Lời giải cho chung cư 'chờ sập' ở TP.HCM

[NothingRelevant]

https://zingnews.vn/loi-giai-cho-chung-cu-cho-sap-o-tphcm-post1405764.html

Lời giải cho chung cư 'chờ sập' ở TP.HCM​

TP.HCM có 474 chung cư được xây trước 1975 cần cải tạo. Tuy nhiên 7 năm qua, địa phương chỉ mới giải quyết được 32 chung cư - con số khiêm tốn so với kỳ vọng và nhu cầu thực tế.

TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn thẳng thắn cho rằng hệ thống cơ sở pháp lý để "ứng xử" với chung cư cũ hiện còn lỏng lẻo. Chính nền tảng pháp lý yếu gây khó khăn cho việc xử lý chung cư cũ hiện nay.

“Ở thời điểm chung cư có nguy cơ đổ, cần phải xây lại thì giá trị xây dựng bằng 0, nhưng giá trị diện tích đất lại tăng lên. Từ đó mới thấy việc xác định việc sở hữu rất quan trọng, là cơ sở để tính toán xây dựng lại chung cư cho hài hòa, hợp lý”, ông Sơn lý giải.

Trong trường hợp này, người chủ căn hộ thường muốn tái định cư tại chỗ. Họ chỉ cần đập chung cư đi sau đó xây mới lại chung cư với diện tích bằng hoặc hơn diện tích đang ở. Tuy nhiên, khi đập đi, giá trị xây dựng bằng 0, chỉ còn giá trị đất. Về nguyên tắc, người chủ căn hộ phải góp tiền để xây lại chung cư, vì không thể có một đơn vị nào đứng ra bỏ tiền xây lại để họ ở.

“Nếu họ đồng ý bỏ tiền ra xây lại thì quá dễ, không còn gì phải bàn. Nhưng thường là họ không đồng ý trả việc này, họ muốn ai đó trả cho họ. Chuyện này thì không hợp lý”, KTS Ngô Viết Nam Sơn nói.

Trên thực tế, việc cải tạo chung cư nhiều năm qua gặp nhiều khó khăn do vấn đề sở hữu chung và bài toán kinh tế cùng nhiều câu hỏi bỏ ngỏ: Ai làm? Tiền ở đâu? Có dễ mời gọi doanh nghiệp?

TS Nguyễn Ngọc Hiếu (Đại học Việt Đức) cho rằng vấn đề quan trọng là phải có vốn mồi để định giá đất và các giá trị khác.

"'Đồng tiền đi trước là đồng tiền khôn', cho nên doanh nghiệp, cộng đồng cư dân hoặc Nhà nước có thể bỏ kinh phí ra làm. Điều này mang lại hiệu quả và giảm rủi ro. Ngoài ra, cần nghiên cứu và đề xuất chính sách phù hợp với từng vị trí cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ", theo TS Hiếu.

Tuy nhiên, chuyên gia nhìn nhận trên thực tế, nhiều doanh nghiệp không "mặn mà" với việc đầu tư cải tạo chung cư cũ. Nguyên nhân là chi phí bỏ ra lớn, trong khi lợi ích không cao và đôi khi còn gặp phải rủi ro.

Chia sẻ quan điểm, KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng cần tính tính diện tích sở hữu của người chủ. Tính được phần diện tích này, khi chung cư được xây mới, người chủ phải trả phần tiền xây dựng.

Ông dẫn ví dụ về việc xây tăng tầng. Số tầng giống với tầng của chung cư cũ sẽ trả lại cho chủ các căn hộ sở hữu. Số căn hộ xây thêm sẽ được bán, tiền lời bán được sẽ hoàn trả cho chủ đầu tư, vì họ phải bỏ ra chi phí xây dựng. Người dân khi đó sẽ dọn vào ở mà không tốn chi phí xây dựng lại.

Tuy vậy, chuyên gia nhìn nhận giải pháp này chỉ có thể khả thi ở một số địa điểm và không lý tưởng với mọi trường hợp.

Lý giải điều này, ông Sơn cho hay hạ tầng giao thông ở các quận nội thành đã quá tải, chính quyền đang có xu hướng giãn dân, giảm nhà cao tầng ở trung tâm. Điều này cần tính toán đến việc mở rộng hạ tầng xung quanh, cống rãnh, điện nước… để tránh ảnh hưởng tới các hộ dân xung quanh, giảm áp lực hạ tầng.

