài bên uy tín, có kinh nghiệm thi công mảng này với ạ. Mình xin cám ơn!
Nhà em có làm chút về cái này nên em chia sẻ ít KN với bác,
-Về phần giấy phép thì về nguyên tắc là phải cần bác nhé, nhưng mà dân mình đa số là chui, bác làm quy mô nhỏ vậy thì không cần cũng được không sao hết.
- Về diện tích sử dụng: 30m2 chỉ phù hợp cho 1 cặp vợ chồng chưa em bé or một người ở là hợp lý. Cái quan trọng bác phải xác định tập khách hàng mà bác hướng tới là đối tượng nào nhé (học sinh sv, cặp vợ chồng trẻ, đơn thân, chuyên gia nước ngoài, Airbnb,,).Ở Ba Đình thì bác targetđối tượng khách hàng là chuyên gia người nước ngoài rất là tốt bác ạ. Chi phí đầu tư có thể hơi cao và phải qua lại với các bên môi giới BĐS nhiều nhưng bù lại giá cho thuê sẽ tốt hơn.

Nói chung làm cái này nó cũng tùy duyên lắm bác ạ vì xé lẻ căn cho thuê nên không phải lúc nào cũng lấp đầy được phòng trống ^^!
 

snow1202

Member
Nghe cái diện tích no hope vkl.42.5 mà trừ thang bộ với thang máy còn 36-38,chắc xài tời chứ thang máy gì.Nội tường bao, cột, khung thang cầu thang là 1 mớ rồi.Thang 21 bậc thì hết 8m2 rồi,thang máy và sảnh thang máy 8m2 nữa,wc và bếp nữa.Chưa kể xin phép còn khoảng lùi lộ giới, 7 tầng thì rất khó đưa vào nhà ở riêng lẻ, đưa vào nhà cao tầng thì thủ tục rườm rà, nói chung lỡ cỡ.Mà trên 5 thì có pccc vào thì ko còn 1 thang bộ đâu.

via theNEXTvoz for iPhone
phức tạp vậy cơ à bác. Tại mình nghe nói nhà để ở thì được phép xây tối đa 7 tầng (ở khu mình). Mình cũng thấy nhiều nơi họ cũng làm Chung cư mini mà diện tích đâu cũng chỉ 50m2 đổ lại, cũng vẫn có thang máy. Mình thì ko có kiến thức về mảng này, và đây cũng đang là ý tưởng và mong muốn của mình, nên mới nhờ các bác có kiến thức tư vấn ạ ^^
 

snow1202

Member
Nhà em có làm chút về cái này nên em chia sẻ ít KN với bác,
-Về phần giấy phép thì về nguyên tắc là phải cần bác nhé, nhưng mà dân mình đa số là chui, bác làm quy mô nhỏ vậy thì không cần cũng được không sao hết.
- Về diện tích sử dụng: 30m2 chỉ phù hợp cho 1 cặp vợ chồng chưa em bé or một người ở là hợp lý. Cái quan trọng bác phải xác định tập khách hàng mà bác hướng tới là đối tượng nào nhé (học sinh sv, cặp vợ chồng trẻ, đơn thân, chuyên gia nước ngoài, Airbnb,,).Ở Ba Đình thì bác targetđối tượng khách hàng là chuyên gia người nước ngoài rất là tốt bác ạ. Chi phí đầu tư có thể hơi cao và phải qua lại với các bên môi giới BĐS nhiều nhưng bù lại giá cho thuê sẽ tốt hơn.

Nói chung làm cái này nó cũng tùy duyên lắm bác ạ vì xé lẻ căn cho thuê nên không phải lúc nào cũng lấp đầy được phòng trống ^^!
vâng, những tư vấn của bác rất là hữu ích ạ, em xin cám ơn!

Em thì mong muốn hướng tới đối tượng khách hàng là cặp vợ chồng trẻ, hoặc đơn thân, việc chuyên gia nước ngoài thì e chưa nghĩ tới, và e muốn mỗi căn phải có thiết kế đẹp, chất, hướng tới đối tượng có kinh tế 1 chút nhưng chưa muốn mua nhà mà vẫn muốn ở trung tâm để tiện đi làm ạ
 

snow1202

Member
Nhỏ quá thớt ơi, không khả thi đâu.

