Vì sao ngày càng ít chung cư giá rẻ ở TP.HCM?

https://zingnews.vn/vi-sao-ngay-cang-it-chung-cu-gia-re-o-tphcm-post1123455.html
Trong khi nhu cầu của đại đa số người dân thành phố vẫn là nhà ở vừa túi tiền thì các chủ đầu tư đã không còn mặn mà với các dự án nhà ở bình dân.

Những tưởng giá chung cư sẽ giảm trong thời điểm dịch Covid-19, vợ chồng anh Hải Anh (30 tuổi) đã dành hơn 1 tháng để tham khảo giá một số dự án căn hộ mới mở bán tại khu vực quận 2, quận 7 và Thủ Đức, TP.HCM.
Với ngân sách khoảng hơn 800 triệu đồng và dự định sẽ dùng đòn bẩy tài chính 50-60% giá trị căn nhà, anh cho rằng rất khó để tìm một dự án có mức giá "bình dân" khoảng 1,7-2,2 tỷ đồng trong bán kính khoảng 10 km về quận 1.
Đỏ mắt tìm nhà giá rẻ
"Không nói đến các dự án khu lõi trung tâm, ngay cả khu vực rìa thành phố, giáp ranh với các tỉnh vùng ven cũng đã có giá ngoài tầm với của những người làm việc trong thành phố như vợ chồng tôi. Nhiều dự án gần Đồng Nai, Bình Dương cũng đã có giá hơn 40 triệu đồng/m2", anh Hải Anh nói.
Theo nhân viên văn phòng này, khoản tiền hơn 800 triệu đồng được anh tích cóp sau gần 8 năm đi làm. Do mới kết hôn, vợ chồng anh quyết tâm mua một căn nhà để chung sống cho thuận tiện, bớt cảnh thuê nhà nay đây mai đó.
"Xem dự án mới nào cũng được giới thiệu là chung cư cao cấp với nhiều tiện ích hấp dẫn. Tuy nhiên, trước mắt nhu cầu của chúng tôi chỉ là có một căn hộ bình thường với mức giá vừa phải, yên ổn rồi mới tập trung kiếm tiền thêm và nâng cấp chất lượng cuộc sống về sau", anh chia sẻ.
chung cu gia re TP.HCM anh 2
Chung cư thuộc có giá khoảng 1-2 tỷ đồng không nhiều ở TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh.
Cũng trong "hành trình" tìm chốn an cư với giá dưới 2 tỷ đồng, anh Nguyễn Văn Đồng (33 tuổi) làm việc tại quận 3 đang đứng trước hai lựa chọn, hoặc mua chung cư cũ khu gần trung tâm, hoặc chọn một căn hộ bàn giao trong khoảng 2-3 năm trở lại đây tại những nơi xa hơn như quận Bình Tân, Nhà Bè...
"Quen sống ở những nơi đông đúc, tiện đường đi học, đi làm nên tôi đang cân nhắc việc mua lại một căn khoảng 45 m2 tại chung cư Xóm Cải (PV: Chung cư Nguyễn Trãi), phường 8, quận 5 giá hơn 1,8 tỷ đồng. Căn hộ xuống cấp khá nặng, mua về phải sửa sang nhiều nhưng gần trung tâm. Những chung cư mới mà không quá xa thì không dám mơ đến vì đắt đỏ", anh Đồng cho hay.
Anh cho rằng việc mua chung cư cũ buộc anh phải chi thêm ít nhất 100-150 triệu đồng để trùng tu lại căn nhà. Tuy nhiên, với tài chính của anh, khoản đầu tư này so với việc mua một căn hộ cách nơi làm việc hơn 15 km vẫn hợp lý.
Căn hộ trung cấp, cao cấp chiếm lĩnh thị trường
Từ năm 2017, các dự án nhà ở giá rẻ, nhà bình dân đã dần trở thành "hàng hiếm" của thị trường bất động sản TP.HCM.
Theo CBRE Việt Nam, đến năm 2019, chỉ có một dự án bình dân được mở bán ở quận 8.
Còn danh sách 9 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua trong tháng cuối cùng của năm 2019 và 3 tháng đầu năm 2020 Sở Xây dựng TP.HCM công bố cũng cho thấy, chỉ có 99 căn chung cư Sài Gòn Co_Op thuộc khu nhà ở cán bộ, công nhân quận Gò Vấp là giá rẻ, còn lại đều là phân phúc trung cao cấp.
Bộ Xây dựng cũng thừa nhận đang có sự mất cân đối trong quan hệ cung – cầu bất động sản. Theo đó, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa với khoảng 70-100 triệu m2 sàn nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.
