'Nếu mua lại dự án để triển khai, phải bán giá 65 triệu/m2 mới có lãi'

[Lady'sMan]

Tôi ko biết thế nào chứ làm cả cái dự án to đùng mà lãi chỉ 5 đến 10% thì nó gửi mẹ ngân hàng ngồi chơi cho lành

Lãi trên doanh thu được 5-10% là phổ biến với ngành bất động sản rồi. Ngân hàng nào cho gửi doanh thu ăn lãi vậy phen?

 

[[L]iberty]

Bác nói dài dòng quá, dân đen như em ko hiểu, chỉ thấy cò đất làm ăn phát đạt, mua nhà lầu xe hơi... tiền lời đó ở đâu ra ? Cò ăn như vậy chẳng lẽ backend đằng sau lại chỉ húp cháo ko lãi mà ko giảm đc đồng nào ?

Bác chưa cập nhật thị trường rồi, người làm ăn phát đạt nhà lầu xe hơi là người làm tốt, làm giỏi
còn bây giờ thì như này nè:
https://cafebiz.vn/tham-canh-cua-mo...-grab-kiem-song-qua-ngay-1762211280817271.chn

 

[[L]iberty]

Anh viết ko thấy vô lý ah.
Éo au tay ko bắt giặc với cái vốn 1k 2k tỷ, chưa kể là xin dự án nó lại hên xui vl. Chỉ có khi khủng hoảng kinh tế như 2008 các anh vỡ nợ ôm 1 cục tiền sang tư bản sống thì mới có thể mổ xẻ dc các anh bắt tay nhau úp bô người dùng cuối ntn.

cái này anh sai hoàn toàn nha
tôi tiếp xúc với nhiều CĐT r, background k liên quan j đến bds, có nhiều tiền quá chuyển sang muốn làm CĐT thì đi mua lại là nhanh nhất thôi, cũng có ông xin phê duyệt mới nhưng lâu lắm
nhưng do như vậy nên tư duy về BĐS của họ làm hơi ... kém

 

[[L]iberty]

Mình hiểu nôm na cò cũng như nhân viên sale thôi. sale ăn 1 chẳng lẽ cty đằng sau lại ko ăn gấp 100 lần ? Muốn giảm giá sao ko giảm từ khâu sale đi mà lôi hết khó khăn nọ kia ?

kinh tế thị trường, muốn bán tốt thì giá phải tốt, sản phẩm phải tốt chứ cao quá bán cho ma
giảm sale thì ai bán cho
mấy cái đó chỉ là 1 phần cấu thành giá thôi bạn
ví dụ tôi đi tư vấn CĐT:
muốn bán trong 3 tháng thì chỉ để 3x thôi
muốn bán giá cao trong 5 tháng thì 4x cũng dc, thêm tí ck
bán giá cao hẳn 5x thì phải 1 năm mới hấp thụ dc
thời gian kéo dài thì thu hồi vốn của CĐT nó lâu, rồi chi phí cơ hội, chi phí lãi vay, rủi ro thị trường...

 

[tieuboilac]

cái này anh sai hoàn toàn nha
tôi tiếp xúc với nhiều CĐT r, background k liên quan j đến bds, có nhiều tiền quá chuyển sang muốn làm CĐT thì đi mua lại là nhanh nhất thôi, cũng có ông xin phê duyệt mới nhưng lâu lắm
nhưng do như vậy nên tư duy về BĐS của họ làm hơi ... kém

ý tôi là không ai tay không bắt giặc nghĩa là phải có vốn mới làm, có khả năng có lãi mới làm.
éo ai không có vốn vay ngân hàng tới 70%, 100%, dự án lại chưa được duyệt.
tay không bắt giặc chỉ xảy ra khi anh có sẵn cái bô to vật vã để dụ địch vào tròng là úp thôi.

