Thu thuế cho thuê nhà: Móng tay phải thua vỏ quýt

BlueApril

Senior Member
TTCT - Cái khó nhất của việc thu thuế người cho thuê nhà là xác định được đúng thu nhập chịu thuế.

Dư luận xã hội đang quan tâm tới việc TP.HCM và Hà Nội đang có những đề xuất chống thất thu thuế với việc cho thuê căn hộ. Đây có thể xem là một nỗ lực mới để bịt một lỗ hổng rất lớn trong hệ thống thu thuế của quốc gia từ trước tới nay.



28173267.jpg

Ảnh: Barron




Trước tiên, cần thấy đây không phải là một luật thuế mới, mà thật ra nằm trong khuôn khổ các luật thuế hiện hành đã có. Người có phát sinh thu nhập thì phải nộp thuế, theo đúng tinh thần các luật thuế đánh vào thu nhập.

Không lý do gì các nhà đầu tư cổ phiếu, trái phiếu, người làm công ăn lương, người kinh doanh, khi phát sinh thu nhập thì bị thu thuế, mà người cho thuê nhà lại không.

Về lý luận là như vậy, nhưng trong thực tế đây là một trong những luật thuế phức tạp và khó hành thu một cách công bằng và hiệu quả nhất. Đơn giản là vì cả người đi thuê và người thuê nhà đều có xu hướng tránh nộp thuế và có rất nhiều phương cách để tránh.

Lấy ví dụ, lãnh đạo Chi cục Thuế quận 5, TP.HCM cho biết theo quy định hiện nay, nếu cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì phải kê khai và nộp thuế, tuy nhiên có thực tế là nhiều trường hợp thuộc diện này không khai thuế.

Câu hỏi là làm thế nào để biết được chính xác thu nhập cho thuê nhà là bao nhiêu? Chẳng hạn, cũng theo vị lãnh đạo kể trên, mấu chốt để lách thuế chủ yếu là do nhiều người cho thuê và thuê nhà không cần hóa đơn chứng từ.

Đây không phải là chuyện chỉ diễn ra ở Việt Nam. Ngay ở nơi tôi sống là Anh, rất nhiều hoạt động cho thuê nhà kiểu này diễn ra, đặc biệt là giữa những nhóm người nhập cư châu Âu làm việc ngắn hạn, người Nam Á và cả một số sinh viên Việt Nam, khi con số ghi trên hợp đồng cho thuê nhà nhỏ hơn nhiều so với số tiền giao dịch thật.

Nhiều chủ nhà cho thuê thậm chí không phải nộp đồng thuế nào. Về phần người thuê nhà, do chỉ là sinh viên, lao động nhập cư ngắn hạn hoặc không có giấy tờ đầy đủ... họ chẳng quan tâm tới chứng từ, miễn sao chỗ thuê giá rẻ là được.

Vì vậy, việc xác nhận thu nhập cho thuê nhà trên thực tế không hề đơn giản, và rất khó truy vết, vì là giao dịch tiền mặt và dưới gầm bàn.

Ngành công nghiệp 
“tránh thuế”

Đó chỉ mới là vấn đề với những giao dịch cố tình trốn thuế bất hợp pháp. Còn cả một ngành công nghiệp “tránh thuế hợp pháp” đi kèm mạng lưới luật sư, kế toán, cố vấn tài chính, công ty cho thuê nhà, công ty cấp vốn vay cho mua nhà... hoạt động vô cùng chuyên nghiệp hỗ trợ những người sở hữu nhiều bất động sản cho thuê để “tối ưu thuế”.

Ví dụ, rất nhiều công ty chuyên biệt cho hoạt động đầu tư mua nhà (special purpose vehicles - SPV) đang được mở ở Anh vài năm gần đây - một chiêu thức mới để giảm các khoản thu nhập phải trả thuế. Trước đây, khi dân Anh vay tiền mua nhà, chi phí lãi vay được tính là chi phí giảm trừ trước khi nộp thuế.

Nay thì với cá nhân không được nữa. Nhưng công ty thì vẫn được khấu trừ, nên các SPV kiểu này mới ra đời. Đó là chưa kể những thủ thuật như cho các tổ chức từ thiện thuê với giá thấp hơn, giúp làm giảm phần thu nhập bắt đầu phải chịu thuế xuống rất đáng kể.

Vấn đề nảy sinh ở đây không chỉ là chuyện tránh thuế, mà còn là sự bất bình đẳng trong nộp thuế trên thu nhập cho thuê nhà. Như đã nói, các SPV là một chiêu thức mới để giới đầu tư nhà đất ở Anh tránh thuế. Nhưng chi phí vận hành một SPV không rẻ, bao gồm các chi phí tư vấn thuế, pháp luật và tư vấn vận hành hằng năm.

