Đầu tháng 5.2026, anh Phạm Đức Tuấn - một nhà đầu tư căn hộ tại khu vực phía Tây Hà Nội - quyết định giảm thêm 200 triệu đồng cho căn hộ đang rao bán tại Mễ Trì sau nhiều tuần không tìm được khách.
“Trước đây đăng tin vài ngày là có người hỏi mua. Nhưng từ sau Tết đến nay, thị trường khác hẳn. Người mua dè dặt hơn, còn nhà đầu tư gần như biến mất” - anh Tuấn nói.
Chị Nguyễn Kiều Chung (Từ Liêm, Hà Nội) cũng đang rơi vào cảnh kẹt hàng sau giai đoạn thị trường chung cư tăng nóng. Cuối năm 2025, chị từng được môi giới trả tới 4,6 tỉ đồng cho căn hộ hai phòng ngủ. Tin rằng giá còn tăng tiếp, chị chưa vội bán.
Tuy nhiên, vài tháng gần đây, thị trường bắt đầu chững lại. Dù đã giảm giá rao bán xuống còn khoảng 4,3 tỉ đồng, thấp hơn 300 triệu đồng so với cuối năm trước, căn hộ của chị vẫn chưa tìm được khách mua.
Thị trường chung cư đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, ưu tiên nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ ngắn hạn. Ảnh: Phan Anh
“Trước kia đăng tin là môi giới gọi liên tục, giờ có tuần không ai hỏi. Người mua đi xem rất kỹ nhưng hầu như chỉ nghe ngóng rồi chờ giảm thêm" - chị Chung chia sẻ.
Theo chị Chung,
gia đình hiện cần tiền để xoay vốn kinh doanh nên áp lực bán ra ngày càng lớn. Không chỉ một căn,
chị đang sở hữu tổng cộng 3 căn hộ tại khu vực Tây Mỗ và đều trong tình trạng thanh khoản chậm. “Giữ lâu thì áp lực tài chính càng nặng nhưng bán lúc này cũng khó đạt được mức giá như kỳ vọng trước đây” - chị nói.
Câu chuyện của anh Tuấn và chị Chung không phải trường hợp cá biệt. Khảo sát thực tế của PV Lao Động cho thấy, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội đang có xu hướng giảm sau giai đoạn tăng nóng kéo dài suốt năm 2024-2025.
Trên các kênh giao dịch bất động sản, không khó để tìm thấy nhiều bài đăng rao bán căn hộ với mức giá được đánh giá là “mềm” hơn so với năm 2025. Một số căn còn quảng cáo giá rẻ hơn thị trường khoảng 200-300 triệu đồng để thu hút người mua. Ảnh: Phan Anh
Tại khu vực Linh Đàm, chung cư HUD Tây Nam Linh Đàm hiện được rao bán khoảng 90 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5% so với trước Tết Nguyên đán. Tổ hợp HH Linh Đàm cũng lùi về quanh mức 4,5-4,8 tỉ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ.
Ở quận Hoàng Mai, nhiều dự án đồng loạt điều chỉnh giá. Các căn hộ tại Feliz Homes (Hoàng Văn Thụ) từng được rao bán 85-90 triệu đồng/m2, nay giảm còn khoảng 6-6,5 tỉ đồng/căn, thấp hơn từ 300-500 triệu đồng so với trước.
Tương tự, Phương Đông Green Park (Trần Thủ Độ) và Rose Town (Ngọc Hồi) ghi nhận giá căn hộ 2 phòng ngủ giảm từ vùng 5,5-5,8 tỉ đồng xuống còn khoảng 4,8-5,15 tỉ đồng.
Ngay cả các chung cư cũ tại khu đô thị mới Định Công như CT2, CT5, CT9 hay AZ Sky cũng xuất hiện tình trạng chủ nhà chủ động giảm giá từ 100-200 triệu đồng để tìm khách mua.
Thanh khoản thị trường căn hộ chững lại khi nhà đầu tư “lướt sóng” giảm dần hoạt động, người mua có xu hướng chờ giá giảm thêm. Ảnh: Phan Anh
Báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, xu hướng điều chỉnh đã xuất hiện rõ hơn trên thị trường thứ cấp. Nhiều dự án từng lập đỉnh cuối năm 2025 hiện đã giảm nhẹ từ 2-8%.
Đơn cử, FLC Complex 36 Phạm Hùng giảm khoảng 5% so với cuối năm ngoái. Xuân Mai Complex (Yên Nghĩa) giảm khoảng 8,1% so với đỉnh tháng 1.2026. Trong khi đó, Masteri West Heights hay Mipec Rubik 360 cũng ghi nhận xu hướng đi xuống dù giá vẫn cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước.
Giới chuyên gia cho rằng, giai đoạn “mua đâu thắng đó” của thị trường chung cư có thể đã qua. Sau khi giá tăng quá nhanh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của phần lớn người dân, thanh khoản bắt đầu suy yếu và tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn.
Theo ông Nguyễn Tuấn Anh - nhà sáng lập FinPeace, phần lớn người nắm giữ bất động sản hiện nay vẫn kỳ vọng vào sự tăng giá tài sản trong dài hạn thay vì nguồn thu từ cho thuê.
Vì vậy, không nên chỉ vì lợi suất cho thuê thấp mà vội vàng bán tài sản.
