Xem tệp đính kèm 3773801
Cuộc trao đổi không phải một chuỗi hỏi–đáp liền mạch hoàn toàn, nhưng các ý kiến nối với nhau khá rõ theo trục: “BĐS có thể giảm sâu để mua không, và có đáng hơn cổ phiếu không?”
setlong2024: chờ điểm mua giảm sâu, vẫn tin BĐS dài hạn
Ban đầu,
setlong2024 nêu luận điểm mang tính chu kỳ: Việt Nam đi sau Trung Quốc, nên khi đa số người cắt lỗ, chê BĐS và thanh khoản cạn thì lại là lúc nên mua. Theo họ, nếu gửi tiết kiệm trong vài năm trong khi hạ tầng được đầu tư hoàn thiện, giá BĐS có thể tăng nhiều và làm tiền mặt mất giá tương đối.
Ý chính của họ không phải “mua ngay”, mà là:
- chờ thị trường thực sự đau, giá giảm mạnh;
- mua lúc tâm lý số đông chán nản;
- đặt cược vào hạ tầng và xu hướng tăng giá dài hạn.
Đến cuối phiên, họ cụ thể hóa tiêu chí: BĐS ở Hà Nội/TP.HCM là loại tài sản khó lỗ dài hạn; nếu giá Hà Nội giảm một nửa, hoặc TP.HCM cũ giảm khoảng 30% so với đỉnh 2025, thì đáng xuống tiền. Họ cũng bác bỏ kỳ vọng “sập hàng loạt, nhà đất cho không”.
Có một độ căng nội tại trong quan điểm này: họ muốn một nhịp giảm sâu để có điểm mua tốt, đồng thời lại cho rằng BĐS lõi ở đô thị lớn khó giảm kiểu sụp đổ. Đây là lập trường “bullish dài hạn nhưng kiên nhẫn chờ giá”.
kienthuc: cảnh báo FOMO và rủi ro thanh khoản
kienthuc ở phía đối lập rõ nhất. Họ mở đầu bằng bài về khủng hoảng BĐS Trung Quốc, nêu cảnh nhà giá rẻ giảm sâu và nợ xấu thế chấp; đồng thời nhắc đến khả năng đánh thuế lũy tiến với BĐS từ căn thứ hai.
Sau khi
setlong2024 nói về việc mua lúc giá giảm 50%,
kienthuc phản biện bằng hình ảnh khá châm biếm: người thấy cò đất kiếm tiền thì lao vào lướt sóng/chuyền tay, sau đó mắc kẹt vì không thể bán ra. Điều họ nhấn mạnh không phải chỉ là “giá có thể giảm”, mà là:
- BĐS thanh khoản thấp;
- mua với kỳ vọng có người mua lại giá cao là rất rủi ro;
- khi thị trường xấu, người cầm tài sản có thể không thoát được dù sẵn sàng hạ giá.
Nói cách khác,
kienthuc xem BĐS không phải cứ giảm là tự động trở thành món hời; phải xét khả năng bán lại và cấu trúc thị trường. Ví dụ Trung Quốc của họ là lời cảnh báo rằng tài sản từng được tin là “chỉ tăng” vẫn có thể chịu áp lực kéo dài.
quạt cháy: dùng hiệu quả vốn và thanh khoản để chọn cổ phiếu
quạt cháy đưa cuộc tranh luận sang so sánh đầu tư. Họ nói đại ý: nếu mua nhà 6 tỷ nhưng cho thuê chỉ khoảng 10 triệu/tháng thì không muốn giải ngân; thay vào đó, cổ phiếu thanh khoản cao, có thể giao dịch linh hoạt và tạo lợi nhuận nhanh hơn.
Lập luận của họ dựa trên ba điểm:
- tỷ suất cho thuê quá thấp so với số vốn bị khóa;
- BĐS cần vốn lớn và giao dịch chậm;
- cổ phiếu cho phép xoay vốn/lướt sóng tại nhà.
Vì vậy, đây không hẳn là nhận định giá BĐS sẽ giảm, mà là nhận định “với mức giá và tiền thuê hiện tại, BĐS chưa có hiệu quả sử dụng vốn bằng cổ phiếu”. Họ đứng gần
kienthuc ở phần rủi ro thanh khoản, nhưng dùng logic tài chính thực dụng hơn là ví dụ về bong bóng.
vietacoustic: phản biện phép so sánh “6 tỷ lấy 10–13 triệu thuê”
vietacoustic trả lời gần như trực diện
quạt cháy: không ai mua nhà 6 tỷ chỉ để lấy 13 triệu/tháng. Theo họ, đánh giá BĐS chỉ bằng dòng tiền thuê là thiếu, vì phần lợi nhuận quan trọng là tăng giá tài sản.
Họ dùng một case căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 64 m2 ở phía Tây Hà Nội:
- khoảng 1,4 tỷ năm 2015;
- giảm về khoảng 1,1 tỷ năm 2018, tức giảm gần 20%;
- khoảng 1,7 tỷ năm 2022;
- khoảng 3,6 tỷ cuối năm 2025.
Từ ví dụ này, họ rút hai kết luận:
- lần “sập” đáng kể của chung cư Hà Nội trong khoảng 10 năm chỉ quanh 20%, nên kịch bản giảm 50% mà
setlong2024 chờ là khó;
- người mua ở đáy 2018 có tăng giá vốn lớn sau 7 năm, còn hưởng thêm tiền thuê, nên tổng lợi nhuận không thể nhìn bằng yield cho thuê hiện tại.
.
