SG [Update Liên Tục] Giá nhà đất tại SG

bmh1902

Junior Member
Có bác nào được trong diện bồi thường chưa, chia sẻ em xíu kinh nghiệm, kiếm google không ra. Có ông anh nhà mặt tiền Lê Văn Việt, ban bồi thường ra giá 150tr/m mà cả khu phố vẫn chưa đồng ý giải tỏa nên vẫn cứ treo. Nghe nói vậy chứ không biết thật hư thế nào...:(
 

shj_nhok

Member
Hóng. Bác @shj_nhok đăng hàng trên kênh nào vậy? inb hay share để vào xem cho tiện.
Để em inbox bác, dạo này em cũng lười đăng lắm, do em tập trung bán ở khu nào thanh khoản tốt nhiều khách.
Hiện tại khu Bình Tân nhộn nhịp mua bán gần như nhất SG rồi (không tin các bác có thể ghé các VPCC ở khu Tân Phú - Bình Tân thì biết)

Tin bán nhà dạo này em cũng đăng ít, do lo chăm khách gần hết thời gian rồi, nên nếu bác mua thì cho em biết khu vực em kiếm thử cho :big_smile:
Có bác nào được trong diện bồi thường chưa, chia sẻ em xíu kinh nghiệm, kiếm google không ra. Có ông anh nhà mặt tiền Lê Văn Việt, ban bồi thường ra giá 150tr/m mà cả khu phố vẫn chưa đồng ý giải tỏa nên vẫn cứ treo. Nghe nói vậy chứ không biết thật hư thế nào...:(
150tr/m2 cho khu MT LVV thì đúng là thấp nhưng cũng k phải quá thấp, với lại giải tỏa xong đường lớn lại lên giá. Khu phía đông dạo này mình không chơi nên không rành, nhưng tiền giải tỏa cũng khó lắm, giờ KT đang xuống nên không tập trung vô mấy vụ đó đâu :big_smile:
 

ductien.su

Junior Member
Giờ cầm hơn chục tỷ có những hướng sau thì nên đầu tư vào hướng nào các bác nhỉ:
  • Mua đất hoặc các dự án chung cư để đầu tư tiếp.
  • Mua các kiot, mặt bằng chung cư để kd hoặc cho thuê
  • Mua mảnh đất lớn để xây nhà trọ.
 
Giờ cầm hơn chục tỷ có những hướng sau thì nên đầu tư vào hướng nào các bác nhỉ:
  • Mua đất hoặc các dự án chung cư để đầu tư tiếp.
  • Mua các kiot, mặt bằng chung cư để kd hoặc cho thuê
  • Mua mảnh đất lớn để xây nhà trọ.
Đất giờ mua chỗ rẻ thì cho thuê quá thấp. Mua cao thì giá thuê lỗ. Từ bỏ ý định xây trọ kẻo hối hận không kịp. Còn mấy cái khác tự quyết định.
 

ductien.su

Junior Member
Đất giờ mua chỗ rẻ thì cho thuê quá thấp. Mua cao thì giá thuê lỗ. Từ bỏ ý định xây trọ kẻo hối hận không kịp. Còn mấy cái khác tự quyết định.
Đang băn khoăn quá bác ah, tiền hiện giờ vẫn gửi SCB gần 1 năm rồi chưa làm ăn tiếp j nên khá sốt ruột. Đợt cuối tháng 11/2019 suýt thì nhận lại 1 tiệm cafe rồi. Mà sau giấy phép xd bên nhượng lại chưa làm đc thế là mình ko lấy đc.
Vừa xong phát thì Covid luôn, xém tý nữa thì...
 
Đang băn khoăn quá bác ah, tiền hiện giờ vẫn gửi SCB gần 1 năm rồi chưa làm ăn tiếp j nên khá sốt ruột. Đợt cuối tháng 11/2019 suýt thì nhận lại 1 tiệm cafe rồi. Mà sau giấy phép xd bên nhượng lại chưa làm đc thế là mình ko lấy đc.
Vừa xong phát thì Covid luôn, xém tý nữa thì...
Đang dịch bệnh, cash is king. Bác bỏ vào đất là coi như chết cứng trong đó, mua dễ bán khó. Cho thuê trọ thời bình thường đã lượm bạc cắc rồi, thời loạn như giờ còn khổ nữa. Trước mắt chưa biết làm gì thì chia ra thủ thân: bỏ bank, vàng trước rồi tùy tình hình mà làm. Giờ việc đầu tư kinh doanh chỉ là thứ yếu thôi, nên tạm gác qua 1 bên, lúc cần mua thì 10 tỏi tiền mặt lo gì không kiếm được chỗ ngon.
 