Sent from Playstation 4 Fat using vozFApp

Diện tích bé quá thím ơi

Sent from Quân via nextVOZ
Vâng, e cũng biết là bé. Tuy nhiên e để ý ở khu Giảng Võ gần chỗ e, nhiều nhà tập thể bé tí tẹo (cỡ 20m2) mà giá thuê cũng đã 4,5tr/tháng rồi, mà vẫn rất nhiều người thuê (vì lợi thế là ở trung tâm, tiện đi lại, đi làm,...)
 

card

Member
Móa, Có 40m2 mà kêu rộng, ở ko hết. Nhà mình đất 200m2, nhà 3 tầng chắc thành biệt thự mất.
 

snow1202

Member
Đã từng thấy 1 nhà 45m2 xây 6 tầng có thang máy ở Đội Cấn - Ba Đình rồi :) xây khéo mỗi tầng 1 phòng -1wc thì vẫn rất đẹp :)

via theNEXTvoz for iPhone
Vâng, e vẫn nghĩ hoàn toàn có thể làm được, chỉ là thiết kế ra sao thôi. Chứ ở Thành thị đất chật người đông, 1 căn hộ 30m2 ở trung tâm thành phố cũng rất là tốt rồi

Bạn e nhiều nhà vẫn còn đang ở tập thể 2 thế hệ, có hơn 20m2 (tính cả cơi nới ban công, chuồng cọp) vẫn ở tốt :)
 

todaekira

Junior Member
vâng, những tư vấn của bác rất là hữu ích ạ, em xin cám ơn!

Em thì mong muốn hướng tới đối tượng khách hàng là cặp vợ chồng trẻ, hoặc đơn thân, việc chuyên gia nước ngoài thì e chưa nghĩ tới, và e muốn mỗi căn phải có thiết kế đẹp, chất, hướng tới đối tượng có kinh tế 1 chút nhưng chưa muốn mua nhà mà vẫn muốn ở trung tâm để tiện đi làm ạ
Em nghĩ cũng ổn bác ạ :D quan trọng là tiện ích tối thiểu bên trong phải đảm bảo (tivi, bếp từ, lò vi sóng,hút mùi, tủ lạnh, máy giặt...), bên ngoài thì cần có camera, internet, K+, phương án xử lý rác.
Xong lúc vận hành thì còn vấn đề về hợp đồng, tiền cọc, quy định khu nhà các thứ.

Nói chung phát sinh lặt vặt thời điểm đầu nó vô cùng lắm :D Chúc bác thành công ạ, khu Ba Đình lúc nào cũng tiềm năng hết :D
 

snow1202

Member
Em nghĩ cũng ổn bác ạ :D quan trọng là tiện ích tối thiểu bên trong phải đảm bảo (tivi, bếp từ, lò vi sóng,hút mùi, tủ lạnh, máy giặt...), bên ngoài thì cần có camera, internet, K+, phương án xử lý rác.
Xong lúc vận hành thì còn vấn đề về hợp đồng, tiền cọc, quy định khu nhà các thứ.

Nói chung phát sinh lặt vặt thời điểm đầu nó vô cùng lắm :D Chúc bác thành công ạ, khu Ba Đình lúc nào cũng tiềm năng hết :D
Bác cũng có kinh nghiệm mảng này, vậy có thể áng giúp em chi phí ban đầu cỡ khoảng bao nhiêu ko ạ?
 

lolita_07

Senior Member
vâng, những tư vấn của bác rất là hữu ích ạ, em xin cám ơn!

Em thì mong muốn hướng tới đối tượng khách hàng là cặp vợ chồng trẻ, hoặc đơn thân, việc chuyên gia nước ngoài thì e chưa nghĩ tới, và e muốn mỗi căn phải có thiết kế đẹp, chất, hướng tới đối tượng có kinh tế 1 chút nhưng chưa muốn mua nhà mà vẫn muốn ở trung tâm để tiện đi làm ạ
mình cũng nghĩ bác nên hướng đến đối tượng airbnb hoặc ng đi làm có thu nhập tb khá, kiểu căn studio tầm 30-35m. Người dùng biết giữ nhà hơn bác ạ

via theNEXTvoz for iPhone
 

duong2310

Senior Member
Bác có vốn và chịu 10-15 năm mới hồi vốn thì phương án này khá ok đó. Em chúc bác nghĩ được làm được. Tí e nháp thử ý tưởng 1 tầng xem như nào. Chắc xây với đồ cơ bản hết khoảng 3 tỷ.
 

