Mình đang đi mua theo kiểu 3 bên này, nói sơ quy trình cho thím thớt lưu ý.
Mình vay của vietcombank.
- Cọc, hợp đồng ghi rõ điều khoản sẽ mua bằng hình thức vay 3 bên. Hình thức thanh toán bao nhiêu từ tiền tự có và bao nhiêu từ tiền ngân hàng.
- Mang hợp đồng cọc, giấy chứng nhận bất động sản, giấy trích lục bds, sao kê thu nhập của vk ck, cmnd, hộ khẩu, đk kết hôn lên để đăng ký tại bank.
Bên bán làm cái giấy chứng nhận bất động sản, giấy trích lục bds mất khoảng 1 tuần tính từ sau khi cọc.
Ngân hàng thẩm định , trả lời mất 3-5 ngày.
Sau khi ngân hàng báo ok thì hẹn ngày với bên bán đi công chứng.
- Hợp đồng công chứng ghi đúng giá trị giao dịch ( cái này thím lưu ý vì thím đóng 2% thuế từ con số này )
Sau khi công chứng bên bán cầm hết hợp đồng công chứng (thím lưu ý để tránh rủi ro), bên mua chuyển tiền mua theo chuyển khoản, hoặc ủy nhiệm chi có giấy tờ chuyển tiền, không nên dùng tiền mặt.
Cầm hợp đồng công chứng + cmnd, hộ khẩu, đk kết hôn bên bán ( bên mua đã nộp rồi ) lên ngân hàng làm thủ tục 3 bên.
Ngân hàng sẽ làm cho bên bán 1 tài khoản của ngân hàng để đưa tiền vào đó và có thể đóng băng. Trường hợp có tài khoản ngân hàng đó rồi thì điền vào hợp đồng 3 bên stk.
Ngân hàng yêu cầu 1 tờ giấy xác nhận bên mua đã trả hết tiền ngoài khoản tiền vay, 2 bên ký xác nhận.
Lúc này tài khoản người bán sẽ hiện ra khoảng tiền vay rồi, nhưng bị đóng băng chưa sử dụng được, bên mua bắt đầu trả tiền vay từ lúc này.
- Bên bán và bên mua đi sở tài nguyên môi trường để làm thủ tục sang tên. Nhân được giấy hẹn đóng thuế và nhận sổ. Lúc này bên bán giữ giấy hẹn, và bên mua đã có hợp đồng công chứng.
- Tới ngày hẹn, khoảng 1 tháng sau từ khi lên sở tài nguyên môi trường, bên bán và bên mua cùng đi đóng thuế, bên mua cầm sổ đỏ mới và cùng bên bán đi làm giấy chứng nhận tình trạng bất động sản mới.
- Khoảng 1 tuần sau thì bên mua và bên bán cùng ra ngân hàng để đưa sổ đỏ + chúng nhận tình trạng BDS cho ngân hàng, ngân hàng lên sở đăng ký tài sản là tài sản thế chấp. Sau đó mới giải phong tiền => Người bán mới có tiền.
Vậy khi vay 3 bên, rủi ro bên bán là có nhiều, nên
- Bên bán thường cầm hết giấy tờ công chứng, xác nhận về giao dịch, giấy hẹn như đã nêu trên để phòng rủi ro, nếu không biết thì rất nguy hiểm, có thể phải kiện tụng mất thời gian.
- Bên bán phải đi lại rất nhiều lần cùng bên mua, vì cầm giấy tờ mà, thêm 2 lần ra ngân hàng, 1 lần ra ủy ban đăng ký xác nhận lại tình trạng bds sau chuyển nhượng.
- Hợp đồng công chứng ghi đúng giá mua bán => đóng thuế nhiều hơn, lưu ý chênh lệch để tăng giá bán cho phù hợp.
- Tiền về chậm hơn bình thường khoảng 30-40 ngày, nên tính lãi phần tiền này để cộng vào giá bán cho phù hợp.
Vì vậy, khi thủ tục mua bán là vay 3 bên, giá bán sẽ cao hơn nhiều so với không làm thủ tục, nhưng có thể giúp bên mua ( người thiếu hiểu biết về kiểm tra bds ), nhận được sự hỗ trợ từ ngân hàng để giảm rủi ro, an tâm hơn khi mua tài sản lớn, nó phù hợp người lần đầu đi mua bất động sản như mình, và chủ đất có nhiều kinh nghiệm đi bán bds.
Ngân hàng có thể không cho vay sau khi định giá bds quá thấp so với khoản vay, người mua không chứng minh được khả năng trả nợ. Vì vậy người mua nên có phương án dự phòng trong trường hợp này, hoặc 1 khoản vay chỉ tầm 30% giá trị tài sản, để phòng rủi rokhông thực hiện được hợp đồng cọc, mất tiền cọc
Vì trong hợp đồng cọc có ghi rõ thời hạn ra công chứng của hợp đồng, người mua lưu ý thời gian như trên và thời gian xử lý rủi ro không được cho vay, để thương lượng ngày giới hạn cho hợp đồng cọc tốt nhất.
Hy vọng giúp được cho bạn