shj_nhok

Member
Giờ cầm hơn chục tỷ có những hướng sau thì nên đầu tư vào hướng nào các bác nhỉ:
  • Mua đất hoặc các dự án chung cư để đầu tư tiếp.
  • Mua các kiot, mặt bằng chung cư để kd hoặc cho thuê
  • Mua mảnh đất lớn để xây nhà trọ.
Đất giờ mua chỗ rẻ thì cho thuê quá thấp. Mua cao thì giá thuê lỗ. Từ bỏ ý định xây trọ kẻo hối hận không kịp. Còn mấy cái khác tự quyết định.
Mùa này ai cũng biết không nên mua vào. Người dám tự tin mua vô là người đang bắt đáy: Vd nhà đang 5 tỷ, vào trả luôn 3-4 tỷ (nếu có nguồn tin chủ đang vay, đang gồng hay dân gian gọi là ngộp - thở oxy...)

  1. Nên phương án 1 của bác là không nên trừ khi chục tỷ với bác chỉ là con số nhỏ, chôn vốn 5 năm cũng chẳng ảnh hưởng nhiều...
  2. Về phương án cho thuê: mùa này nhà MT trả mb hàng loạt, kiot chợ Bến Thành còn toang nặng, khả thi thì cũng phải cả năm nữa mới phục hồi. Nên phương án cho thuê như bác liệt kê cũng không ổn.
  3. Về phòng trọ thì như sign của em bác có thấy, nhà rao 9t5 mà Cap Rate (tỷ suất sinh lời) cũng tầm 5%, con số này ở mức khá tốt, vì bên cạnh tiền lời hằng năm thì giá trị BDS cũng tăng theo chu kỳ, với nhà dưới 4 tỷ thì thường chậm thì 5-7 năm có thể tăng gấp đôi. Còn tầm 10 tỷ đổ lên thì chu kỳ cũng dài ra. Nên nếu cho thuê được thì vừa giữ đất + vừa có tiền hàng tháng như bank + tăng giá hằng năm. NHƯNG đối tượng thuê trọ của bác như thế nào mới quan trọng. Phòng trọ giờ là hiểu chung của phòng cho thuê, nhưng tỷ suất sinh lời các loại hình sẽ khác nhau. Xếp từ cao cấp nhất và sinh lời nhiều nhất (trước dịch) sẽ là: CHDV cao cấp kết hợp Airbnb, kế đến là dạng KTX giường tầng, rồi đến kiểu nhà trọ nguyên căn nhiều phòng, rồi cuối cùng là dãy phòng trọ giá rẻ cho SV và CN. Đợt covid tới, SV được nghỉ tết dài trả phòng rất nhiều. Nhiều anh vay vốn làm dãy phòng trọ với ktx gồng mệt mỏi. Còn nếu nhà bác gần trung tâm, đối tượng là dân VP ở SG thì nguồn thu sẽ giảm nhẹ (do tiết kiệm chi phí sẽ chuyển chỗ hay ở ghép, hoặc bác cũng giảm tiền vì dịch). Dạng nhà này độ an toàn cao nhất. Vì chỉ khi nào KT toang làm người lao động mất việc, bỏ hết về quê thì mới hết khách thuê, còn giờ kiếm phòng trọ khu vực Q 3-PN-Bình Thạnh-Tân Bình thì 2tr đổ lên, còn dưới mức đó phòng rất tệ.
Bình luận từ con mắt người trong nghề của em là vậy. Còn mùa này đầu tư vào đâu thì bác tìm hiểu Trái Phiếu, của các công ty uy tín, lãi năm có khi hơn 10% được rút trước hạn sẽ tính lãi theo gói 1-3-6 tháng. Lý do em khuyên bác vào kênh này vì lỡ công ty có mệnh hệ gì, thì ai nắm trái phiếu sẽ được ưu tiên thanh toán trước (nếu phải bán tài sản thì cổ phiếu được chia sau trái phiếu). Bên cạnh đó là để phát hành trái phiếu thì tài sản đảm bảo có khi phải x2 lượng trái phiếu được phát hành.

