Hỏi các chi phí khi xây chung cư của cdt

Có bác nào làm xây dựng có thể liệt kê các chi phí khi làm chung cư ở Việt Nam dc ko. Tiền mua đất, tiền xây, lobby,.. hết bao nhiêu...
Tại sao đơn giá xây nhà dân chỉ khoảng 5-6tr/m2 mà 1 chung cư bán tới tận 50-60tr/m2 mà cdt chỉ lãi khoảng 10-20%. Trong khi mua đất thì nhiều chỗ là đất ruộng đền bù cho dân có 900k/m2

chung cư nào đất ruộng mà bán 50 60tr/m2?
Chỗ mình đất thành phố, tuy là rìa mà họ bán có 20 22 triệu, lời khẳm rồi.

Riêng phần xây dựng đã bao gồm chi phí xây dựng các hạng mục, chi phí xin phê duyệt đầu tư, chi phí xin cấp phép xây dựng, chi phí xin cấp phép và kiểm định PCCC, chi phí xin cấp phép môi trường, chi phí nghiệm thu công trình, chi phí với cấp nước, điện lực. Và còn nhiều chi phí khác

Bạn so đơn giá nhà dân với nhà cao tầng là ko hợp lý rồi. Độ phức tạp của kết cấu tăng lên nhiều kéo theo đơn giá nó cũng cao lên. Còn cái lãi 10-20% là bạn lấy ở đâu ?

Sent from reno6 pro+ using vozFApp

Rara Anzai said:

Có bác nào làm xây dựng có thể liệt kê các chi phí khi làm chung cư ở Việt Nam dc ko. Tiền mua đất, tiền xây, lobby,.. hết bao nhiêu...
Tại sao đơn giá xây nhà dân chỉ khoảng 5-6tr/m2 mà 1 chung cư bán tới tận 50-60tr/m2 mà cdt chỉ lãi khoảng 10-20%. Trong khi mua đất thì nhiều chỗ là đất ruộng đền bù cho dân có 900k/m2

Click to expand...

jo căn hộ đã lên 100tr/m2 rồi, ở sg nhé fen
Hỏi tại sao nhiều tỷ tỷ phú, nhiều shark
via theNEXTvoz for iPhone

Chi phí tạo lập quỹ đất; Chi phí xây dựng; Chi phí tài chính và Chi phí quản lý

Và rất nhiều chi phí ẩn khác, và xây dựng đâu phải xây hết đất đâu, chưa kể phải tốn thêm hạng mục tiện ích, giao thông, pccc, kỹ thuật,...

Curve said:

Bạn so đơn giá nhà dân với nhà cao tầng là ko hợp lý rồi. Độ phức tạp của kết cấu tăng lên nhiều kéo theo đơn giá nó cũng cao lên. Còn cái lãi 10-20% là bạn lấy ở đâu ?

Sent from reno6 pro+ using vozFApp

Click to expand...

T nghe các vozer bảo thế.
Chứ tôi nghĩ ăn lãi ít phải 50%.
Hoặc có thể cdt toàn tay ko bắt giặc, tiền làm chung cư là tiền vay ngân hàng nên chi phí lãi vay nhiều.
Ai có con số cụ thể ko thông não hộ tôi.

nhattutn3 said:

Chi phí tạo lập quỹ đất; Chi phí xây dựng; Chi phí tài chính và Chi phí quản lý

Và rất nhiều chi phí ẩn khác, và xây dựng đâu phải xây hết đất đâu, chưa kể phải tốn thêm hạng mục tiện ích, giao thông, pccc, kỹ thuật,...

Click to expand...

