ataku_utaka
Senior Member
Hôm nay rảnh rỗi ngồi viết review chuyện mua nhà ở Mỹ để các bạn đọc chơi. Cũng ko biết bắt đầu như thế nào, thôi cứ theo thứ tự các thủ tục mà viết vậy. Có 1 số từ ko biết dịch sang tiếng Việt như thế nào, nên mình để nguyên từ gốc nhé. Vì đây là căn nhà đầu tiền mình mua ở nước Mỹ, nếu có chỗ nào chưa chính xác, bạn nào có thêm thông tin thì chia sẻ thêm nhé. Mình viết hơi lan man nhưng có thể chưa đầy đủ, các bạn có thể hỏi thêm. Mình ko biết thì có thể có bạn sẽ trả lời cho bạn. Mọi hình ảnh lấy từ internet.
Đầu tiên là quyết định mua nhà. Sau 1 thời gian thuê apartment (kiểu như chung cư ở VN), mình quyết định mua nhà sau khi cân nhắc về tài chính. Có nhiều yếu tố về căn nhà bạn muốn mua, ví dụ như vị trí, số phòng ngủ, nhà vệ sinh,… cái này tùy thuộc mỗi người, mình chỉ đề cập đến giá trị căn nhà mà bạn đủ khả năng mua. Mình mới qua chưa được 5 năm nên cũng ko rành, chủ yếu là hỏi bạn bè và tìm hiểu trên mạng. Bên này có 2 nguyên tắc chủ yếu về giá trị căn nhà mà bạn cân nhắc xem có khả năng chi trả hay không:
Mình cũng dựa trên 2 nguyên tắc trên để xác định sơ bộ giá trị căn nhà mà mình có thể mua, tất nhiên là mình sẽ tính chi li hơn. Mình list ra chi phí sinh hoạt hàng tháng và thu nhập của vợ chồng mình, như vậy sẽ có con số gần chính xác và an toàn hơn. Và hiện tại, chi phí cho căn nhà của mình đã bao gồm điện nước ga chiếm khoảng 35% thu nhập trước thuế. 2 vợ chồng chỉ đi làm hãng (công nhân), 2 con, không nợ, 2 xe đã trả hết.
Việc đầu tiên khi đi mua nhà là phải có agent (môi giới) và quan trọng nhất là ngân hàng, hoặc tổ chức tín dụng cho bạn vay tiền để mua nhà. 2 đối tượng trên bạn tiếp xúc với ai trước cũng được. Mình thì kiếm agent trước. Agent bạn có thể tìm kếm trên mạng, hoặc qua bạn bè người thân giới thiệu. Agent ăn tiền môi giới thường là 2.5% giá trị căn nhà, tiền này do BÊN BÁN trả, nghĩa là mình đi mua nhà nhưng ko mất đồng nào cho môi giới. Bên bán cũng có agent, và cũng có 2.5% căn nhà bán được. Nghĩa là bên bán bán sẽ mất 5% cho cả 2 agent. Trường hợp đặc biệt, bên bán tuyên bố chỉ trả 1% hoặc 2% cho agent bên mua, thì bạn phải bù tiền vào để agent bên mua được 2.5% hoặc bao nhiêu % tùy thuộc vào bạn và agent. Điều này sẽ ghi rõ trong thông tin mà bên bán cung cấp.