"Bài toán kể trên chỉ giải quyết vấn đề cho chủ đầu tư và các hộ dân, nhưng đẩy áp lực lên ngân sách vì Nhà nước phải bỏ tiền nâng cấp hạ tầng xung quanh, tác động môi trường cho người dân", KTS Ngô Viết Nam Sơn nói.

Một giải pháp khác được ông Sơn đề cập có tính khả thi cao hơn là đền bù giá trị đất theo đúng giá thị trường. Trong trường hợp này, chủ căn hộ được đền bù để tái định cư ở một nơi phù hợp hơn, chấp nhận lấy tiền để đi ra chỗ xa hơn, có giá đất rẻ hơn để mua một căn khác với diện tích như cũ.

"Song, trong thực tế lại phát sinh nhiều phức tạp. Căn hộ có căn lớn có căn nhỏ, nhà ở có người có giấy tờ, có người sang tay. Nơi ở không đơn thuần là nơi ở, mà còn gắn liền với kế sinh nhai nên người dân đắn đo lựa chọn", ông Sơn phân tích và cho rằng hiện pháp lý vẫn chưa rõ ràng nên với phương án này, Nhà nước cần dùng ngân sách hỗ trợ người dân để đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.

Lâu lâu Zing được bài viết rất chất lượng. Phân tích đầy đủ các khía cạnh, ưu, nhược, khách quan, không dân túy. Mọi người vào link gốc đọc cho đầy đủ, mình chỉ tóm tắt 1 vài luận điểm được đưa ra rất hay của bài báo

 

[ProfessorX]

Giờ giải tỏa thì đi đâu bây giờ? Giải tỏa đền bù xây mới thì sẽ có người chê ít này kia!
Chung cư ngay trung tâm Q1 Q3 Q5 Q10 thì may ra giải tỏa xây mới đền bù giống căn đang ở + xây cao tầng hơn bù vào chi phí xây dựng!

Nên tôi đoán là chả làm gì đc cả, cuối cùng thì mặc kệ.

 

[Motnoibuon]

Giờ giải tỏa thì đi đâu bây giờ? Giải tỏa đền bù xây mới thì sẽ có người chê ít này kia!
Chung cư ngay trung tâm Q1 Q3 Q5 Q10 thì may ra giải tỏa xây mới đền bù giống căn đang ở + xây cao tầng hơn bù vào chi phí xây dựng!

Nên tôi đoán là chả làm gì đc cả, cuối cùng thì mặc kệ.

HN trước cũng có 1 căn lên báo, tham quá cũng chịu, ở cái nhà mà thép lộ ra với mục hết vẫn ở được. Cố đấm ăn xôi thêm vài trăm triệu có ngày nó đè trắng mắt.

 

[The Deepest Sea]

nói vậy thôi rồi cũng bay hết, dân lại đi kêu

 

[riou]

Bài báo cũng vòng vòng các phương án cũ và cũng không có giải pháp thật sự triệt để giải quyết dc. Theo tôi cứ mặc kệ cư dân ở đó cho họ tự góp tiền mà xây lại. Nhà nước chỉ việc dán băng rôn cảnh báo to vật vã ở đó cho ai cũng thấy, sau này khỏi ai ăn vạ

Sent using vozFApp

 

[TK_Ngu]

Làm gì có giải pháp vẹn cả đôi đường. Chỉ có chia sẻ cùng gánh chi phí thôi. Nhưng không ai chịu nhà nước quản lý thì lại rén không quyết liệt. Giờ đập đi xây thành công trình công cộng định giá đền bù chia dân là xong.

 

[fishazt]

Bài báo cũng vòng vòng các phương án cũ và cũng không có giải pháp thật sự triệt để giải quyết dc. Theo tôi cứ mặc kệ cư dân ở đó cho họ tự góp tiền mà xây lại. Nhà nước chỉ việc dán băng rôn cảnh báo to vật vã ở đó cho ai cũng thấy, sau này khỏi ai ăn vạ

Sent using vozFApp

Quan trọng là lỡ sập thì anh nào đương nhiệm "hưởng" hết. Anh lên sau thì được cái mặt bằng sạch.

 

[Ikaros9x]

Giải pháp hợp lý nhất là phải có thời hạn cho CC. Sau này mới có khuôn khổ pháp lý mà thu hồi.
Còn mấy cái nhà tập thể, cc cũ thì h bó tay thôi.

 

[Ikaros9x]

Quan trọng là lỡ sập thì anh nào đương nhiệm "hưởng" hết. Anh lên sau thì được cái mặt bằng sạch.

Đen thì chịu thôi. Chứ muốn bốc dân ở đấy ra họ cũng có chịu đâu.

