Al Bano
Senior Member
Bất động sản Mỹ: 'Vở kịch' vi mô đang chuyển sang vĩ mô
Những đám khói rời rạc trong lĩnh vực bất động sản thương mại Mỹ đang có nguy cơ biến thành đám cháy lớn lan sang khu vực nhà ở.
Những đám khói rời rạc trong lĩnh vực bất động sản thương mại Mỹ đang có nguy cơ biến thành đám cháy lớn lan sang khu vực nhà ở.
Một công nhân xây dựng làm việc trên nóc tòa nhà One Times Square đang được cải tạo thành không gian bất động sản thương mại mới ở Manhattan, New York, Mỹ ngày 7-2-2024.
Một quỹ bất động sản do Tập đoàn đầu tư KKR quản lý đã phải cắt giảm cổ tức, sau khi ghi nhận khoản lỗ cho vay bất động sản văn phòng ở Philadelphia.
Với nhà cho vay bất động sản cỡ trung New York Community Bancorp (NYCB), cổ phiếu cũng đã sụp đổ.
Theo Reuters, ngọn lửa hiện đã lan khắp nơi: Cổ phiếu của Ngân hàng Aozora của Nhật Bản và Deutsche Pfandbriefbank của Đức cũng sụt giảm sau khi dự báo thua lỗ trong hoạt động cho vay bất động sản ở Mỹ.
Nguyên nhân cơ bản của những vấn đề này là lãi suất tăng nhanh trong 2 năm qua, đẩy giá trị bất động sản xuống do thu nhập từ cho thuê trong tương lai trở nên kém hấp dẫn hơn.
Rắc rối bắt đầu với bất động sản văn phòng, vốn chiếm khoảng 1/4 tổng số khoản thế chấp bất động sản thương mại ở Mỹ, theo Morgan Stanley.
Vấn đề nữa là chỉ một phần nhỏ nhân viên văn phòng quay trở lại bàn làm việc, khiến người thuê nhà giảm quy mô và hạn chế khả năng tăng giá thuê của chủ nhà.
Nhưng những đổ vỡ bắt đầu từ văn phòng hiện đang lan rộng sang những bất động sản dạng chung cư.
Nhìn chung nhu cầu nhà ở không thiếu: các gia đình vẫn cần nơi nào đó để sinh sống. Dù vậy, mức giá cho thuê nhà chung cư vẫn cao, khiến người thuê nhà phải chọn lựa, chấp nhận đi xa để có giá rẻ. Điều này có thể đã tạo ra vấn đề với nhà chung cư cho thuê, nhất là khu vực trung tâm thành phố.
Thách thức lớn hơn là làn sóng thế chấp sắp đến hạn có thể biến vấn đề vi mô thành vấn đề vĩ mô.
Theo Hiệp hội Ngân hàng thế chấp Mỹ, những người đi vay sẽ phải hoàn trả 929 tỉ USD cho các khoản vay bất động sản thương mại của Mỹ trong năm 2024 và 573 tỉ USD vào năm 2025.
Trong số tiền đến hạn năm 2024, dường như gần 1/3 là các khoản vay đến hạn vào năm 2023, và người đi vay đã đàm phán lại hoặc trì hoãn trả nợ.
Đối với những chủ sở hữu bất động sản văn phòng đang gặp khó khăn và một số chủ sở hữu chung cư không thể đạt được thỏa thuận tái cấp vốn với nhà cho vay, khả năng vỡ nợ sẽ xuất hiện và bảng cân đối kế toán của các ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng.
1.000 ngân hàng nhỏ có thể biến mất trong 2 năm tới
Mối lo ngại đang đổ dồn về các ngân hàng nhỏ của Mỹ, khi các khoản cho vay bất động sản thương mại phi dân cư gần gấp đôi vốn chủ sở hữu của các ngân hàng này.
Scott Rechler, giám đốc điều hành của nhà đầu tư bất động sản RXR và là giám đốc của Ngân hàng Dự trữ Liên bang New York, ước tính có tới 1.000 ngân hàng nhỏ có thể biến mất trong vòng 2 năm tới.