 

[[L]iberty]

ý tôi là không ai tay không bắt giặc nghĩa là phải có vốn mới làm, có khả năng có lãi mới làm.
éo ai không có vốn vay ngân hàng tới 70%, 100%, dự án lại chưa được duyệt.
tay không bắt giặc chỉ xảy ra khi anh có sẵn cái bô to vật vã để dụ địch vào tròng là úp thôi.

nói tay ko bắt giặc là ko có nhưng vốn tiền mặt chỉ 20% là làm dc rồi, còn lại từ các nhà đầu tư sớm (góp vốn, mua giá tốt),vay bank, tiền thu dần từ KH
quan trọng là họ có 20% đó và quan hệ để triển khai dc dự án, cái này khó mà quy ra tiền dc

 

[newhope]

Thằng nào cũng tính phải có lãi.
Giờ thi gan thôi, xem thằng nào chết trước.

Thường thì thằng dân nghèo chết trc vì thằng đầu cơ bds đủ quan hệ để đấm tiền cho thằng cầm quyền, và ko ít thằng đầu cơ bds chính là thằng cầm quyền luôn.

Kèo này thằng dân đen muốn sống thì chỉ có hi vọng iq cow đã về bờ hoàn tất, chứ ko thì còn khuya...

 

[tieuboilac]

nói tay ko bắt giặc là ko có nhưng vốn tiền mặt chỉ 20% là làm dc rồi, còn lại từ các nhà đầu tư sớm (góp vốn, mua giá tốt),vay bank, tiền thu dần từ KH
quan trọng là họ có 20% đó và quan hệ để triển khai dc dự án, cái này khó mà quy ra tiền dc

cái quan hệ để triển khai dự án nó xàm xí bỏ m** và éo an toàn tí nào nên là tay không bắt giặc có sai éo đâu, khác gì anh đi thi đại học anh chỉ học 20% của 1 môn thôi, còn lại 2 môn chưa học và 80% còn lại anh chờ thằng bạn học chung nó ném phao cho và giám thị không bắt.

 

[[L]iberty]

cái quan hệ để triển khai dự án nó xàm xí bỏ m** và éo an toàn tí nào nên là tay không bắt giặc có sai éo đâu, khác gì anh đi thi đại học anh chỉ học 20% của 1 môn thôi, còn lại 2 môn chưa học và 80% còn lại anh chờ thằng bạn học chung nó ném phao cho và giám thị không bắt.

thì đó cái đó ko cụ thể hóa bằng số liệu được nên ai mới là người vào làm và dám làm thì nó ăn lãi thôi?
cơ bản với luật hiện tại là ko sai
còn chi phí vốn hay quy trình thì bác gì bên trên nói chi tiết rồi, các anh tin hay ko thì tùy
hãy cứ để thị trường chứng minh, cái nào ok thì vẫn giao dịch bth còn cứ ngồi gào lên bảo sập với chờ 20tr/m2 thì ko có đâu ) ở 1 vùng quê rất xa xôi nhé

 

[Lady'sMan]

cái quan hệ để triển khai dự án nó xàm xí bỏ m** và éo an toàn tí nào nên là tay không bắt giặc có sai éo đâu, khác gì anh đi thi đại học anh chỉ học 20% của 1 môn thôi, còn lại 2 môn chưa học và 80% còn lại anh chờ thằng bạn học chung nó ném phao cho và giám thị không bắt.

Làm ăn lại còn đòi an toàn với ăn chắc thì ở nhà trông con thôi.

 

[Hantieuxuan]

Tôi nói là cho là chi phí thô 5-6 triệu đi. Giá đất chung cư vaf tiện ích xung quanh sẽ chia đểu cho các căn hộ diện tích xây dựng tầm 30-36% và bao giờ cũng lớn hơn 20 tầng. Phải chia trung bình ra cho các căn hộ nên tôi tính hoàn thiện x2 là 10m trên m2 là căn hộ hạng sang cmnr. Chứ chung cư bình dân chắc giỏi lắm đc 7 triệu/m2. Còn giá đất anh cứ thử giờ các chung cư càng gần trụng tâm thì càng sang. Nên coi như tôi bỏ qua loại này. Ra xa trung tâm thì quỹ đẩ còn rất nhiều giá đền bù không cao được, giá chuyển đổi mục đích theo khung của nhà nước chắc cũng không hơn 3m/m2 cho cả giá chuyển đổi, đền bù chi phí lo lót là 20m/m2 đi thì khoảng đất diện tích 1000 m2 xây 300m và xây 25 tầng (23 tầng để ở) thì vucng được 6900m2 sàn đề bán rồi bỏ rẻ đi coi như 6000m2. Vậy là giá đẩ sẽ là 20/6 được 3.7m/ m2 căn hộ. Thêm cho anh 3 tiệu/mư2 căn hộ để làm tiện ích ( con số gần như không tưởng) thì các anh bán giá 20m/m2 đã là lãi lớn rồi

Hà Nội tôi cho anh lên Bà Vì cũng éo có giá chuyển đổi mục đích là 3tr/m2.