 

[vnt001]

Giờ treo băng rôn lên khuyến cao công trình nguy hiểm không ai đến gần, bắt ai ở lại kí cam kết chịu hoàn toàn trách nhiệm với nhà mình ở.
Còn việc xây lại thì kệ người dân thôi. Tự bảo nhau mà họp lại, thuê xây dựng lại, tự bỏ tiền thiết kế, xin giấy phép, tự xây… như nhà riêng thường thôi. Ai xây nhà riêng thế nào đây thế vậy, tự đi mà bảo nhau.
Còn nếu muốn nhà nước tham gia đứng lên lập dự án xây lại thì nhà nước phải là chủ thể, quyết định hết và dân phải nghe, còn không thì kệ thôi, ông nào đương nhiệm dính sập thì lên khóc lóc tí rồi tất tay đập đi xây lại, khu khác nhìn thấy thế rén quá thì cũng chuyển vội chứ gì.

 

[NothingRelevant]

Bài báo cũng vòng vòng các phương án cũ và cũng không có giải pháp thật sự triệt để giải quyết dc. Theo tôi cứ mặc kệ cư dân ở đó cho họ tự góp tiền mà xây lại. Nhà nước chỉ việc dán băng rôn cảnh báo to vật vã ở đó cho ai cũng thấy, sau này khỏi ai ăn vạ

Sent using vozFApp

Chính xác là làm éo có giải pháp, chỉ là mấy ông mõm đ nhìn nhận được tình hình bảo là giải quyết dễ, đến khi nhà sắp sập chính phủ phải di tản khẩn cấp thì khóc lóc cướp nhà.

Quan trọng là lỡ sập thì anh nào đương nhiệm "hưởng" hết. Anh lên sau thì được cái mặt bằng sạch.

Thế nên mấy chục năm nay năm nào chả họp bàn, họp lên họp xuống, cốt để nếu sập thì cũng thể hiện tao đã cố rồi

Còn cái loại nhà sắp hỏng mà đòi "tự nhiên" được nhà mới to hơn, đẹp hơn, tiện ích hơn mà vẫn vị trí đó, khi xây nhà lo chỗ ăn ở làm việc a-z thì éo ai làm được

 

[dung161998]

Khôn bỏ mẹ ra. Nguyên khu xây lại chắc được 30-60% đồng ý bỏ tiền xây.
Còn lại chờ nhà mới trên trời rơi xuống.
Giờ yêu cầu ký giấy chịu trách nhiệm rồi chờ sập 1 cái tập thể chết tầm hơn trăm người là ngon ngay. Bọn còn lại sợ xanh mắt đồng ý đền bù thôi

Gửi từ Xiaomi M2012K11AG bằng vozFApp

 

[GB Hannibal]

Khôn bỏ mẹ ra. Nguyên khu xây lại chắc được 30-60% đồng ý bỏ tiền xây.
Còn lại chờ nhà mới trên trời rơi xuống.
Giờ yêu cầu ký giấy chịu trách nhiệm rồi chờ sập 1 cái tập thể chết tầm hơn trăm người là ngon ngay. Bọn còn lại sợ xanh mắt đồng ý đền bù thôi

Gửi từ Xiaomi M2012K11AG bằng vozFApp

Rảnh đâu đi làm giấy ấy, cứ kệ nó, ta cứ mỗi năm tổ chức họp lấy ý kiến 1 lần, xong sau này sập nói là e làm mãi mà dân k chịu đi. Sập cỡ 2 3 cái cc là trắng mắt ra thôi

 

[NothingRelevant]

Rảnh đâu đi làm giấy ấy, cứ kệ nó, ta cứ mỗi năm tổ chức họp lấy ý kiến 1 lần, xong sau này sập nói là e làm mãi mà dân k chịu đi. Sập cỡ 2 3 cái cc là trắng mắt ra thôi

Tôi nghĩ đám chung cư, nhà tái định cư xây sau này mà ngao ngán anh ạ.
Dân thì thấy luật chung cư 50 năm, 70 năm thì cứ sồn sồn lên, kiểu họ nghĩ cái nhà tồn tại vĩnh viễn ấy

 

[Riki1405]

Phải giới hạn thời gian sử dụng cc lại + đền bù theo giá hiện tại để tái định cư là xong thôi. Còn mấy cc cũ này thì 1 là đợi sập rồi hốt, 2 là trưng cầu đền bù tái định cư thôi. Ko có cơ chế sớm thì mấy cái cc hiện tại 50 60 năm nữa cũng y hệt.