Theo tính toán, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm từ 20-30%, trong khi nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) đang chiếm đến 70-80% thị trường.
chung cu gia re TP.HCM anh 3
Hàng loạt dự án căn hộ trung và cao cấp nằm dọc Xa lộ Hà Nội, quận 2. Ảnh: Quỳnh Danh.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, nhu cầu về nhà ở thực với giá rẻ, bình dân luôn ở mức cao và là nguồn cầu chính của thị trường. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp chủ yếu hướng đến các nhà đầu tư lại có nguồn cung lớn hơn.
"Khi thị trường xuất hiện khủng hoảng, dòng sản phẩm cao cấp cũng là phân khúc bị ảnh hưởng đầu tiên do người mua chủ yếu là dân đầu tư", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định.
Đồng tình với quan điểm này, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, cho rằng dịch bệnh Covid-19 vừa qua cho thấy phản ứng rất rõ nét của thị trường nhà ở cao cấp do giới đầu tư sở hữu.
"Trong khi giá bán sơ cấp từ chủ đầu tư không có dấu hiệu đi xuống, thậm chí vẫn tăng thì đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp buộc phải cắt lỗ, giảm giá rao bán tài sản để bảo vệ dòng vốn", bà Hương nhận định.
Doanh nghiệp nói bán nhà dưới 30 triệu đồng/m2 không có lãi
Đứng ở phương diện từ phía chủ đầu tư, ông Kiệt cho rằng chi phí để phát triển dự án tại TP.HCM hiện rất cao, đặc biệt là chi phí sử dụng đất.
"Với giá đất như hiện nay, chủ đầu tư sẽ không thể thu được về lợi nhuận nếu phát triển các dự án nhà giá rẻ. Vì vậy, trong bài toán kinh doanh, nếu nắm trong tay được quỹ đất, họ sẽ ưu tiên phát triển các dự án trung và cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận thay vì phục vụ nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân", ông Kiệt bình luận.
Nói với Zing, CEO Đại Phúc Land cho biết bên cạnh chi phí đầu vào lớn và quỹ đất khan hiếm, thời gian triển khai các dự án bất động sản cũng rất dài khiến chủ đầu tư "chuộng" bán dòng sản phẩm trung và cao cấp hơn.
"Một dự án nhỏ cần 3-5 năm, các dự án lớn từ vài chục hecta trở lên cần đến 7-10 năm hoặc hơn thế nữa với rất nhiều thủ tục pháp lý. Theo một khảo sát chúng tôi mới thực hiện dựa trên các chi phí hiện nay, việc chủ đầu tư bán sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2 không thể có lợi nhuận", bà Nguyễn Thị Thanh Hương phân tích.
Tại một số quốc gia lân cận, bà cho biết để đảm bảo nhu cầu nhà ở cho người dân, chính phủ các nước buộc phải can thiệp với các chính sách nhằm hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, để đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, bà Hương cho rằng các chủ đầu tư phải cân nhắc rất kỹ lưỡng để tăng nguồn khách hàng có nhu cầu ở thực thay vì chỉ tập trung vào nhóm khách hàng đầu tư.
Theo bà, giá trị cốt lõi của một dự án bất động sản bền vững là cung cấp nhà với một hệ sinh thái lành mạnh và toàn diện cho người ở thực. Nhóm khách hàng mua nhà để ở cuối cùng mới là người quyết định cung - cầu của thị trường.
"Mặc dù giai đoạn này rất khó khăn, tôi vẫn hy vọng thị trường bất động sản có sự tăng trưởng bền vững, cân bằng giữa hạ tầng kết nối và tiện ích bản thân dự án. Từ đó, một dự án nhà ở mới tạo nên giá trị gia tăng theo thời gian thay vì đẩy giá theo "sóng" của thị trường", bà Hương khẳng định.
 