Tiếp theo là nhà băng hoặc các tổ chức tín dụng mà bạn vay tiền (mình viết là bank cho nhanh nhé). Việc đầu tiên là bạn liên hệ với bank, nó sẽ hỏi các thông tin cá nhân và khoản tiền bạn muốn vay. Quan trọng nhất khi bạn đi vay tiền mua nhà, nó sẽ hỏi tờ khai thuế của 2 năm làm việc gần nhất. Sau khi nó có thông tin của bạn, nó sẽ check mọi thông tin tài chính từ bạn, lúc này mới thấy sự quan trọng của credit score. Điểm này ảnh hưởng đến lãi suất vay của bạn. Bạn có thể liên hệ nhiều bank để có được lãi suất tốt nhất. Cái hay là bạn ko cần gặp trực tiếp người thụ lý hồ sơ cho vay, mọi chuyện đều thực hiện online, kể cả giấy tờ, chữ ký, đều thực hiện qua email and edoc, cần thiết thì gọi điện trao đổi thêm. Thậm chí mình đi vay tiền mà ko biết mặt mũi loan officer luôn. Sau khi xem xét, nó sẽ cho bạn tờ Pre-approval letter. Nội dung chủ yếu là khoản vay mà bạn có thể mượn được. Cái này chỉ sơ bộ thôi nhé, sau này nhà bank nó check chi tiết hơn nhiều. Thời gian để làm thủ tục này mất 1-2 ngày.
Khi đi vay mua nhà thì bạn cần có 1 khoản trả trước (down payment), và vay phần còn lại của giá trị nhà. Khoản trả trước thấp nhất là 3%. Nếu bạn trả trước dưới 20% giá trị nhà thì khoản vay của bạn có thêm chi phí PMI. (Private mortgage insurance (PMI) is a type of mortgage insurance you might be required to buy if you take out a conventional loan with a down payment of less than 20 percent of the purchase price. PMI protects the lender—not you—if you stop making payments on your loan. Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) là một loại bảo hiểm thế chấp mà bạn có thể phải mua nếu bạn vay một khoản vay thông thường với khoản trả trước dưới 20% giá mua. PMI bảo vệ người cho vay—không phải bạn—nếu bạn ngừng thanh toán khoản vay của mình). (Google). Trừ khi bạn đã từng đi nghĩa vụ quân sự hoặc đang phục vụ trong quân đội, thì bạn không cần khoản trả trước này, mà bạn được vay 100% giá trị căn nhà, thêm đó là lãi suất cho đối tượng này thấp hơn người bình thường. Nếu bạn lần đầu tiên mua nhà, tùy thuộc vào tiểu bang mà bạn đang ở, sẽ có những chương trình hỗ trợ bạn. 1 số ngành nghề có thêm quyền lợi khi đi mua nhà: giáo viên, nhân viên cứu hỏa, nhân viên thực thi pháp luật.
Thời gian vay mua nhà phổ biến bên này là 30 năm và 15 năm, nhưng đa số là sử dụng gói 30 năm. Nhưng bạn có thể trả hết căn nhà đó trước thời hạn mà ko bị phạt. Mình quen nhiều người VN trả hết căn nhà chỉ trong vòng 5-7 năm. Tâm lý người VN ko thích nợ, mình cũng thế,có cơ hội sẽ ưu tiên trả căn nhà trước. Lạ 1 cái là 1 số người Mỹ gốc Việt, hoặc qua đây từ lúc nhỏ mà mình biết thì ko trả hết khoản vay mua nhà cho dù họ có tiền, họ dùng tiền đó để mua thêm nhà cho thuê hoặc chơi cổ phiếu.
Lãi suất vay mua nhà bên này có 2 loại. Thứ nhất là cố định trong 30 năm (hoặc 15 năm). Nhưng nếu lãi suất đi xuống, bạn có thể refinance lãi suất của bạn. Ví dụ: bạn mua nhà năm ngoái với lãi suất 7,5%, nhưng năm nay lãi suất chỉ còn 4%, thì bạn có quyền refinance với bank để lãi suất của bạn xuống còn 4%. Tất nhiên bạn sẽ tốn 1 khoản phí cho bank. Loại thứ 2 là lãi suất có thể điều chỉnh. Ví dụ bạn đi với khoản vay điều chỉnh 5/1 (thường là 5,7,10), thì bạn sẽ trả lãi suất cố định trong 5 năm đầu tiên, sau đó lãi suất sẽ điều chỉnh theo thị trường. Hên xui
(Còn tiếp)...