 

[Thủ Tướng Lào]

Tôi nói là cho là chi phí thô 5-6 triệu đi. Giá đất chung cư vaf tiện ích xung quanh sẽ chia đểu cho các căn hộ diện tích xây dựng tầm 30-36% và bao giờ cũng lớn hơn 20 tầng. Phải chia trung bình ra cho các căn hộ nên tôi tính hoàn thiện x2 là 10m trên m2 là căn hộ hạng sang cmnr. Chứ chung cư bình dân chắc giỏi lắm đc 7 triệu/m2. Còn giá đất anh cứ thử giờ các chung cư càng gần trụng tâm thì càng sang. Nên coi như tôi bỏ qua loại này. Ra xa trung tâm thì quỹ đẩ còn rất nhiều giá đền bù không cao được, giá chuyển đổi mục đích theo khung của nhà nước chắc cũng không hơn 3m/m2 cho cả giá chuyển đổi, đền bù chi phí lo lót là 20m/m2 đi thì khoảng đất diện tích 1000 m2 xây 300m và xây 25 tầng (23 tầng để ở) thì vucng được 6900m2 sàn đề bán rồi bỏ rẻ đi coi như 6000m2. Vậy là giá đẩ sẽ là 20/6 được 3.7m/ m2 căn hộ. Thêm cho anh 3 tiệu/mư2 căn hộ để làm tiện ích ( con số gần như không tưởng) thì các anh bán giá 20m/m2 đã là lãi lớn rồi

Ấy mấu chốt là cái đoạn bôi đen này này, giờ ai dám duyệt giá chuyển đổi như anh nói? Mấy năm sau lại ăn cái án thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng ngay.

 

[tieuboilac]

Làm ăn lại còn đòi an toàn với ăn chắc thì ở nhà trông con thôi.

làm ăn là làm ăn thấy lãi người ta mới làm, tiền công tiền lãi trả ngân hàng hết thì là ngu chứ là gì.
và rất nhiều người làm giàu 1 cách an toàn anh nhé, chỉ là họ ko nhanh giàu thôi

 

[thuanmanh]

deck có đâu anh, anh lội lại mấy page trước tôi chứng minh là giá xây dựng tầm 10tr/m2 ở khu cạnh vành đai 3. giờ các anh đòi bán với giá x5 x6 mà vẫn kêu lỗ thì méo biết là các anh ấy dấu tiền đi đâu.

Hình như anh dân kỹ thuật hay QS chuyên bốc khối lượng thôi phải không? Vấn đề là chi phí 1 cái dự án nó đâu phải mỗi tiền xây đâu?
Tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ dân, khoản này đúng nghĩa là thuận mua vừa bán (đất nông nghiệp phải đi mua thu gom trước hoặc là tiền để bồi thường giải phóng mặt bằng) + tiền chuyển mục đích/tiền sử dụng đất cho nhà nước (khoản này CĐT không được tính theo bảng giá nhà nước, mà sẽ tính theo định giá của mấy ông định giá mà nhà nước chỉ định) + tiền chi phí phát triển dự án (là tiền chạy thủ tục pháp lý các kiểu) + tiền lãi vay ngân hàng suốt quãng thời gian từ khi bắt đầu chạy dự án đến khi xong dự án (tầm 7-8 năm như tôi đã phân tích ở trên, anh cứ lấy "rẻ" 10%/năm đi) + tiền marketing + tiền chạy hệ thống nhân sự phục vụ dự án... Hết chừng đó đem cộng với cái chi phí xây dựng + thiết kế của anh nói mới ra tổng chi phí đầu vào của dự án.
Giá thì dựa trên chi phí đầu vào ở trên, nhưng mà nó còn phụ thuộc quy luật cung cầu, mà như đã nói ở cmt trước, dự án mới được phê duyệt rất nhỏ giọt => khan hiếm cung => giá bị đội lên. Chính vì vậy nên ông Châu mới kêu gọi là giản lược bớt thủ tục lằng nhằng + gỡ rối các dự án bị vướng. Điều này chính để tăng cung và giảm chi phí đầu vào rồi đấy.
Nhiều anh em mà tôi từng gặp vẫn cứ nhầm lẫn cái "dự án" nghĩa là cái "công trình", nhưng mà không phải đâu, dự án nó là tập gồm cái công trình cộng với 1 lô 1 lốc hồ sơ, thủ tục, nghiên cứu, phê duyệt từ đầu tư, đất đai, quy hoạch, thiết kế, môi trường... Để cho rõ thì trong Luật Xây dựng nó có định nghĩa 2 khái niệm đó, fen có thể đọc lại.