Có con số cụ thể ko fen

Tôi đang làm phòng dự án của 1 CĐT, có thể kể quy trình làm 1 dự án Chung cư cho các phen (có thể hiểu biết hạn hẹp nên nếu thiếu sót thì ai biết rồi có thể bổ sung, xin đừng gạch đá). Đây là quy trình, còn chi phí trong đó thì vô số, mỗi dự án mỗi khác, ko thể kể chính xác:

• Quan hệ quan chức địa phương, xin giới thiệu khu đất dự án.
• Tài trợ quy hoạch: tự bỏ tiền thuê tư vấn lập QH, lobby từ cấp xã đến UB huyện, UB tỉnh, Sở XD, các sở ngành liên quan để phê duyệt QH.
• Theo bám lập đề xuất dự án trên ô đất vừa QH để được tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đưa ra đấu giá (nếu đất đã GPMB), hoặc đấu thầu nếu chưa GPMB.
• Ứng tiền chi phí GPMB;
• Tham gia đấu giá đất, đấu thầu, nộp tiền sử dụng đất. Đoạn này nếu có thằng nhảy vào tranh ăn thì phải đàm phán, thương lượng với nó để đẩy nó ra (cho nó tiền, nhiều thằng sống bằng nghề tranh ăn này). Tiền đất bây giờ có thể chiếm 20-30% tổng vốn dự án.
• Thiết kế chung cư, thẩm định thiết kế chung cư: trước đó phải làm rất nhiều thủ tục như đấu nối giao thông, cấp thoát nước, đánh giá tác động môi trường. Đặc biệt các thủ tục thẩm duyệt phòng cháy bây giờ rất phức tạp, yêu cầu cao, chi phí lobby nhiều (dự án lớn là tiền tỉ) -> Xin cấp GPXD
• Có đất rồi thì cắm đất vay ngân hàng để xây dựng: chi phí xây dựng theo m2 sàn chung cư 20-25 tầng, 1 tầng hầm bây giờ khoảng 12.5tr/m2. Càng nhiều tầng hầm thì còn tăng hơn. Nhưng diện tích bán được (căn hộ) chỉ 70-75% diện tích toàn bộ sàn, do phải trừ đi hành lang, kĩ thuật, chung,... Vốn CĐT bỏ ra thường chỉ 20%, còn lại vay ngân hàng, từ tiền dân mua nhà. Ông nào tay không bắt giặc vay nhiều thì phải tính lãi vay vào giá bán nhiều.
• Dự án nào liên quan đến xxx ĐP, TW đỡ đầu thì phải cắt phế, biếu, tặng, bán rẻ... căn hộ.
• Chi phí nuôi bộ máy nhân sự, văn phòng,..
• CĐT thường bán sỉ cho sàn, sàn bán chênh mấy giá nữa

Thời gian lo riêng phần pháp lí của 1 dự án từ đầu đến khi triển khai xây dựng được thuận lợi cũng khoảng 2-3 năm. Nhiều dự án theo đuổi kéo dài 5-10 năm. vốn bỏ ra phải tính vào để thu hồi thôi. Ông nào tay không bắt giặc, lấy tiền của dự án này nuôi dự án khác thì chết là chuyện bình thường

Rara Anzai said:

Có bác nào làm xây dựng có thể liệt kê các chi phí khi làm chung cư ở Việt Nam dc ko. Tiền mua đất, tiền xây, lobby,.. hết bao nhiêu...
Tại sao đơn giá xây nhà dân chỉ khoảng 5-6tr/m2 mà 1 chung cư bán tới tận 50-60tr/m2 mà cdt chỉ lãi khoảng 10-20%. Trong khi mua đất thì nhiều chỗ là đất ruộng đền bù cho dân có 900k/m2

Click to expand...

