NothingRelevant
Đã tốn tiền
https://zingnews.vn/loi-giai-cho-chung-cu-cho-sap-o-tphcm-post1405764.html
Lâu lâu Zing được bài viết rất chất lượng. Phân tích đầy đủ các khía cạnh, ưu, nhược, khách quan, không dân túy. Mọi người vào link gốc đọc cho đầy đủ, mình chỉ tóm tắt 1 vài luận điểm được đưa ra rất hay của bài báo
Lời giải cho chung cư 'chờ sập' ở TP.HCM
TP.HCM có 474 chung cư được xây trước 1975 cần cải tạo. Tuy nhiên 7 năm qua, địa phương chỉ mới giải quyết được 32 chung cư - con số khiêm tốn so với kỳ vọng và nhu cầu thực tế.
TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn thẳng thắn cho rằng hệ thống cơ sở pháp lý để "ứng xử" với chung cư cũ hiện còn lỏng lẻo. Chính nền tảng pháp lý yếu gây khó khăn cho việc xử lý chung cư cũ hiện nay.
“Ở thời điểm chung cư có nguy cơ đổ, cần phải xây lại thì giá trị xây dựng bằng 0, nhưng giá trị diện tích đất lại tăng lên. Từ đó mới thấy việc xác định việc sở hữu rất quan trọng, là cơ sở để tính toán xây dựng lại chung cư cho hài hòa, hợp lý”, ông Sơn lý giải.
Trong trường hợp này, người chủ căn hộ thường muốn tái định cư tại chỗ. Họ chỉ cần đập chung cư đi sau đó xây mới lại chung cư với diện tích bằng hoặc hơn diện tích đang ở. Tuy nhiên, khi đập đi, giá trị xây dựng bằng 0, chỉ còn giá trị đất. Về nguyên tắc, người chủ căn hộ phải góp tiền để xây lại chung cư, vì không thể có một đơn vị nào đứng ra bỏ tiền xây lại để họ ở.
“Nếu họ đồng ý bỏ tiền ra xây lại thì quá dễ, không còn gì phải bàn. Nhưng thường là họ không đồng ý trả việc này, họ muốn ai đó trả cho họ. Chuyện này thì không hợp lý”, KTS Ngô Viết Nam Sơn nói.
Trên thực tế, việc cải tạo chung cư nhiều năm qua gặp nhiều khó khăn do vấn đề sở hữu chung và bài toán kinh tế cùng nhiều câu hỏi bỏ ngỏ: Ai làm? Tiền ở đâu? Có dễ mời gọi doanh nghiệp?
TS Nguyễn Ngọc Hiếu (Đại học Việt Đức) cho rằng vấn đề quan trọng là phải có vốn mồi để định giá đất và các giá trị khác.
"'Đồng tiền đi trước là đồng tiền khôn', cho nên doanh nghiệp, cộng đồng cư dân hoặc Nhà nước có thể bỏ kinh phí ra làm. Điều này mang lại hiệu quả và giảm rủi ro. Ngoài ra, cần nghiên cứu và đề xuất chính sách phù hợp với từng vị trí cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ", theo TS Hiếu.
Tuy nhiên, chuyên gia nhìn nhận trên thực tế, nhiều doanh nghiệp không "mặn mà" với việc đầu tư cải tạo chung cư cũ. Nguyên nhân là chi phí bỏ ra lớn, trong khi lợi ích không cao và đôi khi còn gặp phải rủi ro.
Chia sẻ quan điểm, KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng cần tính tính diện tích sở hữu của người chủ. Tính được phần diện tích này, khi chung cư được xây mới, người chủ phải trả phần tiền xây dựng.
Ông dẫn ví dụ về việc xây tăng tầng. Số tầng giống với tầng của chung cư cũ sẽ trả lại cho chủ các căn hộ sở hữu. Số căn hộ xây thêm sẽ được bán, tiền lời bán được sẽ hoàn trả cho chủ đầu tư, vì họ phải bỏ ra chi phí xây dựng. Người dân khi đó sẽ dọn vào ở mà không tốn chi phí xây dựng lại.
Tuy vậy, chuyên gia nhìn nhận giải pháp này chỉ có thể khả thi ở một số địa điểm và không lý tưởng với mọi trường hợp.
Lý giải điều này, ông Sơn cho hay hạ tầng giao thông ở các quận nội thành đã quá tải, chính quyền đang có xu hướng giãn dân, giảm nhà cao tầng ở trung tâm. Điều này cần tính toán đến việc mở rộng hạ tầng xung quanh, cống rãnh, điện nước… để tránh ảnh hưởng tới các hộ dân xung quanh, giảm áp lực hạ tầng.
"Bài toán kể trên chỉ giải quyết vấn đề cho chủ đầu tư và các hộ dân, nhưng đẩy áp lực lên ngân sách vì Nhà nước phải bỏ tiền nâng cấp hạ tầng xung quanh, tác động môi trường cho người dân", KTS Ngô Viết Nam Sơn nói.
Một giải pháp khác được ông Sơn đề cập có tính khả thi cao hơn là đền bù giá trị đất theo đúng giá thị trường. Trong trường hợp này, chủ căn hộ được đền bù để tái định cư ở một nơi phù hợp hơn, chấp nhận lấy tiền để đi ra chỗ xa hơn, có giá đất rẻ hơn để mua một căn khác với diện tích như cũ.
"Song, trong thực tế lại phát sinh nhiều phức tạp. Căn hộ có căn lớn có căn nhỏ, nhà ở có người có giấy tờ, có người sang tay. Nơi ở không đơn thuần là nơi ở, mà còn gắn liền với kế sinh nhai nên người dân đắn đo lựa chọn", ông Sơn phân tích và cho rằng hiện pháp lý vẫn chưa rõ ràng nên với phương án này, Nhà nước cần dùng ngân sách hỗ trợ người dân để đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.
Lâu lâu Zing được bài viết rất chất lượng. Phân tích đầy đủ các khía cạnh, ưu, nhược, khách quan, không dân túy. Mọi người vào link gốc đọc cho đầy đủ, mình chỉ tóm tắt 1 vài luận điểm được đưa ra rất hay của bài báo