HONG KONG -- Một bài đăng trên mạng xã hội hồi tháng Tư đã trở thành chủ đề tranh luận sôi nổi tại Trung Quốc sau khi cho rằng mô hình đầu tư lừa đảo kiểu Ponzi trong ngành bất động sản đã thổi phồng bong bóng nhà đất. Bài đăng đã bị xóa ngay sau khi đăng tải, nhưng các bản sao vẫn lan truyền trên mạng.
Tác giả bài đăng là Pan Shiyi, người sáng lập công ty phát triển bất động sản Soho China và từng là một nhân vật hàng đầu trong ngành. Ông đã từ chức chủ tịch vào năm 2022 và được cho là đã chuyển hoạt động kinh doanh sang Mỹ.
Các nhà phát triển bất động sản đã tích cực mua và xây dựng đất đai với niềm tin rằng giá bất động sản sẽ tăng không ngừng. Ngay cả khi các dự án thua lỗ, họ vẫn có thể dựa vào nguồn vốn từ việc bán nhà trước khi hoàn thành. Chính quyền địa phương, phụ thuộc vào doanh thu từ việc bán đất, đã cố tình đẩy giá lên cao, trong khi người mua tranh nhau mua nhà để bán lại.
Một số nhà phát triển thậm chí còn bán bất động sản với khoản trả trước bằng không và được tài trợ toàn bộ bằng thế chấp. "Đòn bẩy không giới hạn đồng nghĩa với rủi ro không có đáy," Pan nhận xét trong bài đăng của mình. Ông cũng khẳng định rằng mình đã tránh xa những hành vi như vậy và bày tỏ sự lo ngại về chúng.
Thị trường đã đảo chiều sau khi các biện pháp hạn chế tài chính của chính phủ được ban hành vào năm 2020. Các nhà phát triển bắt đầu đối mặt với áp lực tài chính, trong đó có Tập đoàn China Evergrande, với tổng nợ phải trả lên tới 2,39 nghìn tỷ nhân dân tệ (353 tỷ đô la Mỹ theo tỷ giá hiện hành) tính đến cuối tháng 6 năm 2023.
Chi phí của "vụ gian lận" này do toàn bộ nền kinh tế gánh chịu. Tại Trung Quốc, bất động sản ước tính chiếm từ 60% đến 70% tổng tài sản hộ gia đình, và giá bất động sản giảm làm suy giảm tâm lý người tiêu dùng.
Số liệu kinh tế được công bố ngày 16 tháng 6 cho thấy doanh số bán lẻ tháng 5 giảm 0,6% so với cùng kỳ năm ngoái, đây là lần giảm đầu tiên kể từ tháng 12 năm 2022.
"Nỗi đau mà vô số gia đình và toàn xã hội phải gánh chịu sẽ kéo dài nhiều năm, thậm chí một thập kỷ hoặc hơn nữa," ông Pan viết. Ông lập luận rằng ngành công nghiệp này phải lấy lại sự liêm chính và theo đuổi "sự khôi phục niềm tin một cách cơ bản."
Các công ty đang cố gắng bắt đầu lại. Country Garden, từng là công ty dẫn đầu ngành, đã vỡ nợ trái phiếu đô la Mỹ vào năm 2023 nhưng đã đạt được thỏa thuận với các chủ nợ về kế hoạch tái cấu trúc nợ vào cuối năm 2025. Vào tháng Hai, công ty đã chấm dứt các thủ tục tố tụng tại tòa án Hồng Kông nhằm mục đích thanh lý tài sản.
Nhưng con đường phục hồi không hề dễ dàng. Doanh số bán bất động sản của Country Garden đã giảm liên tục trong 37 tháng tính đến tháng 5, và giá cổ phiếu của công ty đã giảm một nửa kể từ đầu năm. Charles Chang, chuyên gia về thị trường Trung Quốc đại lục tại S&P Global, đã cảnh báo rằng một làn sóng suy yếu thị trường mới sắp bắt đầu.
Ông Naoki Tsukioka thuộc Viện Nghiên cứu Mizuho cho biết, lượng hàng tồn kho nhà ở dư thừa đã tích tụ hơn 5 năm do sự phát triển quá mức trong quá khứ, khiến quá trình phục hồi trở nên khó khăn hơn. Ông nói thêm rằng việc bình thường hóa sẽ "đòi hỏi chính phủ phải mua và thanh lý lượng hàng tồn kho dư thừa, đồng thời cho phép các nhà phát triển bị đình trệ phá sản".
Tuy nhiên, chính quyền địa phương - những bên chủ chốt có khả năng thực hiện các biện pháp mua nhà như vậy - lại có năng lực tài chính hạn chế và ngần ngại tiến hành các thủ tục phá sản doanh nghiệp. China Vanke, một nhà phát triển bất động sản lớn đang đối mặt với khó khăn về thanh khoản, chỉ có thể tồn tại nhờ sự hỗ trợ liên tục từ cổ đông lớn nhất của mình, một doanh nghiệp nhà nước.
Tình trạng suy thoái kéo dài của thị trường bất động sản một lần nữa đang gây áp lực lên nhu cầu trong nước, và nhu cầu nhà ở dự kiến sẽ giảm khi tỷ lệ kết hôn và sinh nở ở Trung Quốc giảm. Vấn đề càng bị trì hoãn, những biến dạng càng trở nên nghiêm trọng hơn.
asia.nikkei.com
