Báo chí giật tít, viết bài lập lờ mất dạy, tôi đọc bài thấy rõ bọn này đang muốn vu vạ cho Vietcom để chây ì trả nợ, gây áp lực cho ngân hàng. Giải thích với các anh như sau:
1. Về hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán:
Để hiểu đúng vụ việc trong bài thì trước hết cần phân biệt hai loại hợp đồng này:
a)
Hợp đồng đặt cọc dùng để bảo đảm cho việc các bên sẽ ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán. Bên bán nhận cọc mà không bán thì trả cọc và bị phạt cọc. Bên mua đặt cọc mà không mua thì mất cọc. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng và
không được đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
b)
Hợp đồng mua bán dùng để xác lập giao dịch mua bán nhà đất. Bên bán mà không thực hiện thì bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu Toà buộc bên bán phải giao tài sản, sang tên hoặc huỷ hợp đồng, trả lại tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại. Hợp đồng mua bán bắt buộc phải công chứng và phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai thì giao dịch chuyển nhượng mới có hiệu lực (thường gọi là đi đăng bộ sang tên).
Trong bài viết chỉ mới ký HĐ đặt cọc, không phải HĐ mua bán. Tức là chưa phát sinh giao dịch nhà đất. Sổ đỏ bank vẫn đang giữ, nên không có chuyện mất nhà mất cửa gì ở đây
2. Các vấn đề liên quan thế chấp:
Khi thế chấp nhà đất cho ngân hàng, chủ tài sản và ngân hàng sẽ ký kết Hợp đồng thế chấp tại cơ quan công chứng và đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Khi nhà đất đã được đăng ký thì không thể ký Hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng và
không thể đăng bộ sang tên, vì trên hệ thống lúc này ghi nhận tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng.
Khi thế chấp tài sản cho ngân hàng, sẽ có lúc chủ nhà muốn bán tài sản (ví dụ kinh doanh thua lỗ không có tiền trả nợ nên muốn chủ động bán tài sản để được giá, không bị dính nợ xấu...). Quy trình thông thường sẽ là:
Tất toán toàn bộ nợ => Ngân hàng thông báo giải chấp => Làm thủ tục xoá thế chấp tại VP ĐKĐĐ => Ký Hợp đồng mua bán công chứng => Đăng ký sang tên.
Vấn đề là nếu không có tiền thì không tất toán nợ được. Bên mua cũng không dám đưa tiền cho bên bán khi không có tờ giấy lận lưng. Lúc này các bên sẽ thoả thuận với nhau ký kết Hợp đồng đặt cọc và bên mua đặt cọc cho bên bán; Bên bán sẽ dùng tiền đặt cọc trả nợ cho ngân hàng, sau khi xoá thế chấp thì sẽ ký Hợp đồng mua bán với bên đặt cọc/bên mua. Lúc này, ngân hàng sẽ được hỏi ý kiến về việc có đồng ý cho phép nhận cọc hay không.
Nếu ngân hàng đéo đồng ý => Toàn bộ quy trình trên không thể xảy ra, khách hàng chắc chắn vỡ nợ, ăn combo nợ xấu + lãi quá hạn + dính kiện tụng + chịu án phí, chi phí thi hành án... Do đó, việc ngân hàng đồng ý cho chủ nhà nhận đặt cọc là sự hỗ trợ của ngân hàng để chuỗi giao dịch trên được thực hiện.
Ngoài ra, kể cả khi Hợp đồng đặt cọc đã được ký, bên bán đã nhận cọc nhưng nếu khoản nợ chưa được tất toán thì Hợp đồng thế chấp vẫn còn hiệu lực, đồng nghĩa với việc không có bất kỳ Hợp đồng mua bán nào được ký kết. Do đó, việc ngân hàng phát hành văn bản đồng ý cho chủ tài sản nhận cọc không có gì sai, không mờ ám và cũng không phải là nguyên nhân để có thể dẫn đến mất nhà
3. Về việc ngân hàng đồng ý cho nhận cọc theo yêu cầu của ông Cường:
Theo thông tin bài báo thì rõ ràng bà Mỹ đã từng uỷ quyền cho ông Cường giao dịch nhà cửa. Nếu trước đó đã cung cấp giấy uỷ quyền cho ngân hàng nhưng lúc huỷ không gửi thông báo thì chủ tài sản tự chịu trách nhiệm với sự bất cẩn của mình. Việc ngân hàng chỉ giữ bản photo giấy uỷ quyền không phải vấn đề quan trọng, vì bản photo này photo từ bản gốc (đã được confirm là có uỷ quyền).