todaekira

Junior Member
Bác cũng có kinh nghiệm mảng này, vậy có thể áng giúp em chi phí ban đầu cỡ khoảng bao nhiêu ko ạ?
Nhà em kiểu nhà cũ cho thuê lại :( Em không nhớ là sửa sang hết bao nhiêu vì cũng từ 2008 rồi.
Bác tính toán các chi phí dựa trên khả năng đầu tư của mình, rồi theo đó mà khoán các khoản, bao nhiêu cho xây dựng, bao nhiêu cho trang thiết bị, dự phòng...

Chi phí thiết bị thì bác khoán tầm 50m~70m 1 phòng ở thời điểm này em nghĩ là hợp lý. ( tivi, tủ lạnh, bếp từ đơn, lò vi sóng, máy giặt, đèn bàn, bàn ghế, giường, tủ, chăn màn).

P/S: Bác thử giả vờ làm người đi thuê nhà, xong nhờ các bên BĐS họ dẫn đi xem các căn mà range giá và diện tích sử dụng tương đương nhà mình 1 vòng. Làm tour đi tham khảo là tốt nhất và thực tế nhất.
 

lifeisjustthegame

Đã tốn tiền
phức tạp vậy cơ à bác. Tại mình nghe nói nhà để ở thì được phép xây tối đa 7 tầng (ở khu mình). Mình cũng thấy nhiều nơi họ cũng làm Chung cư mini mà diện tích đâu cũng chỉ 50m2 đổ lại, cũng vẫn có thang máy. Mình thì ko có kiến thức về mảng này, và đây cũng đang là ý tưởng và mong muốn của mình, nên mới nhờ các bác có kiến thức tư vấn ạ ^^
Mình ở tphcm chứ ko phải HN, nếu ngoài đó có nhà ở cho 7 tầng thì khá lạ đó.Làm từ bắc vào nam đa số khu qui hoạch là 3-5 tầng.Hạn hữu ở trung tâm hcm thì mình đã thke 6 tầng rồi, phải chạy kha khá.Còn đừng có nghe ông nào kia không cần giấy phép, bớt xàm giùm. Xây 1 tầng cũng phải có nhé chứ 6-7 tầng mà nhỏ, lol.
50m2 với 42 khác xa nhau lắm.1 vế thang 90,2 vế và cốn là 2m dài cả sảnh lên thang thì 4m vừa đủ.Thang máy loại gia đình thì cũng 1m7x1m7 cả kết cấu thang là 2mx2m sảnh ra nữa.Nói chung ra được ý bác nhưng nó ko rộng gì cả, gọi là xài được cho 1 cặp vc gọn gàng.1 để xe,2-3-4 thuê, 5-6 ở, 7 sân thượng giặt phơi bồn nước.
Mình làm mảng nhà cao tầng nhé,mấy cái hotel chia suốt.


via theNEXTvoz for iPhone
 

snow1202

Member
mình cũng nghĩ bác nên hướng đến đối tượng airbnb hoặc ng đi làm có thu nhập tb khá, kiểu căn studio tầm 30-35m. Người dùng biết giữ nhà hơn bác ạ

via theNEXTvoz for iPhone
Mình ở tphcm chứ ko phải HN, nếu ngoài đó có nhà ở cho 7 tầng thì khá lạ đó.Làm từ bắc vào nam đa số khu qui hoạch là 3-5 tầng.Hạn hữu ở trung tâm hcm thì mình đã thke 6 tầng rồi, phải chạy kha khá.Còn đừng có nghe ông nào kia không cần giấy phép, bớt xàm giùm. Xây 1 tầng cũng phải có nhé chứ 6-7 tầng mà nhỏ, lol.
50m2 với 42 khác xa nhau lắm.1 vế thang 90,2 vế và cốn là 2m dài cả sảnh lên thang thì 4m vừa đủ.Thang máy loại gia đình thì cũng 1m7x1m7 cả kết cấu thang là 2mx2m sảnh ra nữa.Nói chung ra được ý bác nhưng nó ko rộng gì cả, gọi là xài được cho 1 cặp vc gọn gàng.1 để xe,2-3-4 thuê, 5-6 ở, 7 sân thượng giặt phơi bồn nước.
Mình làm mảng nhà cao tầng nhé,mấy cái hotel chia suốt.


