[Review] Mua nhà ở Mỹ

fanfan1981 said:

Bạng có quốc tịch chưa. Có rồi thì nhận mình làm con nuôi đi. Tuy gần 40 rồi nhưng mình hứa sẽ ngoan

Click to expand...

ataku_utaka said:

Hôm nay rảnh rỗi ngồi viết review chuyện mua nhà ở Mỹ để các bạn đọc chơi. Cũng ko biết bắt đầu như thế nào, thôi cứ theo thứ tự các thủ tục mà viết vậy. Có 1 số từ ko biết dịch sang tiếng Việt như thế nào, nên mình để nguyên từ gốc nhé. Vì đây là căn nhà đầu tiền mình mua ở nước Mỹ, nếu có chỗ nào chưa chính xác, bạn nào có thêm thông tin thì chia sẻ thêm nhé. Mình viết hơi lan man nhưng có thể chưa đầy đủ, các bạn có thể hỏi thêm. Mình ko biết thì có thể có bạn sẽ trả lời cho bạn. Mọi hình ảnh lấy từ internet.

Đầu tiên là quyết định mua nhà. Sau 1 thời gian thuê apartment (kiểu như chung cư ở VN), mình quyết định mua nhà sau khi cân nhắc về tài chính. Có nhiều yếu tố về căn nhà bạn muốn mua, ví dụ như vị trí, số phòng ngủ, nhà vệ sinh,… cái này tùy thuộc mỗi người, mình chỉ đề cập đến giá trị căn nhà mà bạn đủ khả năng mua. Mình mới qua chưa được 5 năm nên cũng ko rành, chủ yếu là hỏi bạn bè và tìm hiểu trên mạng. Bên này có 2 nguyên tắc chủ yếu về giá trị căn nhà mà bạn cân nhắc xem có khả năng chi trả hay không:

• Nguyên tắc 28/36: Quy tắc 28/36 quy định rằng bạn chi không quá 28% tổng thu nhập hàng tháng của mình cho chi phí nhà ở và không quá 36% cho tất cả các khoản nợ của bạn cộng lại, bao gồm cả các chi phí nhà ở đó.
• Giá trị căn nhà không nên vượt quá 3 đến 5 lần tổng thu nhập hàng năm.

Mình cũng dựa trên 2 nguyên tắc trên để xác định sơ bộ giá trị căn nhà mà mình có thể mua, tất nhiên là mình sẽ tính chi li hơn. Mình list ra chi phí sinh hoạt hàng tháng và thu nhập của vợ chồng mình, như vậy sẽ có con số gần chính xác và an toàn hơn. Và hiện tại, chi phí cho căn nhà của mình đã bao gồm điện nước ga chiếm khoảng 35% thu nhập trước thuế. 2 vợ chồng chỉ đi làm hãng (công nhân), 2 con, không nợ, 2 xe đã trả hết.

Việc đầu tiên khi đi mua nhà là phải có agent (môi giới) và quan trọng nhất là ngân hàng, hoặc tổ chức tín dụng cho bạn vay tiền để mua nhà. 2 đối tượng trên bạn tiếp xúc với ai trước cũng được. Mình thì kiếm agent trước. Agent bạn có thể tìm kếm trên mạng, hoặc qua bạn bè người thân giới thiệu. Agent ăn tiền môi giới thường là 2.5% giá trị căn nhà, tiền này do BÊN BÁN trả, nghĩa là mình đi mua nhà nhưng ko mất đồng nào cho môi giới. Bên bán cũng có agent, và cũng có 2.5% căn nhà bán được. Nghĩa là bên bán bán sẽ mất 5% cho cả 2 agent. Trường hợp đặc biệt, bên bán tuyên bố chỉ trả 1% hoặc 2% cho agent bên mua, thì bạn phải bù tiền vào để agent bên mua được 2.5% hoặc bao nhiêu % tùy thuộc vào bạn và agent. Điều này sẽ ghi rõ trong thông tin mà bên bán cung cấp.