Đầu tiên là quyết định mua nhà. Sau 1 thời gian thuê apartment (kiểu như chung cư ở VN), mình quyết định mua nhà sau khi cân nhắc về tài chính. Có nhiều yếu tố về căn nhà bạn muốn mua, ví dụ như vị trí, số phòng ngủ, nhà vệ sinh,… cái này tùy thuộc mỗi người, mình chỉ đề cập đến giá trị căn nhà mà bạn đủ khả năng mua. Mình mới qua chưa được 5 năm nên cũng ko rành, chủ yếu là hỏi bạn bè và tìm hiểu trên mạng. Bên này có 2 nguyên tắc chủ yếu về giá trị căn nhà mà bạn cân nhắc xem có khả năng chi trả hay không:
- Nguyên tắc 28/36: Quy tắc 28/36 quy định rằng bạn chi không quá 28% tổng thu nhập hàng tháng của mình cho chi phí nhà ở và không quá 36% cho tất cả các khoản nợ của bạn cộng lại, bao gồm cả các chi phí nhà ở đó.
- Giá trị căn nhà không nên vượt quá 3 đến 5 lần tổng thu nhập hàng năm.
Mình cũng dựa trên 2 nguyên tắc trên để xác định sơ bộ giá trị căn nhà mà mình có thể mua, tất nhiên là mình sẽ tính chi li hơn. Mình list ra chi phí sinh hoạt hàng tháng và thu nhập của vợ chồng mình, như vậy sẽ có con số gần chính xác và an toàn hơn. Và hiện tại, chi phí cho căn nhà của mình đã bao gồm điện nước ga chiếm khoảng 35% thu nhập trước thuế. 2 vợ chồng chỉ đi làm hãng (công nhân), 2 con, không nợ, 2 xe đã trả hết.
Việc đầu tiên khi đi mua nhà là phải có agent (môi giới) và quan trọng nhất là ngân hàng, hoặc tổ chức tín dụng cho bạn vay tiền để mua nhà. 2 đối tượng trên bạn tiếp xúc với ai trước cũng được. Mình thì kiếm agent trước. Agent bạn có thể tìm kếm trên mạng, hoặc qua bạn bè người thân giới thiệu. Agent ăn tiền môi giới thường là 2.5% giá trị căn nhà, tiền này do BÊN BÁN trả, nghĩa là mình đi mua nhà nhưng ko mất đồng nào cho môi giới. Bên bán cũng có agent, và cũng có 2.5% căn nhà bán được. Nghĩa là bên bán bán sẽ mất 5% cho cả 2 agent. Trường hợp đặc biệt, bên bán tuyên bố chỉ trả 1% hoặc 2% cho agent bên mua, thì bạn phải bù tiền vào để agent bên mua được 2.5% hoặc bao nhiêu % tùy thuộc vào bạn và agent. Điều này sẽ ghi rõ trong thông tin mà bên bán cung cấp.
Tiếp theo là nhà băng hoặc các tổ chức tín dụng mà bạn vay tiền (mình viết là bank cho nhanh nhé). Việc đầu tiên là bạn liên hệ với bank, nó sẽ hỏi các thông tin cá nhân và khoản tiền bạn muốn vay. Quan trọng nhất khi bạn đi vay tiền mua nhà, nó sẽ hỏi tờ khai thuế của 2 năm làm việc gần nhất. Sau khi nó có thông tin của bạn, nó sẽ check mọi thông tin tài chính từ bạn, lúc này mới thấy sự quan trọng của credit score. Điểm này ảnh hưởng đến lãi suất vay của bạn. Bạn có thể liên hệ nhiều bank để có được lãi suất tốt nhất. Cái hay là bạn ko cần gặp trực tiếp người thụ lý hồ sơ cho vay, mọi chuyện đều thực hiện online, kể cả giấy tờ, chữ ký, đều thực hiện qua email and edoc, cần thiết thì gọi điện trao đổi thêm. Thậm chí mình đi vay tiền mà ko biết mặt mũi loan officer luôn. Sau khi xem xét, nó sẽ cho bạn tờ Pre-approval letter. Nội dung chủ yếu là khoản vay mà bạn có thể mượn được. Cái này chỉ sơ bộ thôi nhé, sau này nhà bank nó check chi tiết hơn nhiều. Thời gian để làm thủ tục này mất 1-2 ngày.