Gõ nhiều quá không check lại không biết có sai hay lỗi chính tả không, các bác nhẹ tay đừng gạch đá em. :beauty: :beauty: :beauty:
 
Last edited:

ductien.su

Junior Member
Mua này ai cũng biết không nên mua vào. Người dám tự tin mua vô là người đang bắt đáy: Vd nhà đang 5 tỷ, vào trả luôn 3-4 tỷ (nếu có nguồn tin chủ đang vay, đang gồng hay dân gian gọi là ngộp - thở oxy...)

  1. Nên phương án 1 của bác là không nên trừ khi chục tỷ với bác chỉ là con số nhỏ, chôn vốn 5 năm cũng chẳng ảnh hưởng nhiều...
  2. Về phương án cho thuê: mùa này nhà MT trả mb hàng loạt, kiot chợ Bến Thành còn toang nặng, khả thi thì cũng phải cả năm nữa mới phục hồi. Nên phương án cho thuê như bác liệt kê cũng không ổn.
  3. Về phòng trọ thì như sign của em bác có thấy, nhà rao 9t5 mà Cap Rate (tỷ suất sinh lời) cũng tầm 5%, con số này ở mức khá tốt, vì bên cạnh tiền lời hằng năm thì giá trị BDS cũng tăng theo chu kỳ, với nhà dưới 4 tỷ thì thường chậm thì 5-7 năm có thể tăng gấp đôi. Còn tầm 10 tỷ đổ lên thì chu kỳ cũng dài ra. Nên nếu cho thuê được thì vừa giữ đất + vừa có tiền hằng tháng như bank + tăng giá hằng năm. NHƯNG đối tượng thuê trọ của bác như thế nào mới quan trọng. Phòng trọ giờ là hiểu chung của phòng cho thuê, nhưng tỷ suất sinh lời các loại hình sẽ khác nhau. Xếp từ cao cấp nhất và sinh lời nhiều nhất (trước dịch) sẽ là: CHDV cao cấp kết hợp Airbnb, kế đến là dạng KTX giường phòng, rồi đến kiểu nhà trọ nguyên căn nhiều phòng, rồi cuối cùng là phòng trọ giá rẻ cho SV và CN. Đợt covid tới, SV được nghỉ tết dài trả phòng rất nhiều. Nhiều anh vay vốn làm phòng với ktx gống mệt mỏi. Còn nếu nhà bác gần trung tâm, đối tượng là dân VP ở SG thì nguồn thu sẽ giảm nhẹ (do tiết kiệm chi phí sẽ chuyển chỗ hay ở ghép, hoặc bác cũng giảm tiền vì dịch). Dạng nhà này độ an toàn cao nhất. Vì chỉ khi nào KT toang làm người lao động mất việc, bỏ hết về quê thì mới hết khách thuê, còn giờ kiếm phòng trọ khu vực 3-PN-Tân Bình thì 2tr đổ lên, còn dưới mức đó phòng rất tệ.
Bình luận từ con mắt người trong nghề của em là vậy. Còn mùa này đầu tư vào đâu thì bác tìm hiểu Trái Phiếu, của các công ty uy tín, lãi năm có khi hơn 10% được rút trước hạn sẽ tính lãi theo gói 1-3-6 tháng. Lý do em khuyên bác vào kênh này vì lỡ công ty có mệnh hệ gì, thì ai nắm trái phiếu sẽ được ưu tiên thanh toán trước (nếu phải bán tài sản thì cổ phiếu được chia sau). Bên cạnh đó là để phát hành trái phiếu thì tài sản đảm bảo có khi phải x2 lượng trái phiếu được phát hành.