900k/m2 là tiền nhà nước đền bù cho dân giá đất nông nghiệp để thu hồi. Còn CĐT phải trả tiền cho nhà nước theo giá đất ở cao hơn rất nhiều nhé

bihero_114 said:

Tôi đang làm phòng dự án của 1 CĐT, có thể kể quy trình làm 1 dự án Chung cư cho các phen (có thể hiểu biết hạn hẹp nên nếu thiếu sót thì ai biết rồi có thể bổ sung, xin đừng gạch đá). Đây là quy trình, còn chi phí trong đó thì vô số, mỗi dự án mỗi khác, ko thể kể chính xác:

• Quan hệ quan chức địa phương, xin giới thiệu khu đất dự án.
• Tài trợ quy hoạch: tự bỏ tiền thuê tư vấn lập QH, lobby từ cấp xã đến UB huyện, UB tỉnh, Sở XD, các sở ngành liên quan để phê duyệt QH.
• Theo bám lập đề xuất dự án trên ô đất vừa QH để được tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đưa ra đấu giá (nếu đất đã GPMB), hoặc đấu thầu nếu chưa GPMB.
• Ứng tiền chi phí GPMB;
• Tham gia đấu giá đất, đấu thầu, nộp tiền sử dụng đất. Đoạn này nếu có thằng nhảy vào tranh ăn thì phải đàm phán, thương lượng với nó để đẩy nó ra (cho nó tiền, nhiều thằng sống bằng nghề tranh ăn này). Tiền đất bây giờ có thể chiếm 20-30% tổng vốn dự án.
• Thiết kế chung cư, thẩm định thiết kế chung cư: trước đó phải làm rất nhiều thủ tục như đấu nối giao thông, cấp thoát nước, đánh giá tác động môi trường. Đặc biệt các thủ tục thẩm duyệt phòng cháy bây giờ rất phức tạp, yêu cầu cao, chi phí lobby nhiều (dự án lớn là tiền tỉ) -> Xin cấp GPXD
• Có đất rồi thì cắm đất vay ngân hàng để xây dựng: chi phí xây dựng theo m2 sàn chung cư 20-25 tầng, 1 tầng hầm bây giờ khoảng 12.5tr/m2. Càng nhiều tầng hầm thì còn tăng hơn. Nhưng diện tích bán được (căn hộ) chỉ 70-75% diện tích toàn bộ sàn, do phải trừ đi hành lang, kĩ thuật, chung,... Vốn CĐT bỏ ra thường chỉ 20%, còn lại vay ngân hàng, từ tiền dân mua nhà. Ông nào tay không bắt giặc vay nhiều thì phải tính lãi vay vào giá bán nhiều.
• Dự án nào liên quan đến xxx ĐP, TW đỡ đầu thì phải cắt phế, biếu, tặng, bán rẻ... căn hộ.
• Chi phí nuôi bộ máy nhân sự, văn phòng,..
• CĐT thường bán sỉ cho sàn, sàn bán chênh mấy giá nữa

Thời gian lo riêng phần pháp lí của 1 dự án từ đầu đến khi triển khai xây dựng được thuận lợi cũng khoảng 2-3 năm. Nhiều dự án theo đuổi kéo dài 5-10 năm. vốn bỏ ra phải tính vào để thu hồi thôi. Ông nào tay không bắt giặc, lấy tiền của dự án này nuôi dự án khác thì chết là chuyện bình thường

Click to expand...

12.5tr là chi phí xây cc xịn hay lởm vậy thím.

Rara Anzai said:

12.5tr là chi phí xây cc xịn hay lởm vậy thím.

Click to expand...

Trung cấp. Ko xịn cũng ko lởm

bihero_114 said:

Trung cấp. Ko xịn cũng ko lởm

Click to expand...

Làm sao để biết chỗ nào xịn, lởm vậy thím.
Giá của cc còn phụ thuộc vị trí nữa. Như ở Cầu Giấy giờ tăng giá chóng mặt, mấy khu tái định cư Nam Trung Yên còn bán gần 50tr/m2

Rara Anzai said:

Làm sao để biết chỗ nào xịn, lởm vậy thím.
Giá của cc còn phụ thuộc vị trí nữa. Như ở Cầu Giấy giờ tăng giá chóng mặt, mấy khu tái định cư Nam Trung Yên còn bán gần 50tr/m2

Click to expand...