Tiếp theo là nhà băng hoặc các tổ chức tín dụng mà bạn vay tiền (mình viết là bank cho nhanh nhé). Việc đầu tiên là bạn liên hệ với bank, nó sẽ hỏi các thông tin cá nhân và khoản tiền bạn muốn vay. Quan trọng nhất khi bạn đi vay tiền mua nhà, nó sẽ hỏi tờ khai thuế của 2 năm làm việc gần nhất. Sau khi nó có thông tin của bạn, nó sẽ check mọi thông tin tài chính từ bạn, lúc này mới thấy sự quan trọng của credit score. Điểm này ảnh hưởng đến lãi suất vay của bạn. Bạn có thể liên hệ nhiều bank để có được lãi suất tốt nhất. Cái hay là bạn ko cần gặp trực tiếp người thụ lý hồ sơ cho vay, mọi chuyện đều thực hiện online, kể cả giấy tờ, chữ ký, đều thực hiện qua email and edoc, cần thiết thì gọi điện trao đổi thêm. Thậm chí mình đi vay tiền mà ko biết mặt mũi loan officer luôn. Sau khi xem xét, nó sẽ cho bạn tờ Pre-approval letter. Nội dung chủ yếu là khoản vay mà bạn có thể mượn được. Cái này chỉ sơ bộ thôi nhé, sau này nhà bank nó check chi tiết hơn nhiều. Thời gian để làm thủ tục này mất 1-2 ngày.

View attachment 2356979

Khi đi vay mua nhà thì bạn cần có 1 khoản trả trước (down payment), và vay phần còn lại của giá trị nhà. Khoản trả trước thấp nhất là 3%. Nếu bạn trả trước dưới 20% giá trị nhà thì khoản vay của bạn có thêm chi phí PMI. (Private mortgage insurance (PMI) is a type of mortgage insurance you might be required to buy if you take out a conventional loan with a down payment of less than 20 percent of the purchase price. PMI protects the lender—not you—if you stop making payments on your loan. Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) là một loại bảo hiểm thế chấp mà bạn có thể phải mua nếu bạn vay một khoản vay thông thường với khoản trả trước dưới 20% giá mua. PMI bảo vệ người cho vay—không phải bạn—nếu bạn ngừng thanh toán khoản vay của mình). (Google). Trừ khi bạn đã từng đi nghĩa vụ quân sự hoặc đang phục vụ trong quân đội, thì bạn không cần khoản trả trước này, mà bạn được vay 100% giá trị căn nhà, thêm đó là lãi suất cho đối tượng này thấp hơn người bình thường. Nếu bạn lần đầu tiên mua nhà, tùy thuộc vào tiểu bang mà bạn đang ở, sẽ có những chương trình hỗ trợ bạn. 1 số ngành nghề có thêm quyền lợi khi đi mua nhà: giáo viên, nhân viên cứu hỏa, nhân viên thực thi pháp luật.

Thời gian vay mua nhà phổ biến bên này là 30 năm và 15 năm, nhưng đa số là sử dụng gói 30 năm. Nhưng bạn có thể trả hết căn nhà đó trước thời hạn mà ko bị phạt. Mình quen nhiều người VN trả hết căn nhà chỉ trong vòng 5-7 năm. Tâm lý người VN ko thích nợ, mình cũng thế,có cơ hội sẽ ưu tiên trả căn nhà trước. Lạ 1 cái là 1 số người Mỹ gốc Việt, hoặc qua đây từ lúc nhỏ mà mình biết thì ko trả hết khoản vay mua nhà cho dù họ có tiền, họ dùng tiền đó để mua thêm nhà cho thuê hoặc chơi cổ phiếu.

Lãi suất vay mua nhà bên này có 2 loại. Thứ nhất là cố định trong 30 năm (hoặc 15 năm). Nhưng nếu lãi suất đi xuống, bạn có thể refinance lãi suất của bạn. Ví dụ: bạn mua nhà năm ngoái với lãi suất 7,5%, nhưng năm nay lãi suất chỉ còn 4%, thì bạn có quyền refinance với bank để lãi suất của bạn xuống còn 4%. Tất nhiên bạn sẽ tốn 1 khoản phí cho bank. Loại thứ 2 là lãi suất có thể điều chỉnh. Ví dụ bạn đi với khoản vay điều chỉnh 5/1 (thường là 5,7,10), thì bạn sẽ trả lãi suất cố định trong 5 năm đầu tiên, sau đó lãi suất sẽ điều chỉnh theo thị trường. Hên xui
(Còn tiếp)...

Click to expand...

ataku_utaka said:

Ok, sau khi có tờ pre-approval and agent, việc tiếp theo là tìm nhà. Tìm nhà thì bạn tự tìm trên các website như Zillow, Redfin,.. Bạn chỉ cần nhập các thông tin về ngôi nhà bạn mong muốn thì nó sẽ hiển thị cho bạn. Bên cạnh đó, agent của bạn cũng sẽ gửi thêm cho bạn những căn nhà theo yêu cầu của bạn. Agent có cái hay là họ có thông tin rất nhiều, thậm chí có những căn chưa hiển thị trên market là họ đã có rồi.