Gần 10 (+4) triệu người sống ở tp hcm chen chúc trong một khu vực có 2.500 km2. Đông đúc, chật chội hơn cả Hồng Kông nữa (7tr người/2k5 km2).

Cơ sở hạ tầng, điện đường trường trạm ở vùng ven quá ít + dân cư phức tạp nên cũng ít ai muốn ra, cứ chen chúc vô trung tâm.
 
Last edited:

koloko

Junior Member
Gần 10 (+4) triệu người sống ở tp hcm chen chúc trong một khu vực có 2.500 km2. Đông đúc, chật chội hơn cả Hồng Kông nữa (7tr người/2k5 km2).

Cơ sở hạ tầng, điện đường trường trạm ở vùng ven quá ít + dân cư nên cũng ít ai muốn ra, cứ chen chúc vô trung tâm.
đó là dân bản địa, còn thực tế thì đông hơn nhiều, tpHCM thì đó là thực tế, còn có hộ khẩu thì chắc 3-4tr
 

qkhanhpro

Đã tốn tiền
Cùng khoảng cách đến trung tâm, thì HCMC đắt hơn HN bao nhiêu % nhỉ
Cơ sở vật chất hay chất lượng sống có tốt hơn HN không mà đắt vậy?
 

WANWULIN

Đã tốn tiền
Cùng khoảng cách đến trung tâm, thì HCMC đắt hơn HN bao nhiêu % nhỉ
Cơ sở vật chất hay chất lượng sống có tốt hơn HN không mà đắt vậy?
nó đắt là vì yếu tố khác, giống như nhà ngõ phố cổ vậy, rõ ràng là không ổn nhưng giá không rẻ
 

TnG2903

Member
Cùng khoảng cách đến trung tâm, thì HCMC đắt hơn HN bao nhiêu % nhỉ
Cơ sở vật chất hay chất lượng sống có tốt hơn HN không mà đắt vậy?
thì dân nó không thanh lịch bằng, nên giá nó đắt hơn :shame:
 

salin1810

Member
lều báo dắt mũi à, từ cuối năm nay đến giữa năm sau, bảo đảm chung cư giảm tuột quần ở đó mà lừa gà :feel_good:
 

YoonG7

Member
Cùng khoảng cách đến trung tâm, thì HCMC đắt hơn HN bao nhiêu % nhỉ
Cơ sở vật chất hay chất lượng sống có tốt hơn HN không mà đắt vậy?
Nó đắt là do có làn sóng di cư từ Bắc vào Nam sống :confused: làm dân trong Nam rất khó để mua nhà
 

amazing10

Member
Thằng hề cấm xây chung cư trong nội thành rồi, cha nội trong bài còn nói quen sống ở trung tâm đông đúc, kiểu như quen sống giàu sang rồi, giờ qua Q12 và Q9 chung cư xây nhiều vãi :waaaht:
 
Cùng khoảng cách đến trung tâm, thì HCMC đắt hơn HN bao nhiêu % nhỉ
Cơ sở vật chất hay chất lượng sống có tốt hơn HN không mà đắt vậy?
nội thành hà nội kiếm những căn giá rẻ ví dụ khu cc bình dân của ông thản, đại thanh đại kim vv, hoặc chịu khó đi xa tầm 10-15km thì loanh quanh chắc vẫn kiếm được cc dưới 1 tỷ, thậm chí 8-900tr, nhưng thường có tuổi thọ trên 5-7 tuổi rồi.
cc mới thì ví dụ khu thanh hà hà đông, bạn tôi mới xúc 1t3 70m2, vào hồ gươm chắc tầm 15km.
chi tiết thì tôi không rõ lắm cơ mà giá rẻ thì chắc chắn sẽ có những điểm khổ dâm rồi
 
Cùng khoảng cách đến trung tâm, thì HCMC đắt hơn HN bao nhiêu % nhỉ
Cơ sở vật chất hay chất lượng sống có tốt hơn HN không mà đắt vậy?
Dân HN nói riêng và ngoài Bắc nói chung sống thắt lưng buộc bụng nên dòng tiền ko lưu thông nhiều như trong nam nên cl gì cũng mắc hơn trong SG
 
Tại vì TP. HCM ko dành cho người nghèo và người ko có tiền nhé. Nếu cứ bán nhà giá rẻ thì lại hạ thấp vị thế của tp àh :rolleyes: .

// em là người thuộc lớp ko có tiền =((
 
Giá chung cư HN rẻ hơn HCM tầm 30% - 40% nếu cùng khoảng cách đấy :
  • HN : Trong vành đai 3 trở vào ( cách trung tâm HK cỡ 7- 8km ) các dự án mới giá khoảng 40 tr trở lên. Còn tầm đó HCM toàn 50-60 tr, mà nó mới tăng mạnh 2-3 năm gần đây chứ trước giá cũng tương đương HN
  • HN từ vành đai 3 trở ra thì giá dưới 30, càng xa càng rẻ, tầm 15-20 km thì giá khoảng 17-20 tr/m2. Với khoảng cách như thế HCM cũng có giá 25-30 tr/m2 chứ chả đùa.
Nguyên nhân:
  • do di dân cơ học HCM lớn, hạ tầng các tỉnh kém, lao động chuyển lên hcm ngày càng đông. Điều tiết của TW kém nên HCM mắc bệnh đầu to, giờ nó thỏi nam châm hút dân, không gì cưỡng lại được.
  • tiền dân đầu cơ ngoài Hn đổ vào rất rất nhiều 2-3 năm trở lại đây, khiến giá nhà tăng cao, nhưng ở thực rất ít.
  • do bị bem và thanh tra toàn diện nên nguồn cung hạn chế, một phần là qui hoạch yếu, nhà ống tràn lan, đô thị cứ như dầu loang, không tiết kiệm bố trí không gian đô thị nén hợp lí.
Đối với HN cũng rút kinh nghiệm HCM, nguồn lực phân bổ ra các tỉnh, hạ tầng kết nối tốt, dân số đô thị cũng hạn chế hơn HCM, nên sức ép là lớn nhưng không thể bằng HCM được.
Xu hướng :
  • HCM giá sẽ tiếp tục tăng, chí ít là không giảm. Mốc giá nhà cũng tăng lên , chắc bình dân bây giờ phải ở mốc 25 tr, chứ đừng mơ 15-20 tr như trước, ngay cả thế có thể phải đi xa hơn.
  • HN đất rộng, dân di cư có xu hướng giảm, các trung tâm việc làm mới phân bổ vành đai công nghiệp phía đông sẽ ít chịu sức ép như HCM, giá sẽ đi ngang và giảm nhẹ ở pk cao cấp, giá nhà bình dân mốc 20 tr.
Liệu có di cư ngược từ HCM ra HN không ta ?
 
Last edited:
Top