Gõ nhiều quá không check lại không biết có sai hay lỗi chính tả không, các bác nhẹ tay đừng gạch đá em. :beauty: :beauty: :beauty:
Bổ ích quá, tks thím nhiều ah :D
 

shj_nhok

Member
Bổ ích quá, tks thím nhiều ah :D
Quất trái phiếu uy tín đi thím sẽ yên tâm hơn bỏ ngân hàng đền 70 củ :big_smile:
Có máu liều thì lướt sóng vàng. Giờ vẫn mua vào được.
Liều nữa thì chơi Cryptocurrency, em tuy bds nhưng vẫn đặt niềm tin đợt này phải lên được 13-14k :sweat:
 

shj_nhok

Member
@shj_nhok Hi bạn cho mình hỏi hẻm 174/81 Nguyễn Thiện Thuật, P3,Q3 giá nhà khoảng nhiêu bạn, khúc đầu hẻm nha.
Mình k có số chính xác đến địa chỉ đâu bác, chỉ là dựa vào giá đất chung khu vực rồi so với vị trí, hẻm, kết cấu, diện tích mà tính ra được giá.
Cái này bên thẩm định giá hay làm, chủ yếu là dựa vào phương pháp so sánh. Còn đường Nguyễn Thiện Thuật P3-Q3 thì giá dao động 150-250tr/m2 nhé bác. Hẻm to nhà nhỏ là giá cao nhất, nhà to hẻm nhỏ thì giá tuột xuống :beauty:
 

petinh

Đã tốn tiền
Mình k có số chính xác đến địa chỉ đâu bác, chỉ là dựa vào giá đất chung khu vực rồi so với vị trí, hẻm, kết cấu, diện tích mà tính ra được giá.
Cái này bên thẩm định giá hay làm, chủ yếu là dựa vào phương pháp so sánh. Còn đường Nguyễn Thiện Thuật P3-Q3 thì giá dao động 150-250tr/m2 nhé bác. Hẻm to nhà nhỏ là giá cao nhất, nhà to hẻm nhỏ thì giá tuột xuống :beauty:
Cái hẻm này nó đặc biệt là tuy là 2 xẹc nhưng nhà giáp lưng MT Bàn Cờ, đi từ bàn cờ vào có 20m :), gần chợ mà không buôn bán nên sạch sẽ lắm, hẻm cũng to to nghe nói QH 6m lận, đang không biết giá bao nhiêu để nhắm nhắm có căn nào nhả là hốt :)
 

shj_nhok

Member
Cái hẻm này nó đặc biệt là tuy là 2 xẹc nhưng nhà giáp lưng MT Bàn Cờ, đi từ bàn cờ vào có 20m :), gần chợ mà không buôn bán nên sạch sẽ lắm, hẻm cũng to to nghe nói QH 6m lận, đang không biết giá bao nhiêu để nhắm nhắm có căn nào nhả là hốt :)
Được thì bác cứ dò giá luôn là biết ngay thôi. Còn muốn biết giá chốt thì phải có người thân làm bên VPCC ở gần đó, bên đó móc nối dữ liệu với nhau nên biết được giá giao dịch của thị trường :big_smile:
 

comnguoi

Đã tốn tiền
Bác shj_nhok cho em hỏi xu hướng giá đất Đông SG cuối năm nay đầu năm sau như thế nào được không, có tăng lên không ạ
 

petinh

Đã tốn tiền
Được thì bác cứ dò giá luôn là biết ngay thôi. Còn muốn biết giá chốt thì phải có người thân làm bên VPCC ở gần đó, bên đó móc nối dữ liệu với nhau nên biết được giá giao dịch của thị trường
Khu đó em chưa thấy nhà nào bán nên dò giá khó quá, không biết cái range 150-250 của bác áp vào chỗ đó khoảng bao nhiêu ta, nhà cấp 2 1 trệt 1 lửng hai lầu sân thượng mái che thang khoảng 25-30m2 thì nhiêu bác?:big_smile:
 