Xịn lởm thì nhiều yếu tố lắm ) Uy tín, thương hiệu CĐT, rồi từng dự án. CĐT làm dự án này thuộc phân khúc cao cấp, dự án kia trung cấp, bình dân. Có CĐT chuyên làm giá rẻ phân khúc thấp như Mường Thanh. Cao cấp thường có mật độ xây dựng thấp, nhiều khuôn viên, tiện ích. Thiết kế đẹp. Danh mục vật liệu hoàn thiện khi bàn giao cao cấp: ví dụ điều hòa Pana, Thiết bị vệ sinh Toto, Kohler, Nóng lạnh Ariston, Sàn gỗ nhập khẩu,... Uy tín của nhà thầu thi công xây dựng, cơ điện,..
Tôi mà chọn được đúng dự án nào uy tín, chất lượng cao luôn thì đi làm tư vấn chắc kiếm được nhiều tiền hơn ngồi múa phím ở đây. Trong nghề biết thì có thể giảm rủi ro thôi.
Giá nhà cả cũ mới ở các quận trung tâm tăng do nguồn cung đất làm dự án mới rất ít, thủ tục pháp lí ngày càng khó khăn, giá vật liệu lên cao, cũng do bị thổi giá nhiều nữa. Mấy khu tái định cư thì thôi, mua làm gì.

Nghe anh hỏi là tôi biết anh ntn rồi
Tôi tóm tắt cho nghe nhé:
Riêng chi phí xây dựng: 15tr trở lên, chung cư cao cấp có thể lên tới 800 1000 usd / m2 nhé
Mật độ xây dựng: theo quy hoạch khu, có khi chỉ chiếm 30% diện tích đất
Chi phí hạ tầng khu, kết nối hạ tầng ngoại khu, hệ thống PCCC tự động, hệ thống xử lý nước thải, ...
Chi phí to nhất: tiền sử dụng đất: có thể lên vài nghìn tỷ như chơi
Chi phí lãi vay: 10% tính lên, nhân ra là khoảng khổng lồ đấy.
Bán F1 hoặc đóng theo dự án thì tiền khá thấp, các ông nhào vô đi mua thứ cấp r bảo sao CĐT ăn lãi dày )))))
Anh ng* bỏ mẹ, đơn giá xây nhà dân , anh k tính tiền sử dụng đất vào à ))))

trieu12341 said:

Nghe anh hỏi là tôi biết anh ntn rồi
Tôi tóm tắt cho nghe nhé:
Riêng chi phí xây dựng: 15tr trở lên, chung cư cao cấp có thể lên tới 800 1000 usd / m2 nhé
Mật độ xây dựng: theo quy hoạch khu, có khi chỉ chiếm 30% diện tích đất
Chi phí hạ tầng khu, kết nối hạ tầng ngoại khu, hệ thống PCCC tự động, hệ thống xử lý nước thải, ...
Chi phí to nhất: tiền sử dụng đất: có thể lên vài nghìn tỷ như chơi
Chi phí lãi vay: 10% tính lên, nhân ra là khoảng khổng lồ đấy.
Bán F1 hoặc đóng theo dự án thì tiền khá thấp, các ông nhào vô đi mua thứ cấp r bảo sao CĐT ăn lãi dày )))))
Anh ng* bỏ mẹ, đơn giá xây nhà dân , anh k tính tiền sử dụng đất vào à ))))

Click to expand...

vậy cuối cùng giá sàn căn hộ là bao nhiêu?

via theNEXTvoz for iPhone

Có luật quy định chủ đầu tư chỉ được lãi tối đa 10% cho nhà chung cư mà

seominhhoang said:

Có luật quy định chủ đầu tư chỉ được lãi tối đa 10% cho nhà chung cư mà

Click to expand...

sao giá nhà can ho vẫn cao vậy fen. 60tr/m2 cá biệt có căn 100tr/m2

via theNEXTvoz for iPhone

Cu hiep1 said:

sao giá nhà can ho vẫn cao vậy fen. 60tr/m2 cá biệt có căn 100tr/m2

via theNEXTvoz for iPhone

Click to expand...

thì nó lách luật đưa cho cty f1 f2 f3 bán