Nhiều người thu nhập trung bình, người già về hưu chỉ có thu nhập duy nhất từ cho thuê nhà không thể kham nổi các chi phí ban đầu lớn như vậy.

Trong khi đó, với những đại gia có vài chục căn nhà, chi phí đó chỉ là tiền lẻ so với thu nhập từ “vương quốc nhà đất” của họ, khiến phần thuế tiết kiệm được qua SPV sẽ lớn hơn nhiều so với chi phí vận hành.

Đó là chưa kể người ta còn có thể tính hàng chục loại chi phí chẳng liên quan gì đến cho thuê nhà vào một SPV, như mua hay thuê xe hay sửa sang nhà đang ở (chứ không phải nhà cho thuê, chỉ cần nhờ người sửa nhà chuyển hóa đơn từ nhà đang ở sang nhà cho thuê!).

Ngành công nghiệp tránh thuế hợp pháp này tạo ra một nghịch lý: người càng giàu càng ít phải nộp thuế vì họ có nhiều phương tiện, nhận được nhiều tư vấn lọc lõi để tránh thuế, bao gồm cả từ các cựu nhân viên thuế và chính trị gia ra mở công ty tư vấn thuế.

Trong khi đó, gánh nặng thuế từ thu nhập cho thuê nhà sẽ đè nặng lên vai tầng lớp trung lưu làm việc vất vả tích cóp được tiền để mua nhà cho thuê. Đây là vấn đề toàn cầu, đến nỗi nước Mỹ nhận định rằng tầng lớp trung lưu nước này đang dần biến mất vì đủ loại thuế, phí, nợ vay cá nhân... không có lý do gì Việt Nam có thể là ngoại lệ.



16220834451791-uk_housing.jpg

Thị trường nhà đất ở Anh cũng nhiều vấn đề không dễ kiểm soát. Ảnh: The Week UK




Luật thuế lũy tiến, thực thi thành... lũy thoái

Đó là mới nói tới thuế với thu nhập cho thuê nhà. Trong hệ thống thuế liên quan đến nhà đất, còn có các khoản thuế đánh vào giá trị tài sản mà nhiều nước đang áp dụng và ở Việt Nam cũng đã có vài lần được đề nghị áp dụng.

Thực tế, áp dụng loại thuế này ở nhiều nước cho thấy phát sinh nhiều chuyện bi hài.

Tinh thần sắc thuế này là lũy tiến, nghĩa là nhà giá trị càng cao thì càng nộp nhiều thuế, nhưng khi áp vào thực tế, do sự lạc hậu của phương pháp định giá, khung thuế suất hay tiền thuế cố định cho mỗi một bậc giá trị chịu thuế..., nên sắc thuế này lại thành ra... lũy thoái, nghĩa là nhà có giá thị trường cao hơn lại nộp thuế ít hơn.

Gần đây nhất, Bloomberg đề cập câu chuyện này ở TP New York. Một căn nhà có giá trị thị trường khoảng 900.000 USD ở Brooklyn lại có thể được áp giá trị chịu thuế chỉ 108.000 USD.

Tệ hơn nữa, một căn hộ trị giá 5,8 triệu USD ở SoHo lại có thể được áp giá trị tính thuế có... 95.000 USD, do khung giá áp dụng của cơ quan thuế (dùng để định giá nhà) quá lạc hậu so với giá trị thị trường.

Bài báo trên Bloomberg nhận định: “Đây là lý do vì sao mà nhiều tỉ phú gần như không trả đồng thuế bất động sản nào cho những căn nhà giá trị nhất ở TP New York, khiến các căn hộ penthouse [những căn tầng trên cùng đắt đỏ] ở Central Park trở thành mục tiêu lý tưởng cho các nhà đầu tư nước ngoài dùng làm nơi tích trữ tài sản”.

TP Bristol, Anh, nơi tôi ở, cũng từng xảy ra chuyện như vậy. Có những khu chung cư được xây dựng trong một khu phố nhiều người làm công ăn lương thuộc tầng lớp trung lưu đột nhiên một ngày nọ bị đẩy lên bậc chịu thuế cao hơn gần gấp đôi vì ước tính tiền thuê trong khu vực đó cao.

Trong khi đó, một vài căn hộ penthouse sang chảnh trong một khu quý tộc nhưng ít có giao dịch nhà đất, và ít giao dịch cho thuê nhà, lại được ước tính ở mức chịu thuế thấp nhất vì áp dụng dữ liệu về giá cho thuê quá lạc hậu.