Khi đi vay mua nhà thì bạn cần có 1 khoản trả trước (down payment), và vay phần còn lại của giá trị nhà. Khoản trả trước thấp nhất là 3%. Nếu bạn trả trước dưới 20% giá trị nhà thì khoản vay của bạn có thêm chi phí PMI. (Private mortgage insurance (PMI) is a type of mortgage insurance you might be required to buy if you take out a conventional loan with a down payment of less than 20 percent of the purchase price. PMI protects the lender—not you—if you stop making payments on your loan. Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) là một loại bảo hiểm thế chấp mà bạn có thể phải mua nếu bạn vay một khoản vay thông thường với khoản trả trước dưới 20% giá mua. PMI bảo vệ người cho vay—không phải bạn—nếu bạn ngừng thanh toán khoản vay của mình). (Google). Trừ khi bạn đã từng đi nghĩa vụ quân sự hoặc đang phục vụ trong quân đội, thì bạn không cần khoản trả trước này, mà bạn được vay 100% giá trị căn nhà, thêm đó là lãi suất cho đối tượng này thấp hơn người bình thường. Nếu bạn lần đầu tiên mua nhà, tùy thuộc vào tiểu bang mà bạn đang ở, sẽ có những chương trình hỗ trợ bạn. 1 số ngành nghề có thêm quyền lợi khi đi mua nhà: giáo viên, nhân viên cứu hỏa, nhân viên thực thi pháp luật.
Thời gian vay mua nhà phổ biến bên này là 30 năm và 15 năm, nhưng đa số là sử dụng gói 30 năm. Nhưng bạn có thể trả hết căn nhà đó trước thời hạn mà ko bị phạt. Mình quen nhiều người VN trả hết căn nhà chỉ trong vòng 5-7 năm. Tâm lý người VN ko thích nợ, mình cũng thế,có cơ hội sẽ ưu tiên trả căn nhà trước. Lạ 1 cái là 1 số người Mỹ gốc Việt, hoặc qua đây từ lúc nhỏ mà mình biết thì ko trả hết khoản vay mua nhà cho dù họ có tiền, họ dùng tiền đó để mua thêm nhà cho thuê hoặc chơi cổ phiếu.
Lãi suất vay mua nhà bên này có 2 loại. Thứ nhất là cố định trong 30 năm (hoặc 15 năm). Nhưng nếu lãi suất đi xuống, bạn có thể refinance lãi suất của bạn. Ví dụ: bạn mua nhà năm ngoái với lãi suất 7,5%, nhưng năm nay lãi suất chỉ còn 4%, thì bạn có quyền refinance với bank để lãi suất của bạn xuống còn 4%. Tất nhiên bạn sẽ tốn 1 khoản phí cho bank. Loại thứ 2 là lãi suất có thể điều chỉnh. Ví dụ bạn đi với khoản vay điều chỉnh 5/1 (thường là 5,7,10), thì bạn sẽ trả lãi suất cố định trong 5 năm đầu tiên, sau đó lãi suất sẽ điều chỉnh theo thị trường. Hên xui
(Còn tiếp)...
). Ngày đi ký closing cost, mình và vợ ăn mặc đẹp, nổ máy xe, tiếng động cơ V6 gầm lên lao ra cao tốc. Nợ ơi, ta đến đây 
tổng hết các loại phí trả mỗi tháng có căng lắm ko thím 