 

[merika]

Không đánh thuế bds thứ cấp thì dân còn khổ dài

 

[Lady'sMan]

làm ăn là làm ăn thấy lãi người ta mới làm, tiền công tiền lãi trả ngân hàng hết thì là ngu chứ là gì.
và rất nhiều người làm giàu 1 cách an toàn anh nhé, chỉ là họ ko nhanh giàu thôi

Đã là làm thì không thể có an toàn tuyệt đối. Chỉ cần một biến động nhỏ từ môi trường là đang kinh doanh tốt sập tiệm như thường.
Mở cửa hàng bán quần áo hoạt động 10 năm tốt đẹp, tới năm 11 nhà nước quây trước cửa 2 năm để làm hầm chui => oẳng.

 

[tieuboilac]

Đã là làm thì không thể có an toàn tuyệt đối. Chỉ cần một biến động nhỏ từ môi trường là đang kinh doanh tốt sập tiệm như thường.
Mở cửa hàng bán quần áo hoạt động 10 năm tốt đẹp, tới năm 11 nhà nước quây trước cửa 2 năm để làm hầm chui => oẳng.

thì 10 năm trước anh có thấy cái hầm chui ấy không, sau khi cái hầm chui ấy hoàn thành anh có kinh doanh được không??
còn anh vay tới 80%, dự án còn lằng nhằng pháp lý mà anh vẫn đâm đầu vào thì 99% là lỗ mà anh cũng đâm đầu vào thì 1 là anh ngu 2 là anh tìm cách úp bô thằng khác để té, thằng khác gánh lỗ cho anh

 

[chém gió tập sự]

Các anh cho tôi hỏi chút, đừng ném gạch ném đá nhé, không biết mới hỏi.
Ví dụ giá đất là 10tr/m2 thì xây 10 tầng, thành 100m2 chung cư thì giá thành đất chỉ về 1tr/m2 đúng không nhỉ? Tuy nhiên do mật độ xây dựng chỉ được 40% (theo quy hoạch chẳng hạn, không chính xác) thì giá thành đất sẽ là 1/1.4=2.5tr/m2. Tiếp theo do diện tích nhà còn phải gánh thêm diện tích hành lang, thang máy, hầm... nên giá thành đất trong diện tích chung cư sẽ lên đến khoảng 3tr5/m2.
Tư duy thế đúng chưa nhỉ?

 

[Hantieuxuan]

Ấy mấu chốt là cái đoạn bôi đen này này, giờ ai dám duyệt giá chuyển đổi như anh nói? Mấy năm sau lại ăn cái án thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng ngay.

Các anh có não ko mà nghĩ tính giá chuyển đổi = Khung giá nhà nước?
Các anh có hiểu cái khung giá ấy làm ra để làm gì ko?
Khung giá Nhà nước lập ra để làm căn cứ tính giá đền bù khi Nhà nước cần thu hồi đất cho các Dự án An sinh xã hội (điện, đường, trường, trạm), quốc phòng an ninh.