Những câu chuyện thực tế từ các nước như vậy cho thấy một rủi ro là thuế nhà đất luôn có nguy cơ đẩy gánh nặng thuế lớn nhất vào nhóm trung lưu trong xã hội, vốn đã phải lo toan đủ thứ việc từ cơ quan tới gia đình, không có thời gian đi tranh luận và khiếu nại với cơ quan thuế.

Làm thế nào cơ quan thuế có thể đảm bảo rằng trong quá trình hành thu, những người đi làm công nhật hay người về hưu không bị đánh thuế nặng hơn một cách tương đối so với một ông chủ tập đoàn được cả một đội ngũ luật sư, kế toán, công ty dịch vụ bất động sản, tư vấn thuế... hậu thuẫn?

Đó là câu hỏi mà cơ quan thuế cần trả lời rõ ràng trước khi đề xuất bất cứ một sắc thuế mới nào, để đảm bảo việc thu thuế có thể nuôi dưỡng được tầng lớp trung lưu mà báo cáo kinh tế nào cũng thấy nói là trụ cột của nền kinh tế, đồng thời cần đảm bảo người giàu nộp phần thuế công bằng của họ.

Không một hệ thống thuế nào là hoàn hảo, nhưng hành thu không khéo có thể khiến thuế chồng chất lên tầng lớp trung lưu, vốn đang rất cần được nuôi dưỡng ở những nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam.■

HỒ QUỐC TUẤN​

(*) Giảng viên Đại học Bristol, Anh.
https://cuoituan.tuoitre.vn/van-de-...e-nha-mong-tay-phai-thua-vo-quyt-1583504.html
 
Last edited:

huongdanso10

Đã tốn tiền
Có muốn làm hay không thôi, còn đã muốn kiểu gì cũng làm được.

Cùng lắm cho cán bộ thuế đi khảo giá tận nơi, hỏi giá online, kiểu gì chẳng lòi ra
Tất nhiên là muốn, thu tiền đem về thì ai mà không muốn?
Cho cán bộ đi khảo giá, hỏi giá rồi sao? Thu chi tiền mặt, dưới gầm bàn không hóa đơn chứng từ thì dựa vào đâu mà thu? Rồi lấy đâu ra đủ cán bộ mà đi khảo giá, hỏi giá, thu thuế cho vừa lòng bạn?
 

OBA

Senior Member
Chả phản đối... nhưng thu phải thu hết chứ ko thu đứa này bỏ đứa kia.. mới dc..
Còn thuế thì cứ tăng giá cho thuê thôi. Cả thị trường đều tăng thì cũng chả mất gì
Ng thuê thì giá tăng vẫn phải thuê nếu muốn ở
 

kobetrung8

Senior Member
Không muốn làm, động chạm lợi ích nhiều thì khó thôi, nếu làm nghiêm thì làm được hết. Dân cũng muốn nộp thuế để nn bảo vệ lợi ích của các bên liên quan. Đánh thuế để còn bớt nạn đầu cơ gom bất động sản cho thuê chứ.
 
thôi tranh thủ té về quê mua đất làm nhà ở, chứ dm chuẩn bị đám chủ nhà trọ nó cho giá nhà tăng phi mã, covid đã làm ăn ko nông nổi rồi.
giờ còn đè đám cho thuê nhà trọ chơi thu thuế kiếm tiền. Đám chủ nhà trọ nó lại đè người thuê ra nó quánh, nó hút máu, chết thằng đi thuê, lo kiếm tiền mua đất cất nhà thôi anh em
 

nongquedi

Senior Member
Sao không đánh thuê hàng rong trước đi, cái này dễ thu mà. Thuê nhà đa phần người ít tiền, sinh viên
 

nguyentainang

Senior Member
Có muốn làm hay không thôi, còn đã muốn kiểu gì cũng làm được.

Cùng lắm cho cán bộ thuế đi khảo giá tận nơi, hỏi giá online, kiểu gì chẳng lòi ra

Thôi bớt xàm.