Do ngân hàng đồng ý dựa trên giấy uỷ quyền của bà Mỹ nên văn bản đồng ý dĩ nhiên phải ghi "theo đề nghị của bà Nguyễn Thị Mỹ..." vì về mặt pháp lý, ông Cường đại diện bà Mỹ làm việc với ngân hàng. Cái này anh nào hay giao dịch hoặc có công ty thì biết. Bọn 3 môn 9 điểm và cả bà Mỹ cố tình lập lờ chỗ này rồi bảo là bên Vietcom lập khống văn bản khi bả ko có yêu cầu thì khác éo j đạp lên pháp lý
4. Không tồn tại quan hệ mua bán, và có thể không có việc đặt cọc:
Toàn bộ bài viết chỉ có nội dung về Hợp đồng đặt cọc được công chứng, mà không có thông tin nào về việc có việc đặt cọc thực tế hay không. Hợp đồng cọc ký từ tháng 11/2021 nhưng tới tháng 9/2023, khi làm thủ tục mua bán nhà thì bà Mỹ mới biết (nội dung này hơi lập lờ, vì . Tức là gần 2 năm trời, bên đặt cọc không hề yêu cầu ký Hợp đồng mua bán và giao nhà. Điều này là quá vô lý nếu các bên có giao dịch đặt cọc để mua bán ngay tình
Vậy thì liệu có việc đặt cọc tiền hay không? Vì thực tế các bên có thể ký HĐ đặt cọc nhưng sau đó không đặt cọc (do đổi ý ko mua nữa, do nghi ngờ ông Cường không có quyền giao dịch...). Chưa trả lời được câu hỏi trên, nhưng vẫn có thể khẳng định là nhà chưa bị bán, sổ đỏ bank vẫn đang giữ, nên không có chuyện bà Mỹ mất nhà.
Vướng mắc của bà Mỹ nằm ở chỗ trên hệ thống công chứng đang ghi nhận tồn tại 1 hợp đồng đặt cọc đối với căn nhà của bà, nên nếu muốn ký hợp đồng mua bán cho người khác thì công chứng sẽ không thực hiện mà yêu cầu phải huỷ HĐ cọc trước (công chứng lo ngại nếu tuỳ tiện công chứng HĐ mua bán thì sau này sẽ tranh chấp giữa các bên). Muốn huỷ HĐ cọc thì chỉ có 2 cách: (1) cả 2 bên cùng ra công chứng xác nhận huỷ; và (2) khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên vô hiệu.
Việc huỷ hợp đồng là có căn cứ vì đã có kết luận giám định chữ ký là giả (đồng nghĩa với việc công chứng là bên có lỗi vì đã xác định không đúng chủ thể ký kết hợp đồng đặt cọc). Mọi vấn đề quyền lợi, bà Mỹ phải yêu cầu bên công chứng và ông Cường giải quyết.
Tuy nhiên, bà Mỹ lại dựa vào tình huống có hợp đồng đặt cọc được ký để từ chối trả nợ cho ngân hàng. Báo chí thì lên bài viết theo hướng bà Mỹ mất nhà (trong khi nhà còn đó) và định hướng ngân hàng có dấu hiệu tiếp tay cho sự việc, trong khi từ góc độ pháp lý thì ngân hàng không làm gì sai, vì:
a) Bà Mỹ huỷ uỷ quyền nhưng không thông báo cho ngân hàng.
b) Sự kiện mấu chốt là khi công chứng Hợp đồng cọc, công chứng ko phát hiện có người giả mạo bà Mỹ.
Nói tóm lại, rõ ràng bà Mỹ đang chây ì trả nợ, lợi dụng việc thằng nhân tình của bà cho người giả mạo ký HĐ cọc (nhưng chưa biết có nhận cọc hay không, khả năng cao là ko vì nếu có thì thằng đặt cọc nó đã quậy tưng bừng 2 năm nay rồi) để gây áp lực cho bên Vietcombank. Thực tế không thiếu mấy vụ cố tình tạo dựng/lợi dụng các sự việc tranh chấp để gây áp lực cho bên ngân hàng phải miễn giảm lãi
Mấy ý giải thích với các anh như vậy. Vụ này đợi bên CA mời người đặt cọc và ông Cường lên là rõ. Bọn báo chí bây giờ hay viết theo đơn đặt hàng nên có định ném gạch bên nào thì các anh cũng nên đợi 1 thời gian đã.
.