via theNEXTvoz for iPhone
vâng, em cũng hướng đến việc làm thành các căn Studio cỡ 30~35m2, đối tượng chính là đơn thân có thu nhập khá, làm việc ở trung tâm cần đi lại gần, dễ dàng, hoặc cặp vợ chồng mới cưới ạ

và 42,5m2 trừ các tiện ích như thang máy + thang bộ thì liệu căng nhất được 35m2 ko bác?
 

lifeisjustthegame

Đã tốn tiền
vâng, em cũng hướng đến việc làm thành các căn Studio cỡ 30~35m2, đối tượng chính là đơn thân có thu nhập khá, làm việc ở trung tâm cần đi lại gần, dễ dàng, hoặc cặp vợ chồng mới cưới ạ

và 42,5m2 trừ các tiện ích như thang máy + thang bộ thì liệu căng nhất được 35m2 ko bác?
Tính nhanh mà:(4,2+10)*2*0.2=4.84m2 diện tích tường bao+cột. 1 thang bộ 8m2,1 thang máy + sảnh thang 8m2=} tròn xuống là 20m2 cho chẵn.Còn 22m2 cho bếp nhỏ , wc và ngủ.WC nhỏ lắm mà gọi homestay là phải có chổ đứng tắm là 3.6 m2,bếp nhỏ thì cũng dài 3m dài x 1m6= 5m2 nữa chỗ ngủ còn 22-8.6=13.4,đặt đc 1 giường ngủ 1m6,bàn làm việc nhỏ và 1 cái tủ quần áo 1m6-1m8.Hết.

Edit: cái mình tư vấn là thang đi ổn, vận chuyển đồ đạc đc, nếu bóp thang xuống 7 hay 8 tấc thì xài đc nhưng đi sẽ khó chịu 1 chút,thang máy loại tốt, nếu xài thang vn hay dòng gia đình sẽ có loại nhỏ hơn nữa, nhưng bảo trì và chất lượng cũng hên xui nha.Giảm 2 cái này thì có thể lên khoảng 26-28m2.

via theNEXTvoz for iPhone
 
Last edited:

snow1202

Member
Tính nhanh mà:(4,2+10)*2*0.2=4.84m2 diện tích tường bao+cột. 1 thang bộ 8m2,1 thang máy + sảnh thang 8m2=} tròn xuống là 20m2 cho chẵn.Còn 22m2 cho bếp nhỏ , wc và ngủ.WC nhỏ lắm mà gọi homestay là phải có chổ đứng tắm là 3.6 m2,bếp nhỏ thì cũng dài 3m dài x 1m6= 5m2 nữa chỗ ngủ còn 22-8.6=13.4,đặt đc 1 giường ngủ 1m6,bàn làm việc nhỏ và 1 cái tủ quần áo 1m6-1m8.Hết.

Edit: cái mình tư vấn là thang đi ổn, vận chuyển đồ đạc đc, nếu bóp thang xuống 7 hay 8 tấc thì xài đc nhưng đi sẽ khó chịu 1 chút,thang máy loại tốt, nếu xài thang vn hay dòng gia đình sẽ có loại nhỏ hơn nữa, nhưng bảo trì và chất lượng cũng hên xui nha.Giảm 2 cái này thì có thể lên khoảng 26-28m2.

via theNEXTvoz for iPhone
vậy có phương án nào mà giữ lại diện tích sử dụng đc tầm tối thiểu 30m2 ko bác? Liệu có bỏ hẳn thang bộ đc ko? Hoặc thang bộ làm kiểu xoắn ốc cho tiết kiệm diện tích, mà lại đẹp có đc ko bác? Thang máy thì dùng loại nhỏ thôi ạ, đủ để vận chuyển 1 số đồ nho nhỏ như bàn ghế tivi tủ lạnh thôi ạ
 
Top