Nhà bên này thì có nhiều loại, mình chỉ liệt kê 1 số dạng nhà phổ biến như sau:

- Mobile home: Nhà này bạn chỉ sở hửu nhà, ko sở hữu đất. Hàng tháng bạn phải đóng tiền thuê đất. Nhà này rẻ nhất trong các loại nhà.
View attachment 2357007

View attachment 2357006

- Condo, Apartment: Cái này thì tương tự như chung cư ở VN. Giá nhà rẻ nhưng phí hàng tháng rất mắc đối với những Apartment có nhiều dịch vụ. Mình thuê apartment 3 năm trước khi có tiền mua nhà.

View attachment 2357013
View attachment 2357008

- Townhouse: VN gọi là biệt thự liền kề Ở nhà dạng này thì phí HOA cao. (HOA: Homeowners associations. Hiệp hội chủ sở hữu nhà – gọi tắt là HOA – là các tổ chức tư nhân giám sát việc quản lý một số cộng đồng dân cư. HOA thiết lập các bộ quy tắc và quy định được gọi là quy định để những người sống trong cộng đồng tuân theo. Chúng thường được sử dụng để quản lý các cộng đồng có lợi ích chung, chẳng hạn như các khu dân cư được quy hoạch, nhà phố và các tòa chung cư hoặc chung cư nhiều căn hộ). (Google). Đối với nhà này dịch vụ sẽ dọn tuyết, cắt cỏ, dọn cảnh quan cho bạn. Họ cũng sẽ miễn phí thay mái nhà và làm mới driveway cho bạn (phần đậu xe trước cửa garage). Tất nhiên là phí HOA nhà này cao nhất.

View attachment 2357014
View attachment 2357015
View attachment 2357016

- Single house: Đây mới thực sự là nhà. Nhà của bạn, đất của bạn. Bạn muốn làm gì thì làm. Tất nhiên, nhà này có giá trị cao nhất, và thuế đất cũng cao nhất luôn.


View attachment 2357018


View attachment 2357019

Giá trị nhà thì tùy tiểu bang, tùy vị trí, nên đừng so sánh nhà ở New York or California với 1 tiểu bang nào đó. Thậm chí, trong cùng 1 tiểu bang, giá nhà còn tùy thuộc vào town mà bạn ở.
(Còn tiếp)...

Click to expand...

ataku_utaka said:

Bổ sung gia đoạn đi xem nhà:
Phần lớn thì những ngồi nhà agent gửi sẽ trùng lặp với nhà trên các website, nhưng nó sẽ chi tiết hơn, điều này giúp bạn rất nhiều trong việc tính toán tài chính.

Sau khi tìm được vài căn nhà ưng ý, bạn sẽ liên hệ agent để đi xem nhà. Agent sẽ liên hệ với agent bên bán và lên kế hoạch thời gian đi xem nha. Agent sẽ liên hệ lại với mình hẹn gặp nhau ở căn muốn xem. Những căn mình xem bên bán họ đều sử dụng ổ khóa loại này. Agent bên bán cung cấp code để mở khóa để lấy chìa khóa nhà. Đến ngày xem nhà, chủ nhà và gia đình ko được xuất hiện trong nhà, thậm chí agent bên bán cũng vậy. Chỉ có bên mua và agent của họ. Thường thời gian xem mỗi căn khoảng 20-30 phút, nhà lớn kiểu như biệt thự chắc cần nhiều thời gian hơn. Nếu mình đến mà đã có người khác coi, thì phải chờ người ta xem xong và đi, mình mới được vào nhà. Mà bên này chính xác về thời gian lắm.

Lúc đi xem nhà, agent sẽ giới thiệu sơ qua về căn nhà và những cái tốt xấu của căn nhà. Bạn cũng có thể đi xem nhà 1 mình nếu như có open house. Đó là ngày mà agent của bên bán sẽ mở của đón tất cả nhưng ai quan tâm đến ngôi nhà mà ko cần phải có agent đi cùng. Mình cũng hay đi xem loại này. Xem loại này rất vui, gặp nhà mà nhiều người xem phải xếp hàng.
View attachment 2357157
View attachment 2357158

Mình thì mỗi lần đi là coi từ 4-6 căn. Căn nhà mình mua là sau khi đi coi hơn 30 căn. Sau mỗi lần coi, mình sẽ về nhà cân nhắc chọn căn nào và gọi cho agent để được tư vấn về giá của căn nhà, agent sẽ tư vấn cho mình về giá. Thường sẽ so sánh với giá những căn nhà gần đó đã được giao dịch. Bên này rất rõ ràng, lịch sử mua bán nhà đều public trên market. Giá mình offer có thể thấp hoặc cao hơn giá rao bán. Có căn mình thích, mình offer cao hơn $15k mà vẫn rớt. Bạn có quyền offer 1 lúc nhiều căn. Lần cuối cùng, mình được chấp thuận 1 lúc 2 căn. Và mình chọn căn nhà hiện tại.