shj_nhok

Member
Khu đó em chưa thấy nhà nào bán nên dò giá khó quá, không biết cái range 150-250 của bác áp vào chỗ đó khoảng bao nhiêu ta, nhà cấp 2 1 trệt 1 lửng hai lầu sân thượng mái che thang khoảng 25-30m2 thì nhiêu bác?:big_smile:
Tính theo kiểu thẩm định giá cho bác nhé:
  • Đất: Tùy vào hẻm và vị trí so với mặt tiền mà giá đất đắt rẻ, lấy mức 150tr/m2 đi thì 30m2 sẽ là 4 tỷ 500 . (nếu đất từ 4-50m2 trở lên thì giá phải rẻ lại tí, do quy luật mua Sỉ thì Rẻ, mua Lẻ thì Đắt).
  • Nhà: 1 Trệt (30m2), Lửng (20m2), 2 Lầu (60m2). Tính giá xây dựng BTCT tầm 5-7tr/m2, mình tính chẵn 6tr. 6*(30+20+60)= 660tr. Sau đó nhân với khấu hao mỗi năm (thường tuổi thọ công trình của nhà phố tầm 50 năm) Vd: xây 10 năm rồi thì 660 tr * 0.8 = 528 tr.
Vậy tổng cộng đất và nhà là 4500+528 = Tính chẵn 5 tỷ.

Cách tính giá đất thường là sẽ so sánh với 3-5 căn gần đó đã bán để so sánh (sẽ thêm hệ số vào, vd nhà ngang 5-6m sẽ đắt hơn mấy căn ngang 3 chẳng hạn), còn giá nhà xây dựng thì cũng dễ do chênh lệch không ảnh hưởng lớn. VD cùng 1 con hẻm 3x20 sẽ thấp giá hơn 5x12 vậy :beauty:

Còn con số 150-250 là giá vừa đất và nhà do chủ đưa ra (hét giá trước Covid). Nên cứ tham khảo thôi bác. Khu vực rộng rộng thì giá mới lấy trung bình dễ, còn 1 phường thì tùy nhiều yếu tố tiện ích quan trọng lắm bác :big_smile:
 

Snowykhoa

Đã tốn tiền
Khu đó em chưa thấy nhà nào bán nên dò giá khó quá, không biết cái range 150-250 của bác áp vào chỗ đó khoảng bao nhiêu ta, nhà cấp 2 1 trệt 1 lửng hai lầu sân thượng mái che thang khoảng 25-30m2 thì nhiêu bác?:big_smile:
Nhà mình cũng vậy ở Gò Vấp nè Bác
Rẻ hơn tí :beauty:
 

petinh

Đã tốn tiền
Tính theo kiểu thẩm định giá cho bác nhé:
  • Đất: Tùy vào hẻm và vị trí so với mặt tiền mà giá đất đắt rẻ, lấy mức 150tr/m2 đi thì 30m2 sẽ là 4 tỷ 500 . (nếu đất từ 4-50m2 trở lên thì giá phải rẻ lại tí, do quy luật mua Sỉ thì Rẻ, mua Lẻ thì Đắt).
  • Nhà: 1 Trệt (30m2), Lửng (20m2), 2 Lầu (60m2). Tính giá xây dựng BTCT tầm 5-7tr/m2, mình tính chẵn 6tr. 6*(30+20+60)= 660tr. Sau đó nhân với khấu hao mỗi năm (thường tuổi thọ công trình của nhà phố tầm 50 năm) Vd: xây 10 năm rồi thì 660 tr * 0.8 = 528 tr.
Vậy tổng cộng đất và nhà là 4500+528 = Tính chẵn 5 tỷ.

Cách tính giá đất thường là sẽ so sánh với 3-5 căn gần đó đã bán để so sánh (sẽ thêm hệ số vào, vd nhà ngang 5-6m sẽ đắt hơn mấy căn ngang 3 chẳng hạn), còn giá nhà xây dựng thì cũng dễ do chênh lệch không ảnh hưởng lớn. VD cùng 1 con hẻm 3x20 sẽ thấp giá hơn 5x12 vậy :beauty:

Còn con số 150-250 là giá vừa đất và nhà do chủ đưa ra (hét giá trước Covid). Nên cứ tham khảo thôi bác. Khu vực rộng rộng thì giá mới lấy trung bình dễ, còn 1 phường thì tùy nhiều yếu tố tiện ích quan trọng lắm bác :big_smile:
Cái hẻm đó cách mặt tiền Bàn Cờ đúng 20 hơn tí, còn cách mặt tiền Ng Thiện Thuật nhiêu thì không rõ. Thấy ngon ăn quá mà không ai chịu nhả nhà ra cả. Có mất lô nhà cấp 4 mà cũ lắm họ vẫn chưa bán. Bữa thấy rao căn hẻm 174 mới xây lại cách MT Bàn Cờ tầm 4-5 căn mà 9bil :)
 
Top