via theNEXTvoz for iPhone

 

[v_tam_huynh]

vấn đề của cc vô thời hạn.khôn vầy thì ai độ nổi
các anh tuởng thống nhất từng đó hộ là dễ ah
"Trong trường hợp này, người chủ căn hộ thường muốn tái định cư tại chỗ. Họ chỉ cần đập chung cư đi sau đó xây mới lại chung cư với diện tích bằng hoặc hơn diện tích đang ở. Tuy nhiên, khi đập đi, giá trị xây dựng bằng 0, chỉ còn giá trị đất. Về nguyên tắc, người chủ căn hộ phải góp tiền để xây lại chung cư, vì không thể có một đơn vị nào đứng ra bỏ tiền xây lại để họ ở.

“Nếu họ đồng ý bỏ tiền ra xây lại thì quá dễ, không còn gì phải bàn. Nhưng thường là họ không đồng ý trả việc này, họ muốn ai đó trả cho họ. Chuyện này thì không hợp lý”,"

 

[CAI_GI_CUNG_BU]

Nói thẳng là méo có.Việt Nam chuyên gia làm theo nước ngoài mà nước ngoài còn chưa có cách.Việt Nam đâu ra

 

[Ikaros9x]

vấn đề của cc vô thời hạn.khôn vầy thì ai độ nổi
các anh tuởng thống nhất từng đó hộ là dễ ah
"Trong trường hợp này, người chủ căn hộ thường muốn tái định cư tại chỗ. Họ chỉ cần đập chung cư đi sau đó xây mới lại chung cư với diện tích bằng hoặc hơn diện tích đang ở. Tuy nhiên, khi đập đi, giá trị xây dựng bằng 0, chỉ còn giá trị đất. Về nguyên tắc, người chủ căn hộ phải góp tiền để xây lại chung cư, vì không thể có một đơn vị nào đứng ra bỏ tiền xây lại để họ ở.

“Nếu họ đồng ý bỏ tiền ra xây lại thì quá dễ, không còn gì phải bàn. Nhưng thường là họ không đồng ý trả việc này, họ muốn ai đó trả cho họ. Chuyện này thì không hợp lý”,"

Nhà đất cũ thì vài chục năm cũng phải tự bỏ tiền đập đi xây lại.
Đây mấy ông cc muốn có cc diện tích tương đương cùng vị trí + xây mới. Khôn thế thì chịu.

 

[NothingRelevant]

Nhà đất cũ thì vài chục năm cũng phải tự bỏ tiền đập đi xây lại.
Đây mấy ông cc muốn có cc diện tích tương đương cùng vị trí + xây mới. Khôn thế thì chịu.

Đâu anh

• Đòi đất x2 thậm chí x3
• Hộ siêu nhỏ (9m2, 12m2) muốn đổi thành 1 căn hộ hoàn chỉnh
• Tính cả diện tích cơi nới lấn chiếm
• Tầng 1 bị mất "công ăn việc làm" nên phải cơ cấu cho thuê tiếp mặt bằng tầng 1 giá rẻ

Nhà mới thì phải đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn PCCC, mật độ xây dựng, chỗ để xe,... mới đúng tiêu chuẩn xây dựng mới

 

[ProfessorX]

Cãi nhau chí chóe, giờ tôi đề xuất giải pháp đơn giản đảm bảo tất cả sẽ hài lòng! Chung cư đúng là độ bền 50-70 năm thôi. Cư dân đang ở chung cư sẽ đc cấp sổ Vĩnh Viễn, tại sao?

Thì sau 50-70 năm chung cư xuống cấp thì sẽ tìm Chủ đầu tư mới, họ tự bỏ phí ra xây lại chung cư và họ đc quyền hạn sử dụng 4 tầng hầm + tầng trệt + 5 tầng để kinh doanh, thu phí gởi xe, cho siêu thị thuê, thu phí quản lý...chỉ trong 50-70 năm. Cư dân đang ở thì vẫn đc căn hộ xây mới thời hạn vĩnh viễn.

Rồi sau 50-70 năm chung cư xuống cấp thì sẽ tìm Chủ đầu tư mới, họ tự bỏ phí ra xây lại chung cư và họ đc quyền hạn sử dụng 4 tầng hầm + tầng trệt + 5 tầng để kinh doanh, thu phí gởi xe, cho siêu thị thuê, thu phí quản lý...chỉ trong 50-70 năm. Cư dân đang ở thì vẫn đc căn hộ xây mới thời hạn vĩnh viễn.

Và cứ như thế, vòng lặp lặp lại như thế.