Còn với Dự án thương mại: Đơn Giá chuyển quyền SDD sẽ tính dựa trên giá trúng đấu giá đất. Các Tỉnh - Thành Phố sẽ có dữ liệu Đấu giá đất để làm tham chiếu. Các Dự án khi tính giá đất sẽ lấy giá tham chiếu ở khu vực lân cận ra so (có tính đến hệ số tương quan vị trí, và cả tiềm năng tăng giá BĐS) sau đó sẽ khấu trừ đi định mức của CĐT và Chi phí đầu tư xây dựng.
Cái này éo thằng nào dám làm sai cả, chỉ có là cân nhắc các hệ số mang tính định tính để giảm chi phí đi thôi (giả dụ hệ số lợi thế vị trí so với cái đất đc tham chiếu nếu tính đúng nó là 0,9 thì uốn lưỡi nó ra 0,88 hay thậm chí 0,85. Giảm thế thôi chứ thấp quá là đi tù liền). Từ 100trx0,9 = 90tr/m2 thì nó giảm còn 85tr/m2.

Và nó tất nhiên chưa tính đến các thứ "Tiền khác".
Vậy nên anh làm ra SP BĐS mà anh ko đẩy đc giá nó lên cao hơn so với cái giá ở thời điểm anh tính tiền SDD thì anh lỗ sặc gạch chứ éo có lãi đâu. Vậy nên trong BĐS thì công nghệ bơm thổi nó mới quan trọng vậy, và chi phí cho nó cũng ko thấp.
Còn Vin nó đẩy như khu OcienPark giá bth chắc chỉ 20 củ lên 100 củ/m2 đất thì lợi nhuận nó khổng lồ là rõ ràng cmnr.

 

[tieuboilac]

Hình như anh dân kỹ thuật hay QS chuyên bốc khối lượng thôi phải không? Vấn đề là chi phí 1 cái dự án nó đâu phải mỗi tiền xây đâu?
Tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ dân, khoản này đúng nghĩa là thuận mua vừa bán (đất nông nghiệp phải đi mua thu gom trước hoặc là tiền để bồi thường giải phóng mặt bằng) + tiền chuyển mục đích/tiền sử dụng đất cho nhà nước (khoản này CDDT không được tính theo bảng giá nhà nước, mà sẽ tính theo định giá của mấy ông định giá mà nhà nước chỉ định) + tiền chi phí phát triển dự án (là tiền chạy thủ tục pháp lý các kiểu) + tiền lãi vay ngân hàng suốt quãng thời gian từ khi bắt đầu chạy dự án đến khi xong dự án (tầm 7-8 năm như tôi đã phân tích ở trên, anh cứ lấy "rẻ" 10%/năm đi) + tiền marketing + tiền chạy hệ thống nhân sự phục vụ dự án... Hết chừng đó đem cộng với cái chi phí xây dựng + thiết kế của anh nói mới ra tổng chi phí đầu vào của dự án.
Giá thì dựa trên chi phí đầu vào ở trên, nhưng mà nó còn phụ thuộc quy luật cung cầu, mà như đã nói ở cmt trước, dự án mới được phê duyệt rất nhỏ giọt => khan hiếm cung => giá bị đội lên. Chính vì vậy nên ông Châu mới kêu gọi là giản lược bớt thủ tục lằng nhằng + gỡ rối các dự án bị vướng. Điều này chính để tăng cung và giảm chi phí đầu vào rồi đấy.
Nhiều anh em mà tôi từng gặp vẫn cứ nhầm lẫn cái "dự án" nghĩa là cái "công trình", nhưng mà không phải đâu, dự án nó là tập gồm cái công trình cộng với 1 lô 1 lốc hồ sơ, thủ tục, nghiên cứu, phê duyệt từ đầu tư, đất đai, quy hoạch, thiết kế, môi trường... Để cho rõ thì trong Luật Xây dựng nó có định nghĩa 2 khái niệm đó, fen có thể đọc lại.

thì rõ ràng giá bây giờ đã cao gấp đôi 2 năm trước và vẫn đang tăng phi mã, trong khi thủ tục pháp ly, chi phí nhân công chi phí vật tư vẫn gần như ko thay đổi.
rõ ràng các anh đang lấy lý do nguồn cung khan hiếm để đội giá lên chứ chi phí đầu tư của anh vẫn vậy.