Ép toàn bộ giao dịch bds, cho thuê phải qua ngân hàng, có hóa đơn thì may ra.
 

nguyentainang

Senior Member
Bây h tôi mong muốn thuế bds thứ 3,4 cứ tăng dần lên
Còn căn thứ 2 từ từ tính
Quan trọng là iq cao dám làm , dám tự tay bóp dá* k thôi

Chia đều mét vuông trên đầu người. Vượt định mức thì chịu thuế
 

BanhXe0_

Đã tốn tiền
Sao ko đè thằng có tóc (có sổ đỏ) ra mà thu thuế cho thuê mà lai thu thằng ko có tóc (thằng đi thuê) :v . Vi du thằng có 3-4 căn nhà thì rõ ràng căn 3-4 là căn cho thuê (căn 1-2 có thể là nó ở thật), thì cứ đè ra mà thu theo năm, ko đóng thì cộng dồn tính lãi tới khi chuyển nhượng thì thu 1 thể :v, tự khắc chủ nhà phải tìm ng thuê để đắp vào. Chứ giờ đè thằng đi thuê, đa số hd viết tay chứ có công chứng quái đâu, muốn thu lại phải tốn chi phi nhân lực vật lực đi kiểm tra. :v
 

bone

Senior Member
Cách đơn giản nhất là đánh thuế vào bất động sản dư thừ, phải thừa ra nó mới cho thuê (khác hoàn toàn cơ sở lưu trú đăng ký kinh doanh kiểu hotel). Thuế cao hơn tiền cho thuê => tăng giá thuê => ko cạnh tranh được các cơ sở kinh doanh khác => kháchh hàng dự dồn về các cở sở kia, dễ quản lý và chuyên nghiệp hơn.
 

DonClone

Senior Member
ôi sợ quá sợ quá, tôi giao dịch mồm với khách thì sao, bảo cho ở free đấy, làm gì nhau, sợ quá
Sợ nhỉ. Vớ vẩn có zích rồi nó quả tang ông ăn 10tr/tháng tiền nhà, nó cứ thế tính nhân lên sở hữu căn hộ từ 5 năm trước hả, vậy là 60 tháng chưa nộp thuế + lãi + phạt nhé. Không nộp thì ăn án hình sự hoặc tịch thu nhà đấy. Sợ chưa :embarrassed:

Các bố không thấy là phần "nạc" của kinh tế đang cạn dần rồi à, không bòn rút được doanh nghiệp và người làm công nhiều hơn nữa đâu. Giờ đến phần "xương" thôi, là đám buôn bán nhỏ lách thuế, đám buôn online, dân đầu cơ bđs...
Cái gì tb không làm được thì có cnxh làm thay :D
 

BlueApril

Senior Member
Sợ nhỉ. Vớ vẩn có zích rồi nó quả tang ông ăn 10tr/tháng tiền nhà, nó cứ thế tính nhân lên sở hữu căn hộ từ 5 năm trước hả, vậy là 60 tháng chưa nộp thuế + lãi + phạt nhé. Không nộp thì ăn án hình sự hoặc tịch thu nhà đấy. Sợ chưa :embarrassed:

Các bố không thấy là phần "nạc" của kinh tế đang cạn dần rồi à, không bòn rút được doanh nghiệp và người làm công nhiều hơn nữa đâu. Giờ đến phần "xương" thôi, là đám buôn bán nhỏ lách thuế, đám buôn online, dân đầu cơ bđs...
Cái gì tb không làm được thì có cnxh làm thay :D

nói thế dân lại vui quá, nhưng thứ nhất nó cũng ăn vào luôn quyền lợi của quý tộc cộng sản và lợi ích, thứ 2 bài nói bộ máy quá ì ạch và quan liêu, xem chừng thà ăn thêm tí nạc chứ xương thì cứ để thế thôi, hậu quả rất gay go là tầng lớp trung lưu biến mất, theo lời tiên đoán của marx, thật mỉa mai.
Để xem cncs có dám thịt xương ko chứ cntb như mẽo trump xuống là nohope rồi đấy
 
Last edited:

voduyha

Senior Member
Tất nhiên là muốn, thu tiền đem về thì ai mà không muốn?
Cho cán bộ đi khảo giá, hỏi giá rồi sao? Thu chi tiền mặt, dưới gầm bàn không hóa đơn chứng từ thì dựa vào đâu mà thu? Rồi lấy đâu ra đủ cán bộ mà đi khảo giá, hỏi giá, thu thuế cho vừa lòng bạn?
Anh bao giờ nghe từ ẤN ĐỊNH THUẾ chưa?? Nói chung bộ tài chính đã muốn là làm được hết
 

blockchain

Senior Member
ai cũng biết là ai nắm nhiều BĐS nhất mà chứ dân đen có mức đâu mà các anh đòi cán bộ phải tự tay bóp dái :) Tốt nhất là các anh chăm chỉ làm ăn cố gắng kiếm được cái nhà, lên đây cmt nuôi hi vọng chả ích gì :D
 
Top