Click to expand...

dark_sky said:

0 nhá.

Click to expand...

seominhhoang said:

Sao ở đây nó ghi là trừ đi các khoản nợ sau tính là 40% nhỉ?

Click to expand...

tianh2002 said:

@ataku_utaka Chủ thớt có xin lại 1% của bên buyer agent k vậy. Bên cali thấy nhiều người làm. Mà mình mua nhà ở cali thì ít khi xin tại agent là cousin nên k nhúc nhích gì được.
Mình qua mỹ mua nhà và close trong vòng 2 tuần. Do pay cash và giữ inspection contigency nên deal được giá nhà. Giảm $30k so với listing price, mua hồi tháng 7/2021, ngay đỉnh của dịch covid VN và Mẽo. Họ list $700k, nhưng failed lần đầu do thằng 1st buyer lạnh chân nên k mua. Đến mình thì mình nói với listing agent rằng mình trả cash, 14 days escrow. Thằng buyer nói tao k muốn lòng vòng, $670k final offer. Thế là mình hốt.
Sau đó mình ở được 9 tháng, VN mở border lại nên mình lại dzìa xì gòn hít bụi với mọi người, cho thuê được $3300 / tháng, nhờ property manager chọn tenant. Phí là 8% tiền rent. Renter khá hiền, income 3x tiền rent, previous landlord có nói tốt cho bạn ấy.

Sau đây tháng 8 mình sẽ về lại đại lộ Bolsa, đang kiếm nhà khoảng $1mil. Lần đầu tiên mua nhà $1mil nên hơi teo, trước giờ mua nhà cho thuê toàn $500, $600.

Click to expand...

Page Not Found said:

Chúc mừng chủ thớt

Ghen tị quá , biết khi nào mới thoát khỏi xứ thiên đường đây

via theNEXTvoz for iPhone

Click to expand...

vicejuniordev said:

Tổng thời gian từ lúc fen đi tìm nhà đến lúc mua nhà là bao lâu vậy?

Click to expand...

tianh2002 said:

@ataku_utaka Chủ thớt có xin lại 1% của bên buyer agent k vậy. Bên cali thấy nhiều người làm. Mà mình mua nhà ở cali thì ít khi xin tại agent là cousin nên k nhúc nhích gì được.
Mình qua mỹ mua nhà và close trong vòng 2 tuần. Do pay cash và giữ inspection contigency nên deal được giá nhà. Giảm $30k so với listing price, mua hồi tháng 7/2021, ngay đỉnh của dịch covid VN và Mẽo. Họ list $700k, nhưng failed lần đầu do thằng 1st buyer lạnh chân nên k mua. Đến mình thì mình nói với listing agent rằng mình trả cash, 14 days escrow. Thằng buyer nói tao k muốn lòng vòng, $670k final offer. Thế là mình hốt.
Sau đó mình ở được 9 tháng, VN mở border lại nên mình lại dzìa xì gòn hít bụi với mọi người, cho thuê được $3300 / tháng, nhờ property manager chọn tenant. Phí là 8% tiền rent. Renter khá hiền, income 3x tiền rent, previous landlord có nói tốt cho bạn ấy.

Sau đây tháng 8 mình sẽ về lại đại lộ Bolsa, đang kiếm nhà khoảng $1mil. Lần đầu tiên mua nhà $1mil nên hơi teo, trước giờ mua nhà cho thuê toàn $500, $600.

Click to expand...

Nevermore_1998 said:

Property manager lấy 8% cơ à nhiều nhỉ. Bên úc thì lấy 5.5-6% là nhiều rồi á. Mà tiền thuê nhà bên mỹ được giá nhỉ, tính ra hơn úc kha khá nếu tính theo % giá thuê/ giá nhà.

Click to expand...

Stupid Shjt said:

Thớt viết đúng chi tiết thật, mà dài nên ngại đọc .
Năm ngoái, tôi còn MUA NHÀ ONLINE theo đúng nghĩa luôn. Về VN chơi 5 tháng, trong lúc đó thấy có cái nhà ưng ý nên liên hệ vs agent r chốt luôn. Bà agent làm giấy tờ r gửi qua email, kí các trên email luôn.

Click to expand...

DaveNg2512 said:

Thấy nhà bên Mỹ cũng mắc sao hôm qua có ông ở cái thớt bị xóa bảo làm công nhân mua được nhà Mỹ nhỉ ?